龙华中海明德里业主因“保租房”维权，交房仅半年超百户业主家中现裂缝

临近过年，中海深圳项目却再现业主维权。

据龙华中海明德里的商品房业主们反馈，在购买该项目的时候，开发商明确告知“本小区3单元部分户型及4单元规划为企业人才房”，但直到去年12月，中海明德里小区规划的企业人才房却变成了保租房。

业主们认为，该变化偏离了购房合同条款，也侵犯了商品房业主的权益。“中海明德里公区和花园空间很小，现在配租为保租房，都是有1-2娃或多娃家庭，我们商品房业主的活动空间及居住环境得不到最基本的保障。”

后续据网易记者了解，中海明德里商品房业主们提出了以下诉求：一是“取消中海明德里小区3单元部分户型及4单元保租房性质，转回企事业单位定向人才房”；二是“可接受对1单元、2单元及3单元商品房全额退款加补偿装修损失，但是保租房和商品房资源分割”；三则是业主表示，以上诉求无法实现的情况下，则需要将商品房及保租房加围栏进行物理隔离，不共享花园及公区设施，保证商品房业主基本权益。

也有业主分析称：“买房时候，对于人才房的定义还是属于企业配租的人才房。去年年底推出保障性租房后，才发现原来的人才房变成了保租房，并且申请的人才标准也发生变化。政策确实惠民，作为商品房业主也肯定政策的推出，但业主对于合同的变更没有前置的说明也表示困惑，这也是为什么会有部分小区和业主激烈排斥的原因。”

网易记者查询到，2020年10月13日，中海地产在拿下了深圳龙华区民治街道的A811-0344

地块，即中海明德里项目的所在地。这次土拍中，14家企业参与竞拍，最终由中海出价30.85亿元竞得，并且，中海拿地的另一条件，便是需要配建41600㎡无偿移交政府的只租不售的人才住房。

2021年9月30日，位于龙华民治的中海明德里开盘。预售房源共3栋商品房住宅，2024年6月交房，均为精装交付，该项目也是中海第三个龙华项目。

有龙华的中介人士告诉网易记者：“目前中海明德里还有现房在售，去年11月份就有一批工抵房推出来，均价在5万5左右，2021年的时候是7万一平米，价格真的高，所以就这样卖了三年多还没清盘，附近的新盘中建鹏宸云筑上个月开盘，折后均价5万3，就日光了。”

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保租房“横空杀出”

业主质疑：说好的人才住房呢？

实际上，中海明德里业主们此次维权情有可原。

近年来，随着国家住房保障政策的变化，深圳住房保障政策也随之调整，并与国家住房保障体系全面接轨。

但在2020年拿地、2021年开盘的时候，业主们所得到的信息均是“人才住房”，无论是租还是售，彼时在多数深圳人甚至开发商的心目中，“人才”二字的份量与定义，均是要高于市面上的租赁住房的。

直到2023年8月1日，《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》等四个政府规章正式实施，标志着深圳住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，由以往的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

同时，2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房，进一步把保障性住房细化为配租型和配售型，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房。

这意味着，深圳最终的保障性住房类型，也变成了以下三种：公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房。而其中，保障性租赁住房又分为政府组织配租和社会主体出租两类。

2024年11月，深圳首次推出了针对社会人才的保租房：11月20日，深圳市住房保障署启动首批七个保障性租赁住房项目的配租工作，共推出房源2705套，面向符合条件的市民配租，租金约为市场价格的6折。

惠民政策自然受到好评，12月13日，深圳市住房保障署便启动了第二批保障性租赁住房的配租工作，包括中海明德里在内共有六个项目。

然而，新规则、新产品的半路杀出，商品房业主此番与保租房、与开发商的矛盾自此展开。

去年年末，财经作家吴晓波也在发文中曾提及——近两年来，“保租房”这个新事物从无到有，成为市场座上宾，也给了打工人在大城市中的安身一隅。但保租房并非完美，甚至还不断暴露短板，也暗藏着危机。

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交付仅半年

中海明德里超百户业主家中现裂缝

一石激起千层浪，“保租房”风波让中海明德里的业主们感到愤怒又无奈，因为自去年6月份交付以来，中海明德里项目的多处交付质量问题，已经让业主们表示“喘不过气”。

去年11月，中海明德里的业主便集体发现，交房仅5个月，就有超过一百户业主们在家中发现多个位置的多处裂缝，从客厅到卧室，从墙壁到天花吊顶，均出现了不同程度的开裂，引发业主们的担忧。

后续，在业主们与开发商方面进行沟通后，业主们称开发商没有对业主反馈的共性问题进行调查回应，而定性为温差问题。有业主表示：“开发商说，这是新房的普遍问题。”

