冬去春来，花开有时 ——戴德梁行举办深圳房地产市场新闻发布会

今日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳举办“冬去春来，花开有时”——2024年终深圳房地产市场新闻发布会。

企业租赁决策趋于谨慎，需求疲软影响写字楼项目入市进展

作为经济活动的重要载体，甲级写字楼的市场表现与经济发展息息相关。在宏观经济预期不明朗的背景下，企业办公租赁活动也更趋谨慎，需求增长放缓——2024年深圳甲级写字楼市场录得净吸纳量16.5万平方米，较上年减少57.9%。市场信心不足一定程度拖累了新供应项目的入市节奏和招商进展，2024年四个一线城市新供应量较上年均有较明显的收缩，新供应总量仅为上年的48.2%，其中深圳新增甲级写字楼28.1万平方米，较上年减少66.8%。至2024年末，深圳甲级写字楼总存量达到837.0万平方米，空置率较上年同期微幅上升0.5个百分点至26.6%。

新增需求不足、租金下行已成市场共识，为加快租赁进程不少业主愿意提供更低的租金价格，受此影响2024年末深圳甲级写字楼平均租金同比下降9.3%至每月每平方米169.1元。除下调租金外，越来越多的业主提供“一客一议”的租赁方案以及更完善丰富的商业配套，以全方位升级服务来吸引客户。另外，政府也积极促进企业选址写字楼，通过主动了解企业需求，帮助专精特新或行业龙头企业匹配到合适的物业，这也在一定程度上带动了深圳办公楼宇的去化。

“降价提质”刺激企业搬迁需求，租户构成更多元化

在企业降本增效的需求导向下，不少写字楼运营方在激烈的竞争中积极 “降价提质”以刺激企业搬迁需求，全年共录得甲级写字楼租赁成交56.2万平方米，较上年增加4.9%。从租赁需求的具体行业来看，金融、TMT、专业服务业依然是深圳甲级写字楼的三大支柱性行业，租赁面积占比分别为26.6%、23.9%和17.8%，三大行业成交占比合计为68.3%。其中，金融业需求占比最高，私募基金、财富管理以及与寿险、养老、康养板块相关的保险业表现稳健；TMT对运营成本的敏感度更高，办公面积收缩及自有物业的启用，影响了其在甲级写字楼的需求增长，但23.9%的占比仍较上年同期增长了4.2个百分点；专业服务业中律所、专业咨询、管理咨询等行业需求仍相对活跃。与此同时，租金水平的进一步下滑，为越来越多企业升级办公空间、进驻甲级办公楼提供低租金窗口，不少跨境电商、物流企业、企业出海培训、服装品牌选址甲级写字楼，令租户的行业构成呈现出更多元化的特征。

激烈竞争将加速市场走向成熟，综合运营管理有助于项目脱颖而出

关于未来供应，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，未来三年计划队列中的甲级写字楼项目总办公面积超过400万平方米，且有多座总部型物业相继入市，企业总部的导入虽能在一定程度上带动去化，但企业需求回流所释放出的存量空间还将持续冲击市场信心。空置率上升、租金持续下行局面的缓解，仍有赖于经济面的提振。

结合在途供应的分布来看，包括前海+宝安中心，后海+深超总在内的西部板块甲级写字楼供应更为集中，新项目积极招商去化料将带动更多优质企业的租赁需求向集中供应区域汇聚，促进板块商务配套更趋成熟。与此同时，激烈的竞争也对新项目及存量项目提出挑战，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，在持续多年的高供应且激烈的市场竞争下，物业硬件水平的差距在缩小，相邻区位物业间的租金差异也在缩小，可以预见，伴随市场不断走向成熟，高水平的综合运营管理也将成为助力项目脱颖而出的关键之一。

展望2025年写字楼市场去化和发展趋势，戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，产业升级将成为持续推动写字楼去化的主要动力，能够有效迎合此类需求的办公产品将优先受益。与此同时，传统核心地段高品质写字楼将同时面对供应端持续放量及需求端增长乏力的双重挑战。通过引入酒店、医美等泛商业业态将成为部分新入市项目实现去化的有效方式；此外，自用办公客户的购置需求也将有助于存量办公楼的去化。

