旧改前身踩坑远洋，观山海项目背后隐现资金问题？

去年12月，深圳楼市杀出了一个号称“总价6字头，买前海精装三房”的新盘项目——观山海，对此，当时有不少深圳房地产人士给出的评价是“算不上捡漏，更谈不上买到即赚到”。

据了解，该项目去年年底首次开盘，推出258套房源，开盘折后均价约7.7万/平方米，一次性付款的折后均价更低至7.54万/平方米，价格创下所在片区的新低。

开盘前期，市场对该项目的预期并不差，开发商所登记认筹的客户比例也达到了1.34：1，但实际开盘结果却远不如预期，有中介透露，项目开发商在开盘后迅速提高了转介佣金。

“目前观山海的佣金点数为四个点，一套总价八百万的房子，佣金就有32万了。”

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开盘后迅速提高转介佣金，

观山海背后隐现资金问题？

从价格看，观山海的低价策略只获得了市场热度，却带不来成交转化。

一方面，相较于前海新房动辄十万加的价格，观山海的7字头均价具备一定吸引力，但另一方面，实际上该项目并非位于前海三湾的核心位置，而是属于前海扩容后的大小南山片区，也是因此，地段价值的差距，也使得观山海项目够不着“十万加”的房价。

有中介一针见血地指出，“前海的一手新盘是不会有很低的开盘折扣，也不会有很高的转介佣金，如果有，那这个项目就一定不在前海的核心三湾之内。”

资料显示，观山海家园项目位于深圳市南山区兴海大道东侧、沿山路南侧，紧邻大南山，处于赤湾和妈湾交界处，前身主要是货运港加老工业区，总占地面积4.24万㎡，总建面16.3万㎡，共870户。

来看两次推售的结果。去年12月，项目首推首推1栋一、二、三单元，共258套房源，但开发商的通稿宣传也只是称“开盘金额突破14亿”，并未直接提及具体的去化套数。有中介透露，项目开发商在开盘后迅速提高了转介佣金。

深圳住建局数据显示，截止至4月7日，观山海家园的已备案房源共有132套，去化率仅有一半。

值得关注的是，更有70套房源显示为“在建抵押”，指的是“房屋售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售”。

也就是说，观山海项目起码有70套房源是抵押给了银行这位债主，作为偿还贷款履行的担保。

业内人士提醒，购房者需谨慎对待此类项目和房源，购房者购买处于在建抵押状态的房源存在一定风险，如果开发商资金链断裂，可能无法按时解除抵押，影响购房者的权益。

今年3月7初，观山海又加推了项目2栋房源，共295套，目前已签认购、已备案房源151套，去化率同样仅有一半。

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极力撇清“远洋”的背后

观山海旧改踩坑的远洋

资料显示，观山海原先是荔山工业区旧改项目，项目宗地号T102-0402，是荔源实业股份有限公司的征地返还用地，项目开发商为“深圳市远荔实业有限公司”。

天眼查平台显示，深圳市远荔实业有限公司当前有两次股权出质记录，分别出质给了渤海银行深圳前海分行以及广东粤财信托，质押比例和资金用途未明。

而深圳市远荔实业有限公司背后股东为占股80%的深圳市金銮尚湾房地产开发有限公司，以及占股20%的深圳市南山荔源实业股份有限公司。前者去年已被被深圳市南山区人民法院列入冻结1400万元，冻结期限至2027年，后者为村股份有限公司。

值得注意的是，从该公司现有的股权结构上看，地方开发商和村委背后，2014年入场的远洋集团，才是原本负责项目建设与销售的最大靠山。

2014年至2015年，远洋集团在深圳开启了接二连三的并购，通过收购“金銮尚湾”公司若干股权间接，拿下“荔山工业区”旧改项目部分权益，成为主要参与者，

当时，远洋曾不乏溢美之词公开表示：“预期水湾项目及荔山项目均为集团业务发展规划的焦点，而将使集团受惠于水湾项目及荔山项目较佳的资产周转率及预售计划。”

远洋集团2023年年报显示，集团占有“远洋观山海”项目48%的权益，而在远洋最新的2024年财报中，观山海项目虽已改名为“远洋163项目”，但远洋应占权益不变，仍为48%。

自2023年以来，远洋经历了漫长的债务重组之路，去年远洋营收下降约49%，销售额下降30%，亏损186.24亿元，现金资源总额48.28亿元，而借贷总额为960.14亿元，其中一年内到期的债务比例66%，金额为635.76亿元。

这意味着，远洋集团已经处于危险边缘。或是因为这个原因，如今在观山海的官方公号中，已经看不到一丝关于“远洋”的相关信息。

同样，在“远洋华南”或“远洋深圳”的官方公众号中，观山海项目的信息也已心照不宣地消失匿迹，

仅在远洋华南公号2023年的一篇推文中，提到了中信城开国际乐园集团与深圳远洋项目的交流活动，远洋方面表示道：“深圳作为远洋在华南的重点布局城市，未来两年还将陆续打造前海百亿超低密山海大宅远洋观山海。”

十年过去，实际上无论远洋方面是否退出观山海项目，外界担心的是，“越是回避越是心虚”，观山海项目的建设工程以及后续交房，会否受到远洋系列债务的影响，成为了远洋集团当年南下扩张、却又宣告失败的代价。

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好看不好用的97%得房率，

未来业主直达不了的地下车库

观山海项目均为商品房，居住纯粹且且容积率低，价格低，但产品方面，尽管项目宣传拥有最高97%的拓展后得房率，但就目前深圳市面上的“新规产品”来看，观山海项目同样被不少深圳买房人诟病为“挖空心思做飘窗和阳台，改变不了房间小、睡飘窗的结果”。

有购房者指出，“110平的户型说得房率有95%，但其实四个房间每个都很小，赠送了不少飘窗但确实不好用，而且，连客厅实测开间也没有开发商宣传的那么大。”

同时，项目部分户型对视严重、以及需要2026年年底才交房的问题，也受到了部分购房者的吐槽。

网易房产留意到，观山海小区配建车位为987个，其中小区住宅车位871个，另有商业车位56个，公共配套车位20个，由政府管理的社会车位40个。

这也就导致了，项目1、2栋的电梯，无法直达部分地下楼层，届时业主需要中转才能去到地下车库。

对此，开发商方面也给出了风险提示以及解决方案，但对于购房者来说，所谓方案依旧没能解决问题，依旧没有楼栋直达地库方便，更可能为未来的居住生活甚至各种不便和冲突，埋下了一颗雷。

“一分钱一分货”，依旧完美诠释着如今的市场硬道理。

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