鸿荣源观澜再造百万大城，这次有点难？

深圳本地开发商鸿荣源4月份又办了场演唱会。

当然，这是该开发商再次为旗下旧改项目的开盘造城，两年前其在宝安沙井开发的珈誉府项目，请了当红的王心凌，这一次是“苏有朋+张韶涵”，而更早前，鸿荣源还请过“范冰冰+李晨”。

深谙如何赚足市场眼球的鸿荣源，此次要宣传的楼盘，据小编了解是位于深圳龙华观澜的观城项目，网上中介都在宣传的一点，还包括了“梅观高速直通项目住宅地库”。让高速直连小区地库，开发商鸿荣源这次是拼了。

不仅如此，除了演唱会后的广告仍旧铺天盖地，鸿荣源观城项目在五一期间还推出了“购房可免两年物业费”的优惠。

作为鸿荣源在深圳又一个旧改大城，作为深圳楼市的“营销老手”，这次同样的造势噱头，同样的造城方式，能否复刻之前的项目成果？

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观澜，发展还需要时间

请明星搞演唱会的狂欢和复制背后，是开发商鸿荣源一贯的“地铁+住宅+商业+教育”旧改大城模式的复制。

只是这一次的鸿荣源观城项目，体量要更大，根据规划蓝图，项目更新范围占地约81万㎡，总建面高达410万㎡，容积率也达到惊人的9.23。

难度也更大，因为这次，项目在龙华观澜。

观澜片区，在地理位置上虽然背靠龙华这座大山，但并非核心板块，而是在龙华区东北部，实际已是龙华区的边缘板块，甚至也是深圳的边缘板块之一，与东莞接壤，是深圳的“北大门”。

尽管近年来也有发展，但观澜目前现状仍是“城乡结合部”面貌，当前房地产市场乏力的背景下，大环境短期之内预计也很难再有明显改善。并且，观澜发展需要全靠城市更新。有统计数据表明，观澜的旧改体量超过2000万㎡，未来能供应的新房超过20万套的天量。

包括在鸿荣源观城项目周边，也有不少旧改，但许多规划仍只停留在概念阶段，整体的地段价值缺陷，无法通过简单的“高速直通小区”便得以弥补。

从房价角度看，观澜在整个龙华区属于吊车尾，也就是倒数梯队，与深圳北红山等片区有天壤之别，甚至自身片区而言，观澜的产业和人群收入也难以支撑其自己的房价。

“宁可要红山的厕所，也不要观澜的客厅。”这是不少中介人士向网易小编透露的观点。

小编了解到，2024年之前，观澜片区在售新盘并不多的情况下，几个项目卖了两三年仍然没卖完；而去年开始，观澜迎来入市新盘的增多，不仅卖得也一般，更把新房价格战竞争直接拉向白热化。

“开发商都恨不得半卖半送，只要客户能来，价格折扣都好说，不怕你砍价，就怕你不砍。”

也是因此，实际上观澜去年至今的房价越来越内卷，新房房价甚至与片区二手房价相互踩踏，也是对未来整体观澜片区房价形成了不利影响。

二手市场方面，网易小编则在贝壳平台上查询到，“观澜片区”4月份成交均价3.22万/㎡，比上月下降17%，成交量仅21套，比上个月下降8.7%，并且还有新增挂牌254套。

即使是近一年的成交，整个观澜片区也仅有186套，平均一个月15套，平均一周整个观澜仅有4套二手房成交，而近一年的观澜二手房价格跌幅更是将近三成。

中介告诉小编，对深圳购房者特别是刚需来说，这样的板块一二手房售价与光明区相近，但对比之下，光明区的宜居程度以及配套规划要胜出不少，观澜片区不具备与房价匹配的竞争力。

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“百万大城病”，这次能否被改善？

而对于鸿荣源观城项目来说，外患无法改变，项目还存在内忧。

资料显示，整个观城旧改项目，体量超四百万方，共有18个开发地块，分八期开发，预计整体开发周期为八到十年，十分漫长。

换句话说，即使此次的第一期拿出了项目最中间的地块，也是最纯粹没有保障住房的地块，但仍改变不了，未来十年仍将饱受工地施工的噪音、粉尘以及交通等影响。

其次，将近10 的高容积率，使得项目居住舒适度大打折扣。

要知道，如钢筋混凝土丛林一般的9.23容积率，加上58-59 的楼层，这样的密度不仅在整个龙华，甚至整个深圳新房市场都是“名列前茅”。

有中介还列举了这样的数据说明——观城58层楼高的住宅，高度180米，而观城35层的写字楼才165米，住宅建得比写字楼还高，还密。

“不然就真的什么都看不到了，特别是中低楼层的采光更堪忧，因为楼间距也不宽，加上小区人口密度大，就拿鸿荣源之前的几个百万大盘来说，业主住进去才发现，小区里的人实在太多了，更不用说上下班高峰。”

