广东
十余年烂尾重生，宝安新盘碧海玖号项目近日陷入争议。
它曾是宝安乃至深圳的一道“伤疤”，一片沉寂十余年的基坑，被地图软件标记为“无名水塘”，如今，其摇身一变，顶着“第四代住宅”“超低容积率”的光环，在2026年的春天高调发声，试图向深圳的购房者讲述一个关于蜕变的故事。
然而，市场给出的反应，却是微妙的冷静。
4月17日，碧海玖号项目正式获批预售，备案均价8.1万/平方米，套均总价942万/套，该价格迅速引发市场关注与讨论。
早在此前的项目发布会上，开发商宣称是碧海片区最后一块纯居住用地，主打2.2的超低容积率，并且引入了“第四代住宅”理念，尽管现场还打造了88米的展示大门，并且项目目前还释放了“冻资98折，准签97折，折后均价约7.7万/㎡、单价6.95万/㎡起”的信息，
但业内仍旧普遍认为，碧海玖号项目定价虚高，项目需做好打持久战的准备。
据了解，虚高的定价，或与背后操盘方——新福港集团的财务状况密切相关。
新福港集团2025年财报显示，过去一年，营收仅微增0.39%，但净利润同比却暴跌超过四成，同时，集团资产负债率对比2024年也有所上升，在此背景下，碧海玖号作为其多年后在一线城市推出的新项目，自然被寄予厚望。
小编还了解到，实际上，2025年便屡屡传出“项目即将入市”的消息，但市场等来的，却只有在过去一年中，项目所宣传包装的一连串获奖奖项，以及开放样板房后，所宣传的“需验资100万”“排队验资看样板房”等信息。
然而，光鲜的奖项与营销话术，并未能让购房者的疑虑消散。
有验了资看了房的购房者表示，“从开放样板间、样板间重新装修等等，都没有按照预期时间完成，一拖再拖，这个开放商的效率我严重怀疑会延期交付。”
有购房者则表示：“得房率没有宣传的那么高，110多平的客厅都小小的，还是在牺牲一个卧室的前提下，首推的两栋楼，基本上低楼层是没有任何景观视野的。”
紧接着，市场的冷淡反应，进一步印证了看房人的担忧。
有上周末去看房的客户描述：“看了一个半钟，现场不到10组客”，而中介朋友更是自嘲：“又是中介比客户多的一天。”
看房者的记录与中介的吐槽遥相呼应，验资100万看样板房的营销门槛，筛掉的或许不是购买力，反而筛掉了项目的包装、市场的信心。
今年二季度，深圳计划入市34个楼盘、超1万套房源，住宅占83%，深圳房地产业协会近日也曾发文称：供应充足，市场会重新回归理性。
01
产权不足，噪音加满
“静奢”包装下的硬伤现实
碧海玖号手里握着的，本有几张亮眼的牌。
2.2的容积率，新规户型，小高层，纯四房社区，公园和海景、高尔夫等景观资源，这些参数叠加，构成了开发商口中的“前海低密静奢生活”“第四代住宅”等包装叙事。
但光鲜之下，项目硬伤同样刺眼。
首先，是产权的“先天不足”。
由于曾是烂尾工程，项目批地已是2001年，70年产权仅剩约45年，也是项目定价虚高后引发的一个敏感问题，影响着购房群体长期持有的意愿。
小编咨询业内人士，其对此直言不讳：“这是项目的硬伤，未来进入二手市场，银行还能不能给足贷款？接盘的人会不会介意？这是每个买家都得算的账、想好能不能接受的大问题。”
最关键，还有碧海玖号头顶挥之不去的“轰鸣”。
项目之所以建造小高层，是因为在建筑规划上，地块限高90米，而之所以限高，是因为碧海片区位于宝安机场航线之下，飞机几乎从碧海玖号的正上方飞过，持续的飞机噪音，对于业主日后的生活乃至人身影响，是不可忽视的。
对此，项目开发商在对外宣传中，则宣称是“打造了一套严苛的静音科技系统在保驾护航”，特邀清华大学声学教授及团队担任顾问，用的是三银LOW-E+镀膜夹胶玻璃。
宣传是如此，但效果如何，只能由未来业主们入住后方能解答，不过，这也恰恰说明了事情的关键所在：
碧海玖号项目所受到的飞机噪音问题，是确确实实客观存在的。
除此之外，小编踩盘了解到，项目周边如医院一路之隔、共享学区一般等“配套边缘感”的情况，也让部分置业者有所顾虑，并且，项目目前周边并无大型商业，宝安大仟里距离2.9公里，前海壹方城距离则更有，需5.1公里。
最后则是回到核心问题——项目的迷之定价。
碧海玖号所在的宝安碧海板块，目前项目旁边的次新房如华丰前海湾，二手房成交价格大概在6-6.5万/平方米左右，该小区也是高赠送户型，88平可做四房。
