三大主业竞争力凸显:万科精准投资能力持续提升,长租公寓规模效率行业第一

伴随近期支持房地产的重磅政策集中出台，市场信心显著提振，据第三方机构不完全统计，今年十一期间全国22个重点城市认购面积环比上升12%。而备受市场关注的万科，及时把握政策带来的市场机遇，在国庆假期实现认购金额超百亿，日均认购较中秋假期翻倍。不仅是销售方面，今年以来，在坚守财务安全的基础上，万科三大主业的竞争力也进一步提升。前三季度，万科实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，新增融资、再融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿跑赢大市，产品力与精准投资能力持续提升，年内新投资项目首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。租购并举趋势下，万科长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%，并通过“由售改租模式”盘活内外部存量房源超8000间；物业服务品质获客户认可，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。分析人士指出，今年以来的多重挑战下，万科依然守住了经营安全底线，并能聚焦业务提升竞争力，为行业新阶段做好准备，实属不易。

综合住区业务作为万科最基本盘的业务，销售持续跑赢大市，产品创新获市场认可，在多个一线及省会城市实现热销。截至9月底，万科实现销售超1800亿元，持续跑赢大市，销售表现优于百强整体水平。近年来，万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中興傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。

产品力提升的同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前，万科今年所有新投资项目均实现首开兑现度100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%。

好产品还需要好服务，万科物业业务夯实基础服务品质，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。8月，万科物业联合美团推出业内首个“骑手通行解决方案”，在全国3000多个小区率先破解“配送最后一百米”难题，为客户提供更良好的居住体验。同时，万物云持续提升员工的应急救援能力，已有超48000名员工通过CPR心肺复苏术认证，并已挽救22条生命。

保持综合住区业务竞争力的同时，万科响应国家政策号召，坚持租购并举，长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%。截至9月底，万科长租公寓业务营业收入突破26亿元，共运营管理25万间长租公寓，出租率突破95%。其中，万科积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约12万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可。截止三季度全国累计发起上千场社群活动，助力新青年更快融入本地生活，客户满意度提升至95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超5300家，企业客户占客群比例达到22%，客户包括腾讯、比亚迪、顺丰、大疆等。

业内普遍认为，万科在市场调整期能坚守安全底线，销售跑赢大市，并面向行业新阶段强化能力，如今伴随政策东风吹至，相信万科将加速重回健康发展轨道。