中介龙头十月业绩超7个亿 深圳楼市"V型反弹"背后的乐与愁

“好风凭借力，送我上青云”，乘上迄今为止国内最强的救市风，10月份的楼市完成了“V字反弹”，短期内楼市拉升效果显著。

以深圳为例，根据深圳市住建局的统计数据显示，深圳上一轮的成交放量出现在6月份，也就是“517新政”之后，随着7、8、9月整整三个月份的市场逐步走低，直到10月份才出现大幅反弹，且涨幅远远高出于六月份。

用一线卖房人员的亲身感受来说便是：“深圳楼市不是燃起来了，是彻底爆了”。

进入11月，不只是各家开发商接连披露10月超额完成的业绩喜报，深圳的地产中介龙头中原地产同样发出了“红十月创奇绩”的海报，海报内容显示，深圳中原以及中原+部门10月份总业绩突破七个亿，创近5年来月度新高。

要知道，面对过去连跌三年的深圳楼市，今年上半年还有不少中介从业人员在艰难抉择“坚守还是转行”，此轮银十的复苏行情回涨之快、成交之火，无不令市场瞠目。

11月1日，住建部罕见地主动披露了单月楼市数据。根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份，新房交易同比增速首次转正、二手房成交连续7个月同比正增长。连住建部也表示，10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，今年银十超过金九，十分罕见。

同样，深圳官方也前所未来地在十月份以来数次公示新房认购量，官方数据显示，10月深圳全市新建商品住宅网签认购12361套（125.37万平方米），环比增长404.7%，同比增长307.8%。

一句话，不要低估“楼市止跌回稳”的决心。

01 “共赢”：

完美的数据

暴涨的业绩

抄底的买家

不可否认，深圳楼市爆火，其中多方喜闻乐见。

首先，数据上的呈现近乎完美，甚至好到不少从业者都将信将疑。要知道，按照官方统计口径，深圳仅10月份一个月，便卖出了约2万套住宅，其中新房住宅认购量12361套，二手住宅网签量6118套。

这是什么概念？

网易记者查询过往年报发现，2023年，深圳全年一二手房住宅加起来总共也只卖了6万套，相当于今年仅一个月，就完成了去年四个月的卖房量。

具体来看，一手新房方面，今年10月深圳新房认购量突破万套大关，据明源地产研究院监测，深圳上一次单月成交破万套，还是在2005年。

二手房方面，10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，是2021年3月以来首次突破5000套。深圳房地产中介协会数据显示，10月二手房录得量为8269套，创下45个月新高。

伴随着“数据”的节节高升，随之而来的，自然便是“业绩”。

10月份，深圳有多个新房项目超额完成业绩目标，中铁、华润、鸿荣源、中洲、卓越旗下均有项目实现清盘或步入清盘阶段。单盘单日销售过亿在10月已不算是新闻，顶级豪宅中海深湾玖序国庆期间销售超27亿元、中介机构深圳中原10月份总业绩突破七个亿也只能算是水到渠成，

如果按照深圳平均一套房500万总价、10月份一二手共卖了两万套房子来算，深圳今年银十的楼市销售业绩已是千亿级别。

悲观者深刻，而乐观者赚钱，在这样的单月千亿销售规模下，无论是开发企业、中介机构，还是奔跑在一线的销售人员，均有可能1个月赚得比去年一整年都要多，“痛苦并快乐着”，才是10月份画下句点后深圳楼市多方的内心潜台词。

当然，感到快乐与满足的不只有官方，也不只有开发商和中介，更有真金白银跑步进场的买房人们。他们其中大部分人，不为了“抄底”，但也感觉“抄到了底”。

从多家媒体在10月份的报道中均能看到，不少深圳购房者们都表示“刚需上车，感觉政策有利好，首付降了，利率降了，同时也觉得现在房价也差不多了。”

本地购房者除外，明着来深圳抄底的，还有外地的购房团。

从龙华的卓越珺奕府，到沙井的鸿荣源珈誉府，10月份屡次传出外地购房团晚上“杀”到现场扫货的新闻。尽管除了开发商，外界对于扫货的最终成交数据并不知晓，但毋庸置疑的是，能够最终下定买房的外地投资客，也必然是“不虚此行意满离”。

10月“银十”变“金十”，种种现象均在宣告着，深圳楼市的购买力依然是充沛的，购房者依旧认可这座城市的实力与资产。

最终的大赢家，依旧是深圳。

02 “隐患”：

以价换量的成交

长期分化的楼市

仍不乐观的库存

盛极而衰，从来都是深圳楼市每一轮疯狂之下的隐患。

楼市的正面是人头涌动的抢房现场，反面则是在火热之下多数人不愿意揭开但却客观存在的难题。

首先，10月份的深圳楼市，新房成交破万套的代价，是“以价换量”。

尽管诞生了两个“日光盘”，但光明的中建观玥折后3.3万/平米，和5万/平米的限价比，打了66折；龙华的深业上城学府折后价格7-7.5万/平米，周边同为深高北学区的二手房此前成交价不低于10万/平。

价格倒挂严重之外，如今深圳已取消限售，届时交房即可再次交易。

并且，尽管成交量已回到2021年，但乐有家研究中心的监测数据也显示，10月深圳新房网签成交价格为4.8万元/平米，但2021年深圳的新房住宅成交均价为6.4万元/平米。换句话说，成交价上的回暖，仍有一定距离。

其次，火热之下，还浮现出一个深圳楼市的老大难问题——“分化”。

国家高端智库CDI研究员宋丁认为，深圳楼市当下分化态势明显，多数片区楼市没有出现明显的回暖态势。

其表示，“新房二手房成交大幅上升是事实，但低迷现象也的确在深圳很多片区仍然显现，在部分偏远的、过去虚增量过大的片区，扶持政策的渗透力并不明显，这种楼市的片区分化现象将长期存在。”

有业内人士指出，在深圳非核心区解除限购后，大量外地购房者来深圳买房，看上的片区也是深圳10月份卖房销售最好的三个区。对比之下，新房库较大的龙岗区和坪山区，新房销售远远没有龙华区、光明区和宝安区火爆，连外地过来的购房者也少有关注。

第三个需面临的问题，则是深圳楼市并不乐观的库存量。

网易记者通过深圳市房地产信息平台可以查询到，截至10月底，深圳全市新房住宅的库存量为41684套，可售面积428.9万平方米，而9月底，新房住宅库存量为46945套，银十一过，减少了5261套在售新房。

然而，尽管算上10月份的新房成交高峰4153套，过去12个月的深圳新房月均成交量仍只有2372套，

换句话说，41684套的库存量，去化周期仍超过17.5个月，并未脱离18个月的去化风险警戒线。

二手房亦是如此，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2024年10月28日，深圳全市共有68341套有效二手房源在售，在10月二手房成交破6000套的市场行情下，在售二手房数量对比9月底仍呈现持续走高趋势。

最后，是业内最关注、也最担忧的一点——10月份深圳高达13114套的认购新房，绝大部分都还在网签的路上，实际上最终完成网签成交的数量会打几折，有多少买了房的人会退房退定，仍是未知数。 应该说，深圳楼市从来不缺高光时刻，而需要更多的务实主义。