仲量联行发布《固本开新 聚势谋远：新格局下的深圳办公楼市场发展趋势》白皮书

供需新格局下，总部办公物业亟需找到招商新突破口

深圳，2024年12月5日——作为国际化的创新型城市，深圳办公楼市场在数十年间实现了跨越式发展。仲量联行发布《固本开新 聚势谋远：新格局下的深圳办公楼市场发展趋势》白皮书（以下简称“白皮书”），通过回顾总结城市发展路径及其在粤港澳大湾区中的产业定位演变，深入剖析深圳甲级办公楼市场的发展趋势与产品特征。深圳总部经济的蓬勃发展催生了大量总部办公物业，成为其办公楼市场的一大特色。然而，在降本增效趋势下，同质化竞争日益激烈，考验物业租赁表现的可持续性。白皮书提出，总部办公物业应积极拥抱变化，通过灵活招商策略、绿色转型以及提升配套服务，打造独特的竞争优势，有效应对市场挑战。

总部办公物业深度参与市场竞争成为深圳办公楼市场特色

出于升级经济结构的需要，深圳确立了以前海、后海及宝安中心区组成的第二城市中心。新的城市中心逐步建成众多高品质办公楼，为新兴制造业与高端服务业发展提供了重要的办公空间，使得深圳甲级办公楼市场形成横贯东西的空间格局。另一方面，深圳大力发展总部经济，通过出让或划拨大量商业地块给高科技和金融服务企业建设总部大楼，鼓励企业形成产业集聚。截至2024年11月，已有310余家全球500强企业入驻深圳，全国超三成创投企业总部亦设于此。

伴随办公需求演变，甲级办公楼项目类型日益多样化。根据产权类型、项目定位以及运营模式，深圳甲级办公楼可分为四类：租赁型办公物业、总部办公物业、散售型办公物业以及政府产权办公物业。租赁型办公物业面积占比最高，而总部办公物业供应持续增加，存量占比自2009年的9%攀升至2024年9月底的31%。其中，金融业占总部办公物业面积首位，科技互联网企业占比超过两成，彰显了深圳在金融和科技创新领域的核心地位。

此外，企业在建设或购置总部办公物业时考量日趋全面。除满足业务需求外，企业财务战略也成为了重要决策因素。一方面，通过对外出租非自用的办公物业面积，企业可以获得额外的收益；另一方面，总部办公物业具备资产增值潜力，部分企业总部办公物业表现出自用和对外租赁并重态势。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出：“深圳总部办公物业集聚区位处城市核心片区，且深度参与市场竞争，是深圳办公楼市场的一大特色。”

总部办公物业在新格局下的市场表现

深圳近五年的甲级办公楼市场年均净吸纳量居四个一线城市之首，凸显其市场需求的韧性。但由于供应集中释放、增量需求收缩、租户承租能力的减弱，以及部分头部企业不动产策略由租赁转向自持物业，深圳甲级办公楼市场租金近年来呈持续下行趋势，而且优质项目间的租金差距逐渐缩小，市场竞争日益激烈。

在新的市场格局下，深圳的总部办公物业展现出独特的市场表现。总部办公物业在自用办公需求和上下游企业租赁需求的共同支撑下，去化速度优于其他类型办公物业，对深圳甲级办公楼市场净吸纳量显著贡献，且占比不断上升。2016年至2024年底，预计新增总部办公物业占深圳新增供应量的34%，与此同时其对市场净吸纳量贡献达39%。

尽管如此，总部办公物业空置率上涨明显，去化压力增大，其在四类办公物业中的租金降幅最为显著。近年来，各类项目租金差距持续缩小，租金分布区间不断收敛，总部办公物业与其他类型办公物业的租金水平逐渐趋近。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“随着总部办公物业业主结构的多样化，自用比例降低，总部办公物业面临快速去化其可租赁面积的挑战。”

深圳甲级办公楼市场未来展望

展望未来，深圳“创新+金融”的生态体系持续为经济注入新活力，将进一步激发办公楼市场的增长潜力。未来，随着粤港澳大湾区不断汇聚各类优质资源要素，各类新兴行业也有望进激发办公楼市场活力。供应方面，从2024年第四季度至2028年，深圳预计将新增约453万平方米的甲级办公楼，市场供应高峰仍将持续一段时间。尽管总部办公物业的自用需求有望为市场提供一定支撑，但高供应量仍可能加剧市场竞争，供需失衡带来的压力可能会对市场平均空置率和租金表现产生一定影响。

因此，深圳甲级办公楼需持续调整战略，顺应需求侧结构转变。在此背景下，对于自用比例较低的总部办公物业项目来说，通过灵活招商策略、绿色转型升级以及配套服务的全面提升，改善整体物业的经营能力显得尤为重要。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“随着办公楼市场竞争的加剧，办公物业运营方必须转变思维，以更加专业化、市场化的视角应对市场调整、审视和评估物业的资产价值。对于总部办公物业而言，更需要构建起以招商为导向的、涵盖商业办公物业全生命周期的专业资管能力。通过产品精准定位、精细化的策略规划与服务管理，提升整体物业的经营成效。”