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雅戈尔4.8亿定金计提 李如成决策之失股民买单

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曾经高价拿地,却在3年里仅付一半价款,雅戈尔与杭州国土局的这场拉锯战终究以前者的完全退出收尾。这决定了雅戈尔早前支付的4.48亿元合同定金无法收回,而这笔款项占据了公司2012年净利润的30%。

一纸退出杭州地王项目,又将雅戈尔推向了公众视野。

曾经高价拿地,却在3年里仅付一半价款,雅戈尔与杭州国土局的这场拉锯战终究以前者的完全退出收尾。这决定了雅戈尔早前支付的4.48亿元合同定金无法收回,而这笔款项占据了公司2012年净利润的30%。

自6月21日雅戈尔发布计提资产减值准备至今,雅戈尔股价从6.43元跌至6.11元,市值缩水7.12亿。

不过,经历了去年“三驾马车”考验的雅戈尔在战略调整之后,近期又在大本营宁波掀起拿地高潮。自年初至今,雅戈尔通过自主拿地、受让当地公司股权等方式,在宁波拿地合计花费17.8亿元。“三驾马车”究竟走向何方,宁波拿地又与过去有何不同?

壮士断腕

进军地产界风生水起的雅戈尔,偏偏在杭州遭遇了滑铁卢。

6月21日,公司发布公告,称其子公司杭州雅戈尔城北置业有限公司(简称“杭州置业”)终止其管理的杭政储出[2010]53号、56号地块(以下简称“申花地块”)。目前杭州置业正在与杭州国土资源局磋商,雅戈尔将计提资产减值准备。

根据当初《出让合同》的约定,一旦合同解除,雅戈尔已缴付的4.84亿元合同定金将“打水漂”。这对于去年经营陷入迷茫的公司而言,无异于又一个沉重的打击。

实际上,这次“壮士断腕”早在当初拿地时就留下了悲剧收场的伏笔。

2010年9月,手握充足现金的雅戈尔先后以33.93亿元、24.21亿元拿下上海长风地块、杭州申花地块,几乎刷新了两座城市的地王价格,其大踏步扩张的策略浮出水面。

一位杭州的地产人士告诉记者,杭州地产市场向来外来者很难进入,当地政府多支持本地企业。近期,孙宏斌的融创进军杭州惹来多方关注,据悉,融创在当地拿地的策略采用与绿城合营、竞标等多种方式。

谁都想不到,高价拿地之后,雅戈尔会与杭州国土局展开一场长达3年的拉锯战。

2010年12月3日,杭州置业与杭州市国土资源局签订土地出让合同,约定第一期土地出让款合计12.1亿元。2011年报上,反映出雅戈尔只支付了7.91亿元的预付账款。直至去年中报,这笔费用才得以缴清。

前述人士告诉记者,如果出现土地出让金计入预付账款,就表明公司根本没拿到相关土地使用证件。根据相关法律,分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。这意味着申花地块24亿元的出让价款本应在2012年全额缴齐,不过,根据雅戈尔的公告,直至终止使用前,公司仍欠当地国土局几乎一半的金额。

近日,杭州国土局公开表示,杭州置业当初拍得的申花地块,因雅戈尔公司未按土地出让合同约定履行,根据国家、省、市有关规定和土地出让合同相关约定,报经市政府同意后,将依法依约解除相关合同,目前相关手续正在办理过程中。

“近几年雅戈尔的投资收益开始出现下滑,资金出现紧张,或与迟迟交不齐出让金有关”,一位关注雅戈尔的分析师告诉记者。

三驾马车转型

在外人眼中,雅戈尔是一家服装公司,但在资本圈,雅戈尔集服装、地产、金融于一身的操作手法众人皆知。

这就是“三驾马车”的资本运作模式。雅戈尔将服装产业的利润用于拿地,地产出现收益后,再把资金用于一级股权市场、二级增发市场的投资,而投资的回报又可再用于服装产业上。公司的三块业务形成一个利润的循环。

然而,这种模式近几年遭到打击,服装、地产、投资等3个业务遭遇全线寒冬。

2010至2012年,雅戈尔营业收入依次为145.14亿元、115.39亿元、107亿元,净利润依次为29.34亿元、20.59亿元、16亿元,投资净收益为19.79亿、20.58亿和14.43亿。很明显,雅戈尔近年来业绩在逐年下滑。

对此,李如成在某些场合曾多次表态,要更加注重服装主业的发展。一时间,“回归主业”的战略又被重提。“雅戈尔本来就是做服装的,只不过前几年三驾马车的模式做得不错,稍有变化,市场就误读为它要重服装轻地产和投资”,前述分析师告诉记者。

实际上,全线寒冬也倒逼着雅戈尔在去年做出调整。

在地产领域,2010年以来,雅戈尔地产业务出现负增长,2011年公司甚至没有拿地,2012年,公司继续在地产市场奉行小心为上,不轻易拿地的策略。高价拿地的情况并未发生,相反,雅戈尔过去的几个项目逐渐出售结算,地产收入正在进入一个丰收期。

投资方面,截至2012年底,公司有股权投资市值84.3亿,均计入可供出售金融资产。由于2012年出售了部分亏损项目,同时受利息、管理费用较高的影响,2012年投资板块浮亏2.3亿。

为此,雅戈尔逐步从金融投资向产业投资转型。公司已出售了部分亏损项目、并选择性地保留了部分较为优质的资产,并将致力于开拓新的产业投资。2013年公司将继续对品牌服装的营销网络渠道建设进行投入,并根据分期出资安排,投资12亿元认购北京国联产业投资基金(有限合伙)剩余的出资份额。