全市优质购物中心空置率进一步下降至8.0%

2024年，深圳迎来万丰海岸城、大运天地、坂田万科广场等多个购物中心开业，带来57.5万平方米的优质购物中心集中供应。不少新项目引入区域首店，差异化运营丰富了消费场景，为本地品牌升级换代带来机遇，也有利于激发潜在消费需求。至年末，全市优质购物中心存量突破七百万达到717.4万平方米，与此同时，得益于去年以来入市的区域型项目的持续去化，全市优质购物中心2024年的净吸纳量超新供应达到59.5万平方米，带动空置率进一步改善至8.0%。

2024年前三季度深圳社会消费品零售总额同比增长0.7%，9月后“以旧换新”政策倡议切实刺激了相关消费的增长，前11月深圳社会消费品零售总额增速提升至1.5%，较去年同期仍下降了5.8个百分点。居民消费总体增长乏力为商业运营带来负面影响，全市优质购物中心最优层平均租金同比下降2.8%至每月每平方米780.2元，同时项目表现分化明显——自身具有丰富运营经验和品牌资源、具备区位优势、交通便利的项目仍能保持优势；而部分项目定位与市场需求错配的项目在商圈内激烈竞争中则面临严峻挑战。

政策驱动数码电子及智能家电扩张，助力零售品类需求占比大幅回升

从全年新入购物中心的业态需求数量来看，零售品类的总占比较2023年大幅提升6.1个百分点至49.3%。消费补贴等实质利好举措刺激深圳家用电器和音像、通讯器材类的零售额增速显著提升，前11月增速较前9月分别增长25.2个百分点、2.4个百分点至26.1%、2.7%，同时为品牌扩张带来机遇。数码电子及智能家电在整体中的占比提升至4.4%，不乏大疆、韶音等本地品牌的开业。运动户外占比提升至5.8%，蕉下、波司登等品牌均新开5家以上门店；家居生活集合店KKV、名创优品等亦有相对活跃的表现；与此同时，深圳首家“胖东来”永辉调改店正式营业。为吸引年轻群体，不少购物中心引入谷子店进行尝试，令IP潮玩店成为零售市场的一大亮点。

服务型消费业态方面，餐饮业态占比39.9%，其中中式简餐在整体中的占比提升至4.9%，特色正餐下滑至14.5%，新式饮品及奶茶占比在6.1%。此外，文体娱乐业态中，电玩、台球馆的数量有所增加；学童教培业态恢复扩张态势，在社区型购物中心中的业态占比有所提高。

成熟运营商首秀深圳，商业新亮点值得期待

展望2025年，张晓端表示，深圳预计将有62.5万平方米的优质购物中心陆续投入运营，既有首秀深圳的K11 Ecoast、深圳大悦城，也有本土经验丰富的运营商带来的深圳湾万象城二期、iN城市广场等项目，市场表现值得期待。此外，华发冰雪世界文旅项目也计划于2025年投入运营，预计将吸引更大范围的游客前来打卡。存量项目亦积极寻找机遇，如南山海雅缤纷广场与京东签约，深圳首家京东MALL预计将于明年中开业。此外，7部门印发的《零售业创新提升工程实施方案》为存量商业盘活提供了转型思路和保障措施，从优化供给端给予了顶层支持。

面对宏观经济放缓以及对就业、未来收入预期的不确定性，居民消费意愿仍需进一步激发，消费规模扩大的持续性有待稳固。2024年12月，中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”放在2025年九项重点任务首位，预计来年更加积极、全面的扩内需政策将进一步改善预期，刺激潜在消费需求的释放。

发布会上，戴德梁行商业部独家预测了2024年中国区50亿营业额以上商业坪效前二十名榜单。戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁分析表示，在“分需时代”，中国消费市场展现出多元化和个性化的需求。这一时代特征意味着消费者在进行消费决策时，更加注重个人、社会和自然的长期、平衡、可持续发展。商业地产必须适应这一变化，通过创新和重构来满足不同消费者群体的分级需求。我们的榜单反映了市场对高端和大众项目的不同响应，显示了奢侈品业态在坪效中的持续强势，同时也突显了大众项目在创新和人气方面的潜力。戴德梁行将继续致力于推动商业地产的创新与重构，以适应这一新时代的挑战。

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。