产业地产新玩法：深圳星河集团用房产换股权

产业园区除了卖房子之外，原来还可以用房产换入驻公司的股权，进而通过资本市场获得更高的投资回报。深圳一家高科技创新园区推出一种地产金融投资的新模式，用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下产业园区的房产与入驻企业进行股权置换，这可能是目前国内首例使用项目“产权换股权”的金融投资模式。这种独特的产权投资模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道，除产业地产开发商外，商业综合体的开发商也可一试。

■ 本报记者 刘晓云 深圳报道

在深圳龙岗的星河World高科创新园区，开发商星河集团将其定位为“上市和拟上市企业总部基地”，除了业界知道这是一个大型旧城改造项目、项目总建筑面积160万平方米、总投资额高达150亿元之外，很少有人知道，这个普通的大型旧城改造项目其实深藏玄机。

在这一项目上，星河集团将与第二大股东、国内最大的创投机构深圳创新投联手推出地产金融模式，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换，这可能是目前国内首例使用项目“房产换股权”的金融投资模式。

星河集团副总裁黄德安在接受中国房地产报记者采访时透露，在合作企业成功上市之后，星河可以选择继续与企业共同发展，也可以选择在二级市场退出，使产权获得更好的回报。

目前该公司已经在深圳星河World及常州星河红土创业产业园两个项目中尝试该模式。

而星河集团这么做的目的，是为其全国扩张打造核心竞争力，未来将以这类物业作为基础资产进行资产证券化上市融资，计划在2015年完成在香港上市计划。

产权投资新模式

实际上，国内大型产业园区并不少见，但招商和运营却一直是产业园的最大难题。

据了解，星河World高科创新园区拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业，能容纳上千家企业，提供10万人就业。

不过，该项目的亮点却是在以“产权置换股权”的创新运营模式上，并以此区别于其他产业园。

据了解，星河World项目近一半面积为开发商长期持有，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。

有业内人士分析，这些产权置换或将为星河带来数十亿元的股权收入，不仅如此，这数十亿元的股权收入在将来这些企业上市之后，还将持续实现数倍的增值收益。

黄德安告诉记者，星河World并非一个简单的地产开发项目，而是一个产融互动的平台，其产业与金融相融合的模式包括股权投资、地产基金、资产证券化等等。在实现对中小企业扶持的同时，也可以通过资本市场获得更高的投资回报，从而创造多赢的局面。

“我们通过现金、产权、或现金+产权的方式来换取一些优秀企业的股权，对星河来说，这是一个较为灵活的投资选择。”黄德安表示，这样做的前提是双方对产权和股权都会进行合理的估值，从而确定置换的比例及置换的期限。

这种地产金融的投资模式由星河集团与创新投联合推动，借助创新投的专业优势，选择有上市意愿及上市潜力的企业，来作为这种模式的主要合作方，其中将以创新投目前成功投资的企业作为未来星河World的重要客户基础。

“他们的专业优势可以让我们的合作更好地规避投资风险，确保稳健的收益。”黄德安还表示，目前已有众多企业有产权置换股权的意愿，星河正对项目入驻企业进行筛选。

拟资产证券化融资

对于星河的“另辟蹊径”，包括企业、金融机构在内的各方均对这种独特的产权投资模式表示看好，并认为这种模式将给房地产企业拓宽新的投资渠道，推动企业的加速扩张。

国信证券一位分析师认为，此举不仅为星河置换了一些优秀企业的股权，同时也解决了一些谋求上市的中小企业的发展资金问题，最重要的是，与创新投、星河的合作将推动这些企业更为良性的发展，有利于他们制定精准的上市路径。

在星河的战略规划里，尝试产权置换股权的模式，是为了打造公司的标志性产品，从而进行全国复制，将来计划能够以星河World为核心内容的商业资产包作为基础资产，进而推动资产证券化进行融资。

“我们一直在寻找好的运营模式，以及最佳的上市时机，也考虑将旗下的商业地产作为上市先导，同时集团将整合现有优质商业资产，逐步推进资产证券化的整体进程。”黄德安告诉记者。

“一旦将星河World项目乃至以其为代表的整个星河商业地产进行打包之后，其本身登陆资本市场的可能性就会大增，与企业密切的股权合作将会使租金收入更为稳定，也给未来资产证券化提供了很好的基础。”上述分析师表示，以星河World的体量和未来可预期的经营收益，其单独上市都有一定的可行性。