"热销公寓"深业上林苑开盘一个月成交备案仅一成，国企推出返租套路或涉嫌违规

楼市新政实施以来，深圳楼市在10月份获得超预期爆发，期间多个楼盘热销数据不断刷屏，而在政策满月后的11月，“谁是真热销，谁又在裸泳”，事实也逐渐明朗。

在刚需购房者跑步进场的情况下，不难发现深圳在过去一个多月的市场热度下，是多个不限购区域的刚需楼盘率先回暖爆发，乃至在外地购房团来深圳看房买房，也是主要以几个刚需热盘为重点考察对象，此外，便是新入市的日光项目，则主要为开盘价格有明显倒挂优势或学位加持优势。 值得关注的是，在一众10月热盘中，却有一个公寓项目“杀出重围”，同样宣传热销。10月13日，位于福田八卦岭片区的深业上林苑开盘，从现场看，一个仅40年产权的公寓项目开盘，开发商竟然使用公证摇号，让不少人发出疑问，“市场有这么火吗？” 违和的不只是开盘现场，还有客观的市场现实。 要知道，自今年以来直到9月份，深圳楼市一度惊现一批4折、5折卖房项目，让购房者大跌眼镜，而这些排队降价的房源，清一色是公寓产品，包括南山也有备案价7万/㎡、最高售价7.5万/㎡的公寓后续打折至3.8万/㎡，直接腰斩。

01，项目销售数据成迷，开盘一个月仅备案38套

公开资料显示，深业上林苑项目位于深圳福田园岭街道八卦岭片区，由旧改而来，仅一栋建筑楼体，总建筑面积约6.3万㎡，主推户型为40-97㎡的一至三房公寓，且近八成户型为40-55㎡的小面积，建筑楼层为地上36层，地下3层，交楼时间为2025年8月31号。 深圳市房地产信息网站显示，9月26日，深业上林苑项目获批预售，预售总套数为311套。而根据项目公众号信息，深业上林苑于10月13日开盘，推售20-31楼的总计188套房源，备案价格在3.9万/㎡至5.4万/㎡。开盘折扣为85折。 后续，网易记者查询项目公众号以及开发商深业鹏基南方集团（深业鹏基、深业南方）官网，均未查到有关上林苑项目的开盘销售结果相关信息。 目前，仅从项目的部分合作代理方、以及三级市场中介的宣传上可以看到一张开盘海报，内容信息涵盖“10月13日开盘去化133套”、“深圳公寓销冠”等字眼。按照该去化套数，以备案套数311套来算，深业上林苑开盘去化结果为四成，若按项目口径推出的188套算，则去化结果为七成，几乎追平了10月份深圳新房住宅项目开盘的去化平均线。 值得关注的是，项目的所谓热销除了开盘当周的热度外，后续并不像其他楼盘一样，在持销阶段依旧能从各方的现场战报、图片视频看出现场的明显高人气，并且上林苑项目在开盘后仅一周，实际上便有中介在社交平台宣传“上林苑项目有优惠房源，折后单价仅三万左右”。

而进入11月，该项目又推出了“双11优惠降价房源”，其中，50平户型总价立减33.5万，折扣单价约3.7万/平，而96平户型总价立减70万，折后单价4.1万/平。 更重要的是，网易记者通过深圳市房地产信息平台查询到，截止至11月11日，深业上林苑的311套备案房源中，显示“已备案”的仅有38套，另有8套显示“已签认购书”，合计46套，剩余的265套房均为“期房待售”。

换句话说，以备案房源来看，深业上林苑项目在开盘一个月后，实际的去化仅有一成（12%），即使是以开发商推售口径的188套来算，去化率也仅有两成（20.2%）。

与此同时，网易记者了解到，项目开发商深业鹏基南方集团在此次的推售中，不仅指定楼层28-31层的房源为统一运营房源，且在项目合作代理商世联行以及尊地的开盘宣传中，均提到了“统一运营楼层开盘即售罄”的信息，但从深圳市房地产信息平台查询到，28-31层的104套房源中，已备案房源也仅有31套，与所谓“开盘售罄”相去甚远。 网易记者对比了同为深业系下、同为10月开盘入市的“日光盘”深业上城学府，尽管上城学府目前官网已备案房源仅超四成，但其余房源也均是“已签认购书”状态，而深业上林苑预售311套房却至今仍有267套待售，不难看出，在开盘一个月后，上林苑“热销”的真相才终于浮出水面。 02国企推“五年返租”套路 或涉嫌违规，购房者需谨慎 深业上林苑此次引发市场关注，除了搭上新政效应的热销宣传之外，还有项目推出的“5年资产运营计划”——项目的28-31层的公寓产品，开发商将进行统一运营返租五年，年化率为 5%，并且网签后会一次性返给业主五年的房租。 据现场销售表示，项目的28-31层的公寓产品，“是专门给投资客的选择，签订购房合同后，开发商将与业主签订一份5年的租赁协议，并将租金一次性打给业主，并且，我们的租金回报率特别高”。 网易记者了解到，上林苑给出的“一次性返还五年租金”，40平户型为40万，50平户型为50万，55平户型为60万，97平户型为110万。