至此,三驾马车的形态得到了调整。服装输出资金的出发点未变,变的是过去激进、高风险的二级市场投资正逐渐被产业投资取代。

转战宁波

折戟杭州,但雅戈尔地产扩张的思路仍在继续。

这一方面得益于公司最近多块地产项目陆续投入销售,资金压力得到缓解,另一方面,曾经的高价取胜正变为就近取地。

5月30日,雅戈尔公告其全资子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司,在宁波市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中,以15.4亿元的价格竞得东部新城核心区使用权。

就在几天前,公司与园房地产、布利杰置业、方宁投资签署《鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07B地块B合作合同》,以2500万元的价格受让项目公司25%股权,共同开发项目地块。

毫无疑问,雅戈尔正在大本营宁波掀起一场拿地高潮。

今年年初,公司与与宁波维科置业有限公司签署《鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3地块合作合同》,参与项目公司的增资扩股,以现金出资1.65亿元持有其30%股权,共同开发宁波市鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3地块。

5月16日,其子公司雄发投资、金翔发展与金地集团签订协议,以现金出资5000万元(占项目公司注册资本的50%),与金翔发展组建项目公司朗悦发展,共同开发宁波市长丰区块住宅拍卖1号地块。

一连串的地产投资,让人们又在质疑雅戈尔是否会再陷地产泥潭。

前述分析师告诉记者,雅戈尔这次持续拿地与以往有两个不同,其一,公司不再单枪匹马上阵,而是选择与其他地产公司联合拿地,比如金地,杭州事件中的欠资风险被大大降低;其二,公司在大本营宁波拿地,与当地政府较熟,能用更低的成本拿到优质地块。在产业投资回报尚不明显之际,低成本的操作更合时宜。

李如成“三驾马车”摇摆

从服装行业起家,到进军房地产开发和金融投资;从服装行业遭遇库存寒冬,到公司在房地产开发领域频频“地王”拿地;从“重心回到服装主业”,到地产和服装成为公司运营的两大支柱领域。如今“三驾马车”驱动的雅戈尔集团正走在备受关注的大道上。

一个历史业绩“鲜有差池”的企业家

从早年收购美国的kellywood company,到后来大手笔全额收购香港KWD旗下品牌smart,再到冒着调度不灵、大量过时过季产品积压的风险,斥巨资建立全国营销网点和大卖场,李如成的每一步、每一个决策到现在来看,几乎都堪称深思熟虑而又饱含魄力,且历经后来市场的重重检验,这些决断最终都可称得上成功。

一个小的可以反映问题的侧面是:前些年,国内纺织业“压绽、减员、扭亏”陷于低谷,李如成却逆市而行,投资20亿元人民币向服装产业上游延伸,进军纺织面料。众人颇为疑惑。李如成说,纺织企业“压绽改造”原因是技术工艺的老化,而不是产业的衰落。目前,我们国家服装面料的自给率仅为40%,每年要进口近50亿美元,倘若国产面料自给率能提高10%,不但可为国家节省外汇十亿美元,整个纺织行业亦可增加几十亿的利润。雅戈尔纺织城新型面料问世后,以其高密度、精细编织及免烫、抗菌等多种功能而备受中外厂家青睐,不但填补了国内空白,国外一些大公司也纷纷下单。

由此,充分见得李如成独辟蹊径的悟性。

正是基于以上种种,此次申花地块的大举失利才令众人倍感意外。

忽前忽后的“三驾马车”

回顾近几年雅戈尔的几次动作,琢磨起来,意味深长。

做服装起家的雅戈尔,近年来一直以主业“三驾马车”的特色在业内声名远播,其间也引发不少争议。2012年中报显示,报告期内公司纺织服装业务收入29.02亿元,业绩占比53.47%;房地产开发业务收入23.77亿元,占比43.80%。

而地产开发方面,经历了前几年的疯狂抢地和后期的运作不力,雅戈尔近两年的扩张趋势稍有收敛。

2010年上半年,雅戈尔的房地产开发销售营业收入同比下滑达29.49%。同年雅戈尔高价竞得上海长风生态商务区8号东地块和杭州申花地块,这两块备受瞩目的“地王”目前已有楼盘开售,资料显示长风8号项目开盘以来卖出185套,相对于510套的总套数,其销售速度并不抢眼,虽然已经是附近最贵的楼盘,但45000元/平方米的售价相对于26000元/平方米的楼板价,盈利空间并不大。

2011年开始,雅戈尔停止购入地块。随着新“国五条”政策的出台,券商地产板块专业人士认为雅戈尔在房地产开发业务上的路更加举步维艰,回归服装行业或许将是更明智的选择。

去年年底,李如成就曾对媒体表示,公司将进行业务调整、重回自身强项,专注力量做好服装品牌的生产经营。

继长风生态商务区之后,近期申花地块的意外“沦陷”更令雅戈尔当时的这一决策看上去似乎有“提早救市”的嫌疑。

并且,从雅戈尔定位高端的服装产品看,回归主业的路途或许更平坦一些。在服装行业深陷库存危机的这两年,雅戈尔的库存情况相较其他公司还算乐观,扣除房地产项目的库存,其服装类17亿的库存在业内仍然处于比较稳健的状态。

一路走来,雅戈尔在诸多行业间来回穿梭,几番尝试、波折重重,因此,我们对行事低调的李如成这又一次决策转向的成效充满期待。

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