网易房产踩盘特工队
巡城时间：6月14日
最新价格：销售人员表示当前均价在2万5—3万5不等
特工点评：位于罗沙公路边上的兰亭国际作为04年拿地，总共不足700套产品却至今仍在售的一个深圳传统老盘，不可否认其内在外在或许都存在着部分问题。虽然作为2011年”深港十大豪宅“的黑马，并以50层超高层建筑让众多人留下深刻印象，但产品上的硬伤以及数年来的各种销售谜团，也让行业内外人士对该楼盘纷纷从观摩到产生质疑与猜测。直到2013年，由于地理位置上的尴尬导致各种配套尚未跟上，喧嚣嘈杂却有可能日趋严重，兰亭国际仍旧不被看好，“伪豪宅”嘘声不止。同时，聘请两家大型代理公司在6月份的重新进场销售，则让市场重新对该老盘投以关注。整体来说，兰亭国际的过多“自我矛盾”或许过早透支了未来口岸和地铁、生活配套的完善所带来的升值空间。
兰亭国际项目概况：
兰亭国际项目位于深圳罗湖区罗沙路与延芳路交汇处，占地14788平方米 ，总建面约156528平方米 ，容积率高达 8.26。项目只有两栋50层超高层塔楼组成，纯南北向设计排布，户型以133-168平3-4房为主，共679户，小区车位790个，设有一栋独立的三层幼儿园，目前主要为2栋房源在售。
“2011深港十大豪宅” 2013为何仍旧在卖？
从深圳关内往盐田方向，承接深圳东西走向的主干道——罗沙公路想必很多人都相当熟悉。同样让人感到不陌生的，还有一个多年来挨在罗沙路旁，属于莲塘片区的楼盘项目——兰亭国际。实际上，这一个很多人都有印象但又感觉入住率不高的兰亭国际项目，曾在2011年被评为“深港十大豪宅”而饱受行内外争议：04年拿地，07年年底才动工，在08年已经竣工的情况下开发商捂盘至2010年4月份才公开发售，加上项目作为超高层标杆性建筑，但过高的营销定位、价格与项目所在位置、配套等又产生了种种的不匹配，“伪豪宅”呼声此起彼伏。3年过去，“老盘兰亭国际究竟卖了多少、卖什么价格”也一直众说纷纭。近日，记者得到消息，今年6月初，深圳两家著名房地产代理公司再次进场联合销售，言下之意，兰亭国际2013年还有房子在售？经历过“烂尾”、“大幅降价”风波后，究竟该项目当前销售情况如何？是否值得广大购房者出手？网易房产踩盘特工队，沿罗沙公路出发。
车流量日渐增多的罗沙路对兰亭国际的影响未来有越演越烈之势
地理位置或成“终生”硬伤 数年过去不见配套改善
随着深圳东部的发展，如今往来深圳东西轴的人流、车流越来越多，甚至大小梅沙的游客量也正“恐怖性”地有增无减。因此，承接深圳东西走向的主干道罗沙公路，车流量所带来的各种影响可想而知，踩盘当天虽然下雨，但记者在现场看到，来来往往的各种车流依旧络绎不绝，且过往速度飞快，据说晚上还有“飙车党“出没。坐落于罗沙公路旁边的兰亭国际项目，噪音污染、粉尘污染终究无法避免，且怕有越演越烈之势。
不仅如此，由于处在深圳东西过渡路段，周边“零配套”更是让众多购房者无法接受。小区目前两栋楼均已入伙，但兰亭国际2万平米的底商也只有银行和豪车店入驻，业主生活所需要的的商圈氛围三年过去仍旧未见丝毫起色。据现场销售人员称项目底商将引进华润万家，但具体时间则尚未清楚，或有可能需等到位于旁边的四季御园一同入伙、居住氛围较浓厚后，商家才会入驻。
三年过去，记者此次踩盘发现，不仅各种问题没得到改善，连兰亭国际引以为傲的罗湖外国语学位，也竟然从有到无！据了解，至去年2012年为止，罗湖外国语学校的招生划分范围一直包括有兰亭国际小区，而转眼来到2013年，罗湖外国语学校仅是划到了罗沙路另一边的广岭家园，兰亭国际则仅划分到了罗芳中学、莲塘小学等学校。但据销售人员表示，目前业主可以选择缴纳数万元的择校费，“还是很大希望可以上（罗湖）外国语的。”至此，兰亭国际“最优学位”不保。
一直以豪宅自居的兰亭国际，还有一个其宣称的最大卖点——口岸物业。正坐落于兰亭国际东南面的莲塘口岸今年年底将动工，拟2018年建成，但据记者调查，货运通关功能将是莲塘口岸的核心。未来主要服务于各种货运车辆的通关势必带来各种生活干扰，物业升值潜力也将会大打折扣。
正如业内人士所概况的那样：“尴尬”的兰亭国际，让人看了都觉得矛盾。
已转现楼发售的兰亭国际国土局网站多为“初始登记”状态，无法得知房源是否卖出
均价时高时低？销售数据是“不能说的秘密”
总体来说，饱受各种争议又经历过各种市场动荡的兰亭国际项目作为一个老盘，其究竟卖的什么价格？众说纷纭，不得而知。
记者通过中介公司官网查询到，兰亭国际旁边的西岭花园目前均价仅为1万7/平米，斜对面的萃峰阁小区目前均价仅为1万6/平米，莲塘片区的豪宅代表东方尊峪二手房均价也仅在2万7平米左右。而现场销售员则告诉记者：“我们目前均价2万5到3万5左右，目前周边二手房价格都已经去到两万七八了。当时我们均价3万卖不动是因为11年的市场环境实在太差，所以也有一些降价。现在不同了，加上未来地铁线和口岸的开通，这个价格绝对不高！”
