十年磨一剑！万科三大主业竞争力凸显，长租公寓实现发展模式突破

租购并举的时代大幕下，万科租赁住宅业务正在闯出新路。8月30日晚，万科发布2024年半年报，实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。上半年，万科在坚守财务安全底线基础上，持续提升三大主业核心竞争力，其中尤其值得关注的是，在租购并举的大背景下，万科租赁住宅业务不仅保持了规模和效率行业第一，同时实现了新发展模式的突破。

十年磨一剑，不负有心人。一位从事租赁业务的人士指出，万科是业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一，超过十年的业务培育过程要经历各类质疑和挑战，非常考验企业的耐心和定力。从此次半年报来看，万科租赁住宅业务不仅保持了领先的规模和效率，还实现了发展模式的突破，更重要的是后续能通过REITs、Pre-REITs基金为公司贡献现金流，可以看出万科租赁住宅业务已逐渐“长大成人”，业务的生意逻辑和发展模式越来越清晰，未来值得期待。

公告显示，上半年，万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，年内已无境外公开债。经营层面，全力销售跑赢大市，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。

而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

在坚守安全底线的基础上，更要筹谋发展。万科已在面向行业新阶段持续提升业务竞争力，为长远健康发展进行能力准备。

其中，综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，持续优化客户交付和入住的全过程体验，邀请超过2万户业主在交付前实地查看工程进展，在78个项目实现“交付即办证”。同时，万科也在面向行业新阶段积极进行产品创新，所研发的“未来城市理想单元”产品于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。好产品还需要好服务，万科物业服务也在用新能力抓住行业新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

更值得关注的是，在中央提倡租购并举的大背景下，万科租赁住宅业务经过十年培育，也已“长大成人”。上半年，万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。不仅如此，万科长租业务持续探索新路，存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

更重要的是，万科在REITs领域的突破，也为其长租公寓业务带来了更多的想象力。伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。目前，万科保障性租赁住房REIT已进入申报进程。此外，万科此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了项目扩募。