不仅如此，明德里业主们还指出，小区交付仅半年时间，小区公区部分就已有多个位置，因为使用材料的质量问题，出现了层出不穷的损坏情况。

而室内交付部门，更是有多名业主反馈称“油烟串味、厨房烟管道堵塞、精装交付的油烟机吸力为零”等使用硬伤。

有业主说道：“邻居们发现了一堆问题，比如高层水压不足，厕所一张纸巾都要冲好几遍才能冲下去，厨房油烟机噪音大，油烟抽不出去，物业服务极差，然后又出现了吊顶裂缝的问题。”

另一方面，还有业主指出，让业主们愤怒的是“开发商能拖则拖，摆烂姿态，不予处理”。

“尽管问题种种，开发商依旧我行我素，不主动，不沟通，不报告，过高的物业费且无作为，服务质量不匹配，也受业主们诟病。”

网易记者了解到，中海明德里的物业费为4.8元/月/㎡。

而近期，让中海明德里业主们头疼的事件，还包括由于小区靠近的梅观高速扩建工程，业主称“肉眼可见的扩建工程离明德里小区越来越近，距离小区围墙边不足20米，当前小区已经是汽车噪声和粉尘污染严重，走在小区里耳朵都嗡嗡响，花园逛起来也意义不大，届时扩建工程完成后，对小区的生活造成的影响将无法估量。”

更有不少业主发出质疑“中海地产隐瞒高速扩建事实，导致楼盘成噪音粉尘集中地”。

网易记者留意到，有中海明德里的业主在社交平台以及各投诉渠道发文，称“请为离小区红线仅不到20米的千户家庭配套上全封闭隔音屏障，给居民一个安宁的家。”

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深圳中海2024年多个项目交付维权

“交房即被水淹”学仕里项目维权已一年

此次中海明德里事件背后暴露出的，是如今深圳业主对于开发商中海的不信任，以及不安全感。

例如，过去数年时间里，同样位于龙华区的“中海汇德里”项目的系列长时间维权，在深圳几乎已成为行业典型案例。

就在2020年中海明德里地块出让的前两个月，中海汇德里作为“网红盘”开盘日光，但从2021年开始，业主们陆续发现项目楼体外墙出现鼓包、脱落、墙体断裂，钢筋裸露等工程质量问题，以及后来出现的交付质量问题等，业主们维权持续数年，也让过去以建筑质量闻名业内的中海一度遭受质疑。 

彼时，更有深圳国企开发商人士接受媒体采访时感慨道：“汇德理这个事出了之后，很多人说央企怎样怎样，伤害的是整个国资开发商的品牌形象。”

根据深圳中海官方公开数据，2024年，深圳中海9个项目共7000套房源，全部提前交付，交付率达到92%。

但实际上，过去一年，中海深圳项目的新房维权依旧发生在深圳各个区域。

其中，最典型的案例当属去年4月，“8万一平豪宅交房首日就被水淹”的中海学仕里项目。据中海学仕里业主反映，由于楼盘存在设计缺陷等问题，在2023年9月、2024年4月暴雨期间大量雨水涌入小区入户大堂、地下车库等地，尽管开发商进行了一些改造措施，但问题并未得到根本解决，业主们对楼盘的质量表示严重担忧。

网易记者留意到，去年8月，中海学仕里业主们还发出了“暂停缴纳物业费的公开信”，并列举了“中海地产在学仕里项目上犯下的设计缺陷、弄虚作假、违法违规等问题和错误，导致了学仕里小区出现严重的危及全体业主生命财产安全的重大质量问题”，包括电梯安全、室内装修材料差、室内漏水、项目虚假宣传、南大门消失不见、贩卖业主信息等。

去年11月，中海学仕里业主们再次发起维权，表明全体业主拒绝接受中海地产发送的《关于小区品质提升事宜共同表决的通知》，并明确提出了包括“照销售宣传和合同约定交付给业主质量合格的大堂、南大门”等业主诉求。

有业主表示：“在政府部门的协调下，中海一开始也做了升级承诺，还盖了公司章，国庆后拖了三个星期后，业主代表再去询问，开发商就全盘否认，还骂业主无理取闹。”

2024年年末，位于龙岗的中海寰宇珑宸项目，同样有业主爆料，称“收房的门、柜都是纸板做的，填缝用发泡胶填充、多处空鼓”等交房质量问题。

有项目业主用触目惊心形容自己收房当天的感受，其表示，“验房当日小问题不断，大问题很致命，严重问题14项，其中包含全屋多处渗水和全屋墙面油漆需重做。”

就在刚刚过去的1月16日，中海地产以超70%的溢价率，拿下了龙岗大运的一块宅地，有房地产企业投拓人士对该项目后期的盈利情况表示担忧，其表示：“我们算出的溢价率上限是35%，所以按照最终70%溢价率成交的情况来看，可能会亏。”

也有深圳中海的业主留言称，“再高的地价，我们就怕中海也能抠出利润来，因为那就意味着可能降低了房屋的质量。”