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世邦魏理仕:机构投资者或成海外地产投资主力军

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网易房产7月18日讯 近日,商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)发布研究报告《方兴未艾——中国资本进军海外房地产投资》,报告显示,目前,国内个人投资者及机构投资者总体而言资金相对充裕,但可供其选择的国内投资渠道有限,加之面临国内外信贷环境差异、人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响,中国个人投资者、房地产企业及机构投资者在最近几年不约而同地将目光投向了海外房地产市场。

世邦魏理仕对中国个人投资者、企业及机构投资者直接投资海外房地产的现状、动机及未来趋势等进行了详细研究。研究表明,中国个人投资者近年来热衷于海外房地产投资,其主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值。世邦魏理仕认为,目前中国房地产企业进军海外尚处于试水阶段:部分先行者意在借富裕人群境外置业的契机拓展海外市场,而另一部分则借此拓宽融资渠道及获取国际经验。在机构投资者方面,尽管自2012年下半年中国保监会开放国内保险资金海外投资及房地产直接投资以来,尚未有获正式证实的案例出现,但预计拥有大量低成本资金的国内保险机构投资海外房地产的成功案例指日可待。中国主权基金已开始尝试房地产直接投资,试图从估值相对较低的海外核心物业投资中获得资产增值及长期稳定的租金收益。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生指出:“尽管与中国的房地产开发企业相比,中国机构投资者直接投资房地产的历史相对较短,但鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素,我们预计中国的保险机构及主权基金未来将积极进军房地产直接投资,并着眼于回报稳定的核心投资物业,如国际门户城市的优质写字楼等。中国机构投资者或将成为中国资金进军海外房地产投资市场的生力军。”

个人投资者:持续活跃

世邦魏理仕认为,中国个人投资者近年活跃于投资海外房地产的主要原因有二:其一是自发动因。作为国人熟悉的投资品种,个人投资者近年来越发看中海外房地产直接投资带来的资产保值及增值,以及其能兼顾的移民及子女留学等功能。其二是无奈之举。中国股市表现持续低迷,国内金融产品品类相对欠缺、层次较为扁平,缺少短期/中期/长期等全周期投资产品,而当前日趋严厉的国内房地产投资管控政策原本使有限的境内投资渠道更加局促。

根据中国当前可投资资产超过一千万人民币的高净值人群的资产规模估算,未来或有1.1万亿人民币投向海外房地产市场,约占个人投资者人群可投资资产的5%。在投资目的地方面,以美国、加拿大、澳大利亚等为代表的传统移民及留学首选地,由于兼具市场容量大、物业价格相对较低且鲜有限制海外资本投资本地物业的政策调控记录等优势,预计将会成为一定时期内中国个人投资者进军海外的主流选择。

房地产企业:试水阶段

国内富裕人群不断增长的海外置业需求驱使国内房地产企业进军海外市场。其次,在面临政策性调控导致的销售回款放缓及信贷持续收紧的预期下,部分房企进军海外以拓宽融资渠道降低资金成本,提升企业运营的灵活性。此外,在经历了近十年的快速发展之后,国内房地产市场已进入新的发展阶段。拿地难度增加、拿地成本上升,日趋激烈的市场竞争、不断增大的市场风险,都对房地产企业的战略及运营管理等方面提出了更为严峻的考验。部分大型房企通过与经验丰富的国外伙伴合作,一方面缩短了自身在海外市场的学习曲线,另一方面更通过吸收先进的海外经验反哺国内实践,进一步提升自身实力。此外,海外多个市场在金融危机之后楼市受创、估值相对较低,或有投资获利机会。

尽管近年来国内房企海外投资案例不断增加,企业规模、投资标的、投资目的地亦逐渐呈现多元化趋势,但世邦魏理仕认为目前中国房地产企业的海外拓展仍处于试水阶段,面临诸多挑战,投资前景亦有待继续观察。就房地产企业投资目的地而言,美国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场及与国内地域毗邻、文化背景近似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。

机构投资者:蓄势待发

虽然目前还未有国内保险机构海外投资的成功案例,但世邦魏理仕认为中国保险资金成功进军海外指日可待。一方面,在2012年获准进行海外及房地产直接投资之前,中国保险机构通过购置自用兼出租、自建自用、项目参股、合组公司及直接购置等形式在国内房地产直接投资方面已积累了一定的经验。另一方面,保险资金,尤其是寿险资金,具有资金量大、成本低、偿付周期长的特点,与成熟市场的商业物业所具有的增值潜力大且能够获取持续稳定现金收益的特点不谋而合。据估算,未来或有约144亿美元的中国险资将投向海外房地产市场。

在主权基金方面,截至2012年底中国主权基金规模已达14,900亿美元,居全球之首。尽管中国主权基金成立时间相对较晚,房地产投资经验也相对欠缺,但纵观近10年来全球主权基金的投资流向及房地产累计投资额度,对比其他主要国际主权基金的现有投资组合,同时结合近年来中国主权基金在房地产直接投资领域的积极表现,世邦魏理仕认为,未来中国主权基金的海外房地产直接投资活动将会进一步活跃。在投资目的地方面,鉴于亚太区优质商用地产的可投资物业规模仍相对有限,世邦魏理仕预计短期内中国机构投资者的目光将集中在投资回报稳定的核心投资物业,比如国际门户城市的优质写字楼物业。

机遇及挑战

报告中,针对中国资金投资海外房地产可能面临的机遇及挑战,世邦魏理仕对投资者提出以下建议:

把握恰当的入市时机,尤其是个人投资者及房地产开发企业,避免盲目跟风

通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等方式,深入掌握海外房地产市场知识,缩短学习曲线

对机构投资者尤其是保险企业而言,整合集团资源,充分利用集团内资产投资团队在国内积累的房地产投资经验以搭建合适的投资结构,选取最佳投资管理方式

充分做好风险管理,评估直接及间接投资房地产的优势及劣势,以选择最佳投资组合

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