香江控股战略转型三重谜 40亿预收账款在手

2012年，香江控股销售额首次冲破50亿元关口，实现签约销售额约54.88亿元，相比2011年同期上升250%。

然而，与销售收入大幅上涨形成鲜明对照的是，纵观其盈利情况会发现，其在近三年的盈利增速一直在放缓，销售毛利率也在同期逐渐下降。

另据理财周报记者统计发现，其预收款项与营业收入的比值十分可观，甚至高于保利地产和万科，在地产上市公司中排名靠前。

是什么造成了其销售额与净利润之间的表现差异如此之大？超过40亿的预收账款又意味着什么？

三年增速持续下降之谜

据香江控股2012年年报中显示，公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润，其在2010年为1.44亿元，2011年为0.44亿元，分别同比下滑43.65%、69.40%。

然而，2012年是香江控股销售额首次突破50亿元的年份，同比2011年增长250%。在2012年末的房企销售盘点中，该公司也位列广州市房企销售面积第八，其翡翠绿洲项目达到广州市项目销售面积第二。

香江控股缘何销售额与净利润的增长幅度间有如此大的出入？

“主要是因为在2012年，它毛利率高的项目都没有按照市场的预期进入结算，但是他的管理费用和销售费用都计入了当期。”一位券商分析师如此解释。

据上述长期跟踪香江控股的分析师统计，其家居CBD项目毛利率均在50%以上，但截至目前，该公司集中开发的三家CBD项目中，仅成都香江全球家居CBD建材城一期开始进入结算期，在2012年获得7000万销售收入。

“计入结算量的项目主要是中低毛利率的产品，包括他们去年还专门针对连云港的项目做了计提。”上述分析师表示，香江控股为项目型公司，其盈利情况受到在售项目毛利水平的影响，可能波动会较大。在2012年其在售的产品，由于主要位于三四线城市，产品毛利率相对较低，摊薄了其收益情况。

另外，有房地产业内人士表示，香江控股的经营、管理、销售费用占据总营业额的比重过高。

据理财周报记者初步统计，截至4月25日发布2012年年报的地产公司中，销售费用、管理费用、财务费用占据营业收入的比例均值约为16.73%，香江控股上述比例为21.80%。

显然，其2012年净利润增速下降的另一原因，即销售成本相对略高于行业平均水平。

相较于同样大本营位于广东省的格力地产和珠江实业，前者上述比例为10.50%，后者为4.97%；而同为民营公司，同样主要深耕二三线城市的荣盛发展，上述比例为6.49%。

且销售费用、管理费用、财务费用，自项目运营即开始计入公司当期营业成本，不同于具体地产项目的结算会分期计入公司营业收入，因而成为拖累香江控股近三年净利润增长速度的一个环节。

40.71亿预收账款之谜

香江控股在年报中提到，其目前40.71亿元的预收账款，其中有96.34%为一年账龄，即大部分可在2013年转为公司营业收入。

据记者初步统计，就目前发布年度报告的地产公司中，预收账款占据营业收入的比例平均值约为65.43%，而香江控股上述比值为151.35%，甚至超过保利地产（131.41%）和万科（127.06%）同期的比例数额，在上市地产公司中排名约第30位。

上述预收款项中涉及预计2013年竣工的项目共有12起，其中预售比例较大的项目为番禺锦江布查特三期（88.19%）、增城翡翠绿洲十期（86.61%）、恩平锦绣香江花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）一期（72.67%）、来安香江南京湾一期（66.98%）、连云港锦绣香江一、二期（48.44%）等，主要在第二和第四季度为结算高峰期。

而其毛利率较高的家具CBD项目，有成都香江全球家居CBD建材城二期A区（36.60%）、香河香江全球家居CBD项目（22.43%）亦可在今年中旬实现预售。

长城证券此前发布研究报告称，上述住宅项目中，番禺、增城的项目均为高毛利率，预计香江控股在2013年的结算毛利率能达到50%左右，且其管理费用、销售费用绝对值不会有明显上升。

战略转型之谜

“这家公司去化很慢，有些项目开发了五年，都基本没怎么卖出去。”有地产业内人士如此表示。

曾有广州市某地产咨询公司董事长这样评价香江控股：“市场动作不多，售量不大，是一家四平八稳的公司。”

这些业内人士的看法，纷纷指向香江控股的一个特点——周转慢。

根据其2012年年度报告中显示，其截至2012年收获预收款项中，有部分项目竣工时间在2003年至2008年区间内的工程约有30%。

在2012年，其曾出售在景德镇和进贤两地的项目。对此，上述分析师认为，这主要源于其此前拿地战略不清晰，项目过于分散，从而也拖累了其近三年净利润增长速度。

对此，香江控股2012年年报显示，香江控股正在筹备2013年的战略转型，其中涉及加快周转速度、拿地储备战略逐步清晰方面。

香江控股一位内部人士透露，连云港项目的滞销也在公司内部引发了反思，进入2013年之后，公司明确提出了战略转型的思路。涉及到几个重要方面。“首先是拿地，今后会更加集中在珠三角地区以及聚焦一线城市；其次，周转方面，会把提高周转率这个指标放到更重要的位置去考量。”

香江控股在2012年年报中提到，将聚焦珠三角区域的发展，布局北京、上海、深圳一线城市与现有项目所在地的省会城市。根据2012年报显示，公司计划用20亿元用于拿地。

而香江控股的拿地优势在于，其建设家居CBD项目的产业集聚模式，“政府愿意跟他们合作，因为他们在家居CBD方面有很强的优势。”上述分析师表示。

上述内部人士进一步表示，除了战略转型，公司近期在管理的精细化方面也做了大量工作。“正在全面推行ERP管理系统，销售费用增加，预计在一定程度上也是因为引用ERP系统，进行成本控制所致。”