根据相关资料显示，兰亭国际在国土局网站上的备案报价为4.5万/平米，50层复式单位则为9万/平米。而其在2010年正式发售的均价约为2万8/平米，2010年年底价格提至3万2/平米。
然而，“10年开盘均价实为2万/平米，更有1万1的成交单位”，“2011年9月降价七千开盘”，“开盘成交不足40套”的各种“业内说法”漫天纷飞，兰亭国际一时之间被推上了风口浪尖——“开发商资金断链，兰亭国际成深圳房价暴跌第一盘”。
时至今日，通过网络搜寻仍可以看到，2011年期间有不少中介销售纷纷在业主论坛上发表有2万4—2万5/平米均价的兰亭国际单位在售，在2010年更有中介人员发表帖子称“内部销售——1万多即可买到兰亭国际名园”。
而据网易记者亲身经历，在2011年7月份记者就曾发现有中介公司挂出兰亭国际2万5的二手房均价，而此次通过业内中介人士了解到，兰亭国际也确实曾出售过1万2的“特价房”。该业内人士表示，由于当时市场情况较为恶劣以及一开始项目定价过高，加上开发商资金链等综合性问题，因此后来产生了各个阶段的价格调整，这也属于开发商正常的价格策略。
不只是时高时低的成交均价，据了解，其销售情况亦是扑朔迷离，各种猜测。
时至2013年的兰亭国际，现场销售员告诉记者的是”卖了七成“，也有部分业内人士透露的”大概只卖了一半“。可以看到的是，兰亭国际至今入伙的业主较少，并且记者通过国土局查询到的是，当前兰亭国际由于已转现楼销售，因此显示的状态只有”已备案“与”初始登记“两种，而兰亭国际目前主要在卖的2栋则基本上均为初始登记状态。
业内人士表示，当房源显示为“初始登记”状态的时候，表示这个房子已经是现房，房子的销售动态将不会再在国土局网上有显示，因此也曾出现过开发商在销售不如意的情况下，会采取”自己买自己的部分房子来造成房源紧张“的策略。
虽无法确定兰亭国际项目是否存在该种操作现象，也无法确定兰亭国际数年来究竟卖出多少单位，但据业内人士表示，两家代理公司自六月份进场销售以来，至今仍无成交。
项目南面的“看香港”只是一片农田以及景观资源一般的香港大雾山
容积率与楼层一样超高 纯大户产品实用率不高
作为50层超高层的标杆性建筑，兰亭国际同样”超高”的还有其高达8.26的容积率。由于项目地块较小仅占地1万多平方米，在如此高容积限制下，带有双泳池、幼儿园、2万平米商业的兰亭国际只能打造成两栋五梯八户的超高层建筑。
由于项目以豪宅定位打造，其建筑用材用料、将近13米高的入户大堂以及各个公共空间部分的打造确实让人感觉富丽堂皇，市场较为少见。但步入小区则发现，全部为大户型单位的兰亭国际户型主要为133—168平米的3到4房，实用率感觉较低。业主论坛上有看房客户则直接表示说“100多平米只做两房，这就能代表是豪宅吗？”
的确，超高层与大户型并不等于豪宅，加上虽与香港直接距离不到100米，但数年过去，兰亭国际所谓的“看香港”实际上仍旧只是一片农田以及景观资源一般的香港大雾山。记者感觉，对比同样为深港交界处的蛇口片区，这样的”看香港“，实在无法作为其高价的支撑。
网易房产踩盘特工队总结：
高不成低不就 售价太高或透支未来
正如大部分人对兰亭国际的看法那样，用”尴尬“一词形容该项目较为确切。地段、交通、配套、户型、价格、定位等众多方面形成的自我矛盾，也让“伪豪宅”批评声至今存在。虽然未来拥有地铁八号线、莲塘口岸的开通等一系列规划利好，将会为此处带来一定配套升级以及物业升值，但正如网友表示的那样——姑且不论兰亭国际究竟成交价格变了多少次，卖出了多少套，即使以后地铁、口岸会给兰亭国际的房子带来升值，但面对卖得比周边高出太多的价格，确实也已经透支了未来的空间，今后升值有限。
销售迷雾数年不散 豪宅客户需擦亮双眼
究竟卖1万，还是2万，亦或3万？恐怕连卖过兰亭国际房子的销售员也说不准。楼盘营销加上开发商内部问题，导致兰亭国际项目这几年来的各种波折，也让行业内外人士均无法认可，并少人看好。此次踩盘记者发现，数年过去，2013年的兰亭国际周边各项环境并没有得到太大改善，且部分负面影响却呈扩大之势。对于已经被众多深圳人熟悉的兰亭国际，在两大代理公司进场销售后开发商又将使出何种招数，却又让众人摸不准，猜不透。记者建议，豪宅产品总价不低，购房者需要对该项目作出详细了解与对比，再作决定此楼盘是否值得出手，毕竟按照兰亭国际不菲的均价、总价而言，在深圳可供豪宅客选择的豪宅产品仍旧不少。
本文来源：网易房产
作者：陈跃
责任编辑：
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