对于投资客户而言来说，看上去回报率高，且相当于降首付，的确具有相当大的诱惑。然而，多年来无论是深圳亦或者其他城市，公寓返租、商铺返租、写字楼返租等等套路，实际上一直都是一种游走在法律边缘的营销手法。 首先，根据我国《商品房销售管理方法》，明文规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，若开发商采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为，将“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。

其次，2021年，广东省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》中也提及：房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的，即是风险。 也就是说，国企深业此次在深业上林苑项目推出的“统一运营一次返租行为”，已是涉嫌违规行为，且对业主来说，更是风险行为。 更重要的是，有业内人士提醒：“返租套路向来是羊毛出在羊身上，往往是开发商为卖房使用的一个障眼法。报价两百万的公寓，看似开发商一次性返给你租金50万，但有可能本身他们的价格表上这套公寓就只有150万，反正到了两百万。” 网易记者调查发现，“返租公寓”若想销售出去，开发商往往会对购房投资者承诺高于市场正常回报的回报率。 以深业上林苑项目为例，开发商承诺前五年的租金回报率为5个点，40平户型五年总租金达40万，即一年租金8万，月租金约6666元，每平米月租金为166.66元。 而据深圳中原2024年上半年报数据显示，上半年深圳全市租金也仅为69.8元/平·月。其中，即使是租金最高的区域南山区，也仅为102.3元/平·月。

并且，从深圳中原监控的上半年深圳各区热门租赁小区情况看，仅有香蜜湖的深业中城单位租金超过了166元/平·月，为184元/平·月，而像南山区的华润城、太古城、半岛城邦，单位租金也仅有140元/平·月。 而从贝壳找房APP上可以看到，深业上林苑所位于的福田八卦岭片区由于片区较老旧，大部分一房一厅的房源月租金最高也并没有超过5000元，即使以距离上林苑约1.5公里，位于笋岗片区的深业旗下次新公寓深业泰富广场来看，也只有60平米大的一房一厅才有约6000元左右的月租金，且笋岗片区当前的片区更新面貌与配套，均要比八卦岭好许多。 业内人士指出，尽管刚买房就可以收回一次性的五年租金，直接抵扣购房款，但也这意味着五年时间内，业主不仅没有租金可收，对于公寓的运营也无法通过每月的租金返还来进行侧面了解。而如果五年后运营方撤场，业主收回的公寓重新出租也将是一个“烫手山芋”，那时业主往往才会发现，与实际市场租金的极大差距，这样的类似情况，多年来已在深圳多个公寓项目发生过。 03项目开发商所开发的住宅楼盘近两年均因质量问题曾引发业主维权

打开深业鹏基南方的集团官网，在地产项目首页，出现的商品房项目，便有深业上林苑、深业云海湾、深业云筑三个项目，另外两个项目也是该集团近几年在深圳开发的主要住宅项目。 然而，深业云筑一期从2022年底开始交房，被业主爆出墙面不同程度开裂、补缝，楼道破损以及飘窗、卫生间、停车场漏水等问题。而深业云海湾也在去年10月，被爆出因对人才房以及部分商品房楼栋进行减配，外立面设计颜色搭配、用材等不同，引发业主的不满。 资料显示，深业云筑一期从2022年底开始交房，后续近1年半时间，业主反映各种问题却从来没停止过。2022年11月，深业云筑就因为质量问题被要求整改，彼时，业主发现各楼层的墙面层出现大量不同程度开裂、补缝，楼道破损等问题。并且12月底，在尚未确定整改是否到位的情况下，开发商却通知业主交房，面对小区内的很多配套设施都还未完工，开发商的行为再一次激发业主强烈不满。

而2023年，作为深圳的网红盘，深业云海湾同样因为质量问题，遭到了商品房业主与人才房业主的双重投诉和维权。不仅人才房减配交付，违反了政府规定的“配建的人才房和保障房，在建筑材料、外形、风格、色彩方面，应当与所在项目的商品房保持一致”要求，并且通过其中一栋商品房的外立面设计来与人才房保持一致的投机取巧行为，也引起了该栋商品房真金白银买房的业主们的强烈抗议。

网易记者了解到，这两个项目，深业云筑开发主体为深圳市深业明宏地产开发有限公司，由深业鹏基实际操盘和控制。深业云海湾的开发主体则为深圳市云湾置业有限公司，由深业南方实际操盘和控制。