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香江控股战略转型三重谜 40亿预收账款在手

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2012年,香江控股销售额首次冲破50亿元关口,实现签约销售额约54.88亿元,相比2011年同期上升250%。

然而,与销售收入大幅上涨形成鲜明对照的是,纵观其盈利情况会发现,其在近三年的盈利增速一直在放缓,销售毛利率也在同期逐渐下降。

另据理财周报记者统计发现,其预收款项与营业收入的比值十分可观,甚至高于保利地产和万科,在地产上市公司中排名靠前。

是什么造成了其销售额与净利润之间的表现差异如此之大?超过40亿的预收账款又意味着什么?

三年增速持续下降之谜

据香江控股2012年年报中显示,公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元,相比2011年同期,增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润,其在2010年为1.44亿元,2011年为0.44亿元,分别同比下滑43.65%、69.40%。

然而,2012年是香江控股销售额首次突破50亿元的年份,同比2011年增长250%。在2012年末的房企销售盘点中,该公司也位列广州市房企销售面积第八,其翡翠绿洲项目达到广州市项目销售面积第二。

香江控股缘何销售额与净利润的增长幅度间有如此大的出入?

“主要是因为在2012年,它毛利率高的项目都没有按照市场的预期进入结算,但是他的管理费用和销售费用都计入了当期。”一位券商分析师如此解释。

据上述长期跟踪香江控股的分析师统计,其家居CBD项目毛利率均在50%以上,但截至目前,该公司集中开发的三家CBD项目中,仅成都香江全球家居CBD建材城一期开始进入结算期,在2012年获得7000万销售收入。

“计入结算量的项目主要是中低毛利率的产品,包括他们去年还专门针对连云港的项目做了计提。”上述分析师表示,香江控股为项目型公司,其盈利情况受到在售项目毛利水平的影响,可能波动会较大。在2012年其在售的产品,由于主要位于三四线城市,产品毛利率相对较低,摊薄了其收益情况。

另外,有房地产业内人士表示,香江控股的经营、管理、销售费用占据总营业额的比重过高。

据理财周报记者初步统计,截至4月25日发布2012年年报的地产公司中,销售费用、管理费用、财务费用占据营业收入的比例均值约为16.73%,香江控股上述比例为21.80%。

显然,其2012年净利润增速下降的另一原因,即销售成本相对略高于行业平均水平。

相较于同样大本营位于广东省的格力地产和珠江实业,前者上述比例为10.50%,后者为4.97%;而同为民营公司,同样主要深耕二三线城市的荣盛发展,上述比例为6.49%。

且销售费用、管理费用、财务费用,自项目运营即开始计入公司当期营业成本,不同于具体地产项目的结算会分期计入公司营业收入,因而成为拖累香江控股近三年净利润增长速度的一个环节。

40.71亿预收账款之谜

香江控股在年报中提到,其目前40.71亿元的预收账款,其中有96.34%为一年账龄,即大部分可在2013年转为公司营业收入。

据记者初步统计,就目前发布年度报告的地产公司中,预收账款占据营业收入的比例平均值约为65.43%,而香江控股上述比值为151.35%,甚至超过保利地产(131.41%)和万科(127.06%)同期的比例数额,在上市地产公司中排名约第30位。

上述预收款项中涉及预计2013年竣工的项目共有12起,其中预售比例较大的项目为番禺锦江布查特三期(88.19%)、增城翡翠绿洲十期(86.61%)、恩平锦绣香江花园优惠购楼盘相册最新报价)一期(72.67%)、来安香江南京湾一期(66.98%)、连云港锦绣香江一、二期(48.44%)等,主要在第二和第四季度为结算高峰期。

而其毛利率较高的家具CBD项目,有成都香江全球家居CBD建材城二期A区(36.60%)、香河香江全球家居CBD项目(22.43%)亦可在今年中旬实现预售。

长城证券此前发布研究报告称,上述住宅项目中,番禺、增城的项目均为高毛利率,预计香江控股在2013年的结算毛利率能达到50%左右,且其管理费用、销售费用绝对值不会有明显上升。

战略转型之谜

“这家公司去化很慢,有些项目开发了五年,都基本没怎么卖出去。”有地产业内人士如此表示。

曾有广州市某地产咨询公司董事长这样评价香江控股:“市场动作不多,售量不大,是一家四平八稳的公司。”

这些业内人士的看法,纷纷指向香江控股的一个特点——周转慢。

根据其2012年年度报告中显示,其截至2012年收获预收款项中,有部分项目竣工时间在2003年至2008年区间内的工程约有30%。

在2012年,其曾出售在景德镇和进贤两地的项目。对此,上述分析师认为,这主要源于其此前拿地战略不清晰,项目过于分散,从而也拖累了其近三年净利润增长速度。

对此,香江控股2012年年报显示,香江控股正在筹备2013年的战略转型,其中涉及加快周转速度、拿地储备战略逐步清晰方面。

香江控股一位内部人士透露,连云港项目的滞销也在公司内部引发了反思,进入2013年之后,公司明确提出了战略转型的思路。涉及到几个重要方面。“首先是拿地,今后会更加集中在珠三角地区以及聚焦一线城市;其次,周转方面,会把提高周转率这个指标放到更重要的位置去考量。”

香江控股在2012年年报中提到,将聚焦珠三角区域的发展,布局北京、上海、深圳一线城市与现有项目所在地的省会城市。根据2012年报显示,公司计划用20亿元用于拿地。

而香江控股的拿地优势在于,其建设家居CBD项目的产业集聚模式,“政府愿意跟他们合作,因为他们在家居CBD方面有很强的优势。”上述分析师表示。

上述内部人士进一步表示,除了战略转型,公司近期在管理的精细化方面也做了大量工作。“正在全面推行ERP管理系统,销售费用增加,预计在一定程度上也是因为引用ERP系统,进行成本控制所致。”

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