包括去年刚交房的越秀潮樾府，甚至板块内最高端的榕江壹号院的二手价格，对比之下，有片区中介人士告诉小编：“碧海玖号这样看价格是不便宜，所谓6字头起，大概率是折后最低楼层的价格，主力户型的话，考虑到产权年限和噪音等硬伤，值不值这个价，就需要购房者根据自身需求权衡了。至于捡漏和价差，那就不太可能了，像这种接近板块边角的位置，是有前车之鉴的，可能买了就被套住了。”
该中介所言非虚，2016年，华丰前海湾一期开盘，均价为7.5万/平。
02
新福港会否“水土不服”？
众所周知，碧海玖号花园的前身，是烂尾的“锦明花园”。
据小编梳理，2001年12月31日，彼时的锦新明集团，以出让方式获得位于宝安区宝源路与铜鼓路交汇处南面的地块一，使用面积为44069.3平方米，土地用途为商住混合用地，使用年限从2001年12月31日到2069年12月30日止。
这家1997年成立的民营企业，早年以宝安区道路施工和楼盘开发积累口碑，却在2009年启动锦明花园项目时，选择了一条险径，过度依赖高成本民间借贷融资，杠杆的重量最终压垮了企业的资金链。
基坑刚开挖，项目乃至企业便轰然倒下。
10多年间， 这片土地未赶上宝中和前海大开发的浪潮，烂尾的基坑，甚至被地图标记为一处水塘。
2018年，锦新明公司被深圳市中级人民法院裁定受理破产清算；
2021年，部分债权人正式提出重整申请，新美实业介入项目；
2022年9月21日，锦新明债权人会议表决通过重整计划；
2023年3月14日，股东会通过出资人权益调整方案，同年3月31日，深圳中级法院裁定批准重整计划。
2024年10月，地块进行调规，属性由原本的“商业住宅”混合用地，变更为二类居住用地（R2），容积率也从2.07调整为2.2，且总层高限定“≤90米（符合航空限高要求）”。
今年1月，“碧海玖号花园”项目公众号正式注册。
4月初，项目举办了一场“全球发布盛典”，发布会上，项目操盘方香港新福港集团的负责人，花了极大的篇幅，反复强调“交付保证”。
这或许源于项目“烂尾重生”的敏感身份和过往历史，但也从侧面反映出市场对项目信心的脆弱。然而，讽刺的是，就在项目即将正式面市之前，碧海玖号项目的施工合规性却屡屡曝出问题。
2025年11月30日，西乡街道综合行政执法队对宝源路及周边开展巡查整治工作，期间发现铜鼓堡路“锦新明工地”存在无证施工破坏绿地的违法行为。
12月1日，西乡街道综合行政执法队复查时，发现施工方仍在擅自施工、持续破坏绿地，执法人员立即制止违法行为，并对现场开展拍照取证，精准测量确认被破坏绿地长232米、宽7.8米，总面积1809.6平方米。
12月9日，西乡街道综合行政执法队再次对该工地进行巡查，确认其仍未取得合法施工审批手续，已记录相关情况并将该工地纳入重点监管名单。
天眼查信息显示，去年12月，“深圳市锦新明集团”因未经审批占用道路以及擅自占用公共场绿地，，被行政处罚10万元。
一边在台上信誓旦旦地谈品质、讲交付，一边在台下无证施工、破坏绿化，这种反差，让碧海玖号喊出的一系列口号瞬间空洞。
这家港资开发商，过去20年也曾进入过广州、珠海、佛山、江门等地，但掀起的水花并不大，近年来更是少有核心区域的楼盘项目，此次的碧海玖号是其深圳首秀。另外，据新福港集团财报显示，这家以建筑承包为主业的企业，2025年香港新拿的16个项目中，14个来自政府订单。
因此，“水土不服”的风险以及“市场经验”的缺乏，新福港能否做好深圳的楼盘项目，也是市场的又一疑虑。
碧海玖号的故事，是一个关于烂尾重生、资本博弈与市场信任的复杂样本，这样的一个项目，手握低密土地的资源，也背负着历史、产权、与硬伤的沉重包袱。
昔日的“水塘深坑”，能否蜕变为今日的“好房子”？
在目前供应充足的深圳楼市，购房者的选择众多，仅凭奖项包装和“交付保证”的口头承诺，恐怕难以赢得市场的广泛认同。
4月17日，“碧海玖号花园”公众号正式发出《1栋、3栋住宅销售方案》，但截止至4月21日，五天时间过去，这篇销售方案的阅读量，仅500出头。
市场肉眼可见地回暖了，但深圳购房者们的头脑，比任何时候都要清醒。
本文来源：网易房产深圳站
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黄贤宜_SZ001
