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十年磨一剑!万科三大主业竞争力凸显,长租公寓实现发展模式突破

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租购并举的时代大幕下,万科租赁住宅业务正在闯出新路。8月30日晚,万科发布2024年半年报,实现营业收入1427.8亿元,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿元正向现金流,年内已无境外公开债。上半年,万科在坚守财务安全底线基础上,持续提升三大主业核心竞争力,其中尤其值得关注的是,在租购并举的大背景下,万科租赁住宅业务不仅保持了规模和效率行业第一,同时实现了新发展模式的突破。

十年磨一剑,不负有心人。一位从事租赁业务的人士指出,万科是业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一,超过十年的业务培育过程要经历各类质疑和挑战,非常考验企业的耐心和定力。从此次半年报来看,万科租赁住宅业务不仅保持了领先的规模和效率,还实现了发展模式的突破,更重要的是后续能通过REITs、Pre-REITs基金为公司贡献现金流,可以看出万科租赁住宅业务已逐渐“长大成人”,业务的生意逻辑和发展模式越来越清晰,未来值得期待。

公告显示,上半年,万科保持稳健经营,坚守财务安全底线,年内已无境外公开债。经营层面,全力销售跑赢大市,实现超100%回款率,销售回款近1300亿元;积极推进资产盘活和大宗交易,2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元,1-7月大宗交易签约204亿元,回款金额近百亿元。与此同时,伴随交付高峰过去,万科经营层面的支付压力已在下降,上半年交付总量同比下降超过30%,工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力,万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善,实现42亿元正向现金流。

而关于亏损原因,万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加,实际亏损金额小幅超出预告区间,一位资本市场人士指出,按监管规则,最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上,房企亏损实属常见现象,因为结算的主要是2021年及之前获取的项目,当时行业仍处高增长时期,头部房企为了“保规模”、不掉队,在激烈的土地竞争中难免拿到高价地,而2022年后行业进入深度调整期,“保现金流”又成为第一要务,为全力销售回款,以价换量在所难免,两相叠加下,亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后,次日股价保持平稳,就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

在坚守安全底线的基础上,更要筹谋发展。万科已在面向行业新阶段持续提升业务竞争力,为长远健康发展进行能力准备。

其中,综合住区业务销售跑赢大市,高质量交付7.4万套房子,逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元,销售金额在14个城市位列第一,持续优化客户交付和入住的全过程体验,邀请超过2万户业主在交付前实地查看工程进展,在78个项目实现“交付即办证”。同时,万科也在面向行业新阶段积极进行产品创新,所研发的“未来城市理想单元”产品于上海率先落地,成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军,今年已开始在全国更多城市实践推广。好产品还需要好服务,万科物业服务也在用新能力抓住行业新机会,实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。住宅物业在新增楼盘显著减少的情况下,精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求,重点提升设施翻新能力,以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善,客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可,连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元。

更值得关注的是,在中央提倡租购并举的大背景下,万科租赁住宅业务经过十年培育,也已“长大成人”。上半年,万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一,客户满意度及出租率双双达到95%,实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。截止6月底,累计开业数量增加至18.3万间,GOP利润率接近90%,保持行业领先水平,单房运营成本同比下降13.3%。不仅如此,万科长租业务持续探索新路,存量资产盘活的模式不断成熟,传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破,上半年开业的深圳和颂轩项目,1088套公寓由售改租,开业即实现满租,同类模式今年已盘活房源数超5500间。

更重要的是,万科在REITs领域的突破,也为其长租公寓业务带来了更多的想象力。伴随房地产行业发展变化,REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发,不仅能盘活存量资产、贡献现金流,更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环,并反向推动企业持续提高资产经营水平。目前,万科保障性租赁住房REIT已进入申报进程。此外,万科此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了项目扩募。

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