5月1日起，住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》将正式实施，《规范》以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面予以规范，被视为“好房子”的标准。也就是说，当下购房，无论是哪个城市，好房子未来必将越来越多，越来越好，在此情况下，刚需改善购房均不必再焦虑，而是有货比三家的选择底气。

第三，则是项目的定价预期过高问题，与大城项目的价格升值问题。

目前，鸿荣源观城的具体价格暂未公布，据悉五一假期后便将拿证，若按照网传的“老板想卖4.5-5万一平”，则无疑已经是观澜片区的天花板价格了，因为去年入市的观澜新盘如溪山禾玺和景勋天著，折后均价均只有4万出头，去化也十分艰难。

更重要的一点是，有了同为开发商鸿荣源在深圳开发的大盘项目作为前车之鉴，不少中介也呼吁购房者“当心站岗”。

网易小编了解到，百万方级别小区，二手房竞争激烈，挂盘量巨大，业主想要卖掉就只能互相压价挤兑，割肉离场。这样的状况，在同样是鸿荣源在龙华开发的壹城中心已经出现，

如2020年开盘的壹城中心11区璞誉府，中介人士表示，当时开盘均价在6.8万左右，而目前二手房成交价仅5-6万，并且有大量挂牌价6万左右的业主在抛盘，数据持续增加。

“这些业主，都是亏损的。”

所以，值得购房者敲响警钟的便是，未来这样的情况，也很有可能发生在沙井的鸿荣源珈誉府上面，以及如今地段价值更差的观澜鸿荣源观城项目上。

而开发商自然也深知这样的客观情况与潜在危机，因此，对比龙华壹城中心的拥堵、学位等问题，在观城项目上，很多配置特别是学校方面，鸿荣源也有意在改进，但是正如大城市病一样，这样的“大城病”，同样也并不是说解决就能解决，最终苦了的，还是业主们。

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“提前半年交付”，这次又能否兑现？

深圳住建局信息显示，二季度，深圳计划预售商品房住宅23个，共计9820套，对比一季度多出不少。

其中，龙华区的观湖街道和民治街道各有900多套新房，民治街道是龙华去年以来新盘销售的网红区域，开盘去化成绩均不错，而观湖街道的900套房子则均来自于鸿荣源观城，也是二季度深圳住宅单盘入市房源最多的一个项目。

业内人士也提醒，未来观城项目全部的入市住宅近万套，是对片区的持续冲击，购房者要特别注意这样的片区。

网易小编还了解到，深圳操盘一个接一个如此大体量的旧改大城，或许也并非鸿荣源的最初设计路线。

2010年，鸿荣源也曾试过迈出深圳，走向全国扩张。并不断在广州、佛山、惠州、长沙等城市出手拿地，同时，为了支撑规模扩张的大量拿地资金，赖海民一度盯上了赴港IPO与借壳上市，但均以失败告终。

后续，有报道显示，元气大伤的鸿荣源只能降价促销甚至弃地，以及暂停了多个在售项目的施工，并且将主战场收缩回归深圳。

这是鸿荣源前期发展少有的企业坎坷，如今坐稳了深圳市场的鸿荣源，更多的危机，则是来自于大盘建设背后的业主口碑。

据鸿荣源业主向网易小编爆料，如鸿荣源尚云项目，在销售过程中对业主承诺开发商能够提前半年交房，也就是2025年6月交房，但业主表示，开发商卖了房后如今一拖再拖，如今业主才发现，承诺的提前半年交房已实现不了，并质疑“开发商为了卖房子夸大宣传，虚假承诺。”

同样的情况，据了解也发生在了沙井的珈誉府项目上，该项目有业主同样气愤地爆料，表示买房的时候开发商销售信誓旦旦表示能提前半年交付，也就是今年3月份便交付，实际上同样也是为了销售卖房的话术而已。

值得注意的还有，此次的鸿荣源观城项目，据悉销售的口径也是“能提前6-8个月交付”。