花式降价背刺老业主，交付半年外墙开裂渗水，玖玖颂阁“不能说的秘密”

深圳楼市逐步回暖，但分化现象不可忽视。1月9日，宝中“捂盘王”项目都市茗荟花园(二期)开盘，共501批客户选272套住宅，然而，原本被市场公认最有希望成为2025年首个“日光盘”的该项目，最终开发商方面消息称，只卖了85成。作为宝安中心区讨论度最高、市场购买力每年都在期待的网红盘项目，没有日光也给深圳市场敲响警钟：在现行市场下，网红项目尚且如此，市面上其他“站岗盘”项目则更需要购房者擦亮双眼。与都市茗荟同位于宝安中心区的玖玖颂阁项目，便是典型项目之一。资料显示，2021年11月25日，玖玖颂阁获批预售，推出住宅379套，备案均价高达9.2万/平，由于项目自身条件一般，该价格也被当时的市场吐槽为“贵得离谱”的定价。去年4月份，深圳官方推出住房“以旧换新”活动，在错过前两批次参与项目后，急需走量的玖玖颂阁项目，出现在了第三批参加名单中。截止至今年1月份，从深圳住建局官网可以看到，项目379套房源仅有117套显示已备案，去化率仅30%，剩余房源已显示“首次登记”，无奈熬成了现房。按照该项目2023年9月交付的节点，也意味着起码在2023年9月份交付之前，玖玖颂阁的这379套预售房源，的确在两年时间内，仅销售了三成。有周边中介向网易小编透露，项目去年有所降价后，目前去化率或在六成左右。 

  01“低首付、送物业费”花式降价遭遇购房者与老业主均不买账

开盘至今3年多，备案价格过高是项目陷入去化困境的主要原因。当时，9.2万的备案单价，超过了同片区位置更好、配套更好、开发商更知名的多个楼盘项目。或是意识到定价过高的问题，据悉，玖玖颂阁也在取得预售之后，立马开启了全城中介转介带客，但效果依旧一般。直至2024年年中，项目折后依旧达到8万出头的单价，有购房者在看房后表示性价比依旧不高。与此同时，项目也开始在“首付”上打起了擦边球，推出“首交一成约80万”的活动，即首付一成，剩余首付款由开发商垫付、购房者分期支付的方式。值得关注的是，彼时深圳首付降低的新政仍未出台，深圳购房首套房首付需两成、二套需三成，并且，在深圳，房地产开发企业违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资的任何方式，都是违法违规的行为，对于购房者以及行业的安全均有极大隐患。不仅如此，销售情况依旧不顺畅的玖玖颂阁，开始了更花样的促销与“背刺”。2024年10月，更有该项目的老业主爆料，玖玖颂阁项目开发商为卖房子，给予新业主签订即免68个月物业费，严重损害老业主权益。后来，深圳市宝安区新安街道办事处在给老业主们的回复表示——经了解，玖玖颂阁小区开发商曾于10月1日-10月7日，通过房产中介公司开展按时签订买卖合同可享受68个月管理费优惠的售楼促销活动，促销活动仅限于10月1日-10月7日，并要求认购市民签订认购书并足额支付定金。换句话说，官方查证，为了卖房，玖玖颂阁确有此事。

02外墙开裂渗水，玖玖颂阁交付半年业主维权

玖玖颂阁老业主的愤怒，并非只来自于开发商的降价。根据项目公号释放信息，2023年9月，项目迎来交付。在其交付推文中还提到：“交付不是结束，而是全新的开始，我们将为家人提供更暖心的服务，更多的生活便利。”然而，2024年5月，项目便爆发业主维权。业主们纷纷反映，玖玖颂阁精装房建筑质量极差。刚交房半年，就已经出现外墙大量开裂和渗水，最早于2024年1月中旬已有业主反馈该问题，涉及已经购房装修的数十户业主。据了解，后来业主代表与物业、开发商经过3轮谈判，仍未有解决方案。彼时，业主们的诉求是，开发商和物业需委托有资质的承建商，按国家规定给出方案并施工来解决外墙渗水的问题，并且给予受损失的业主直接经济赔偿，还业主一个安全的居住环境。

再到后来，玖玖颂阁的老业主们陆续爆料，认为物业费高达6块/平/月，但小区物业不作为，存在人车未分流、业主数次被困电梯等安全隐患和事故。

03开发商中熙深圳其他项目也现业主维权

而深圳市中熙房地产开发有限公司旗下，同在2021年开盘的另一新房项目——中熙珑湾世界花园的业主们，也在2023年7月交付之时，投诉项目阳台缺地漏、还存在户型格局与样板房不符、实际装修质量低于宣传等交付问题。业主们称，买的时候每平方米4.8万元左右，然后“加了5000块钱的装修”，“其实主要是装修的5000块钱一个平方不值，是虚假宣传，现在样板房拆了，也无对证了。”项目涉嫌货不对板、虚假宣传，但后来，在相关部门及媒体的介入下，开发商营销中心相关负责人的回应则是：“对于开发商来说，不存在说这就是5000块钱的标准，从来没有说过。”如此硬气的回应，让外界一度以为开发商中熙有理有据，直至收了房的老业主的再次爆料与维权，真相才浮出水面。后来，有中熙珑湾世界花园的业主称：2023年6月，开发商对业主们发出了收楼通知书，广大业主们应交付存在质量问题，要求开发商兑现五万赔偿，开发商说收楼后会有赔偿。但是收楼后，开发商直接否认赔偿责任，偷换概念为给业主们大礼包，内容为三年物业管理费加一年停车费总价值一万多元。也就是说，开发商中熙以有赔偿做承诺和交换条件，让业主们在发现多处问题的情况下，仍如期收了房，但等到业主收房后，便对业主们偷换概念，赔偿变补贴，业主直呼被骗。

04中熙董事长曾在旧改项目中“大搞权钱交易”

资料显示，该开发商背后的深圳市中熙投资集团有限公司，成立于2003年，注册资本3.9亿元，实控人为许明钦，也是深圳中熙投资集团有限公司董事长。网络上关于许明钦的公开露面信息极少，但据公众号“廉明号”（原廉洁光明）曾发布的消息，2008年至2015年，深圳市中熙房地产公司在与西乡黄麻布社区、凤凰岗社区、沙井沙头社区合作开发旧城改造等项目过程中，公司老板许明钦与部分街道领导、执法人员、社区干部相互勾结，大搞权钱交易。该案涉案金额达3000万余元，涉及党员干部29人，其中社区干部26人。经查，黄麻布社区综合党委原书记，黄麻布股份合作公司原董事长罗敏威，收受许明钦“感谢费”共计人民币450万元、港币50万元；凤凰岗社区党支部原书记，凤凰岗股份合作公司原董事长甘党辉收受许明钦“感谢费”共计人民币400万元，港币60万元；沙头社区综合党委原书记，居委会原主任钟应祥收受许明钦“感谢费”共计人民币180万元，港币250万元；沙头社区党支部原副书记，沙头股份合作公司原董事长钟伟峰收受许明钦“感谢费”300万元人民币，港币180万元。2015年9月，宝安区纪委决定，分别对涉案的29名党员干部严重违纪问题进行立案审查，罗敏威，甘党辉，钟应祥，钟伟峰，等7人因涉嫌犯罪被移送司法机关处理。