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万科的2023:营收4657.4亿、现金流连续15年为正、REITS获突破

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3月28日晚,万科发布2023年度报告,实现营业收入4657.4亿元,归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。在行业深度调整下,万科坚守安全经营底线,实现经营性现金流连续15年为正;开发业务持续提升产品力,确保近29万套新房高质量交付;经营性业务打通商业模式,实现REITs突破,有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

业内人士认为,黄金时代高速扩张的后遗症正加速显现,诸多新矛盾新问题接踵而至,销售低谷与交付洪峰交错,需求锐减与融资收缩碰头,对房企现金流本已构成极限挑战。2023年房地产行业多重挑战交织,高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错,需求锐减与融资收缩碰头,对房企现金流本构成挑战。再叠加国际评级机构接连看空,房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企,市场担忧情绪浓厚,就连一贯稳健的万科也遭遇了信心挑战。但从年报结果看,万科依然守住了安全底线,并围绕产品服务,构建了面向房地产新发展模式的核心能力,实属不易。

牢守安全底线 现金流连续15年为正

2023年,房地产行业经历了前所未有的深刻调整。销售层面,据第三方统计,2023年全国百强房企销售金额下降17%,近两年累计下降51%,二手房平均价格已连续22个月环比下跌;融资层面,2023年80家房企新增融资总额同比下降28%,仅为2020年融资额1/3;同时,房企全年发行债券金额同比下降31%,2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍,债券发行规模远小于到期规模,企业资金持续净流出;供给层面,2023年全国土地成交金额连续3年收缩,全国新开工面积9.54亿平米,回到了2007年的水平,近两年累计降幅52%。多重因素叠加,给企业的经营带来异常艰巨的压力和挑战,房企违约风险进一步蔓延。

在此情况下,万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。销售承压之下,万科仍实现了正向的现金流,截止2023年底,已连续15年经营性现金流为正,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续5年下降。同时,在行业整体融资显著收缩之下,万科依然获得了各大金融机构的信任和支持,2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元,其中境内新增融资766亿元,新增融资的综合成本3.61%。此外,万科紧跟国家房地产金融支持政策导向,积极向新融资模式转型,2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元,实现资债结构持续优化。

高质量交付新房28.9万套,打造房地产新发展模式下的产品服务竞争力

当前,伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化,构建房地产发展新模式,已成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。新的发展模式下,为居民建设好房子、提供好服务,已成为房企核心竞争力所在。

2023年,面对市场下行的艰巨挑战,万科开发业务呈现了较强的韧性。首先,全力销售,持续跑赢大市。截止去年底,万科开发业务实现销售面积2466万平方米,销售金额3761亿元,根据第三方统计,万科2023年销售额稳居行业第二,同比降幅显著低于百强房企全年降幅;去化率表现也持续提升,全年新开盘项目首开当日去化率近67%,其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时,不断提升产品品质和交付服务,高质量交付28.9万套,交付即时满意度97%,客户售后满意度97%。为了给客户交付更满意的房屋,万科以客户视角梳理工程优秀做法,年内共计邀请371个项目的16万名客户进入工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量共建,同时,在35个大盘项目完成社区商业、教育、交通等生活配套呈现,提升已交付入住体验,项目入住率平均提升超30%。截止年底,10个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖。为了让消费者踏踏实实地住进新房,在交付阶段推进“交付即办证”,年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。此外,新增投资的精准度和投后管理持续优化,2023年新项目投资兑现度达88%。

租购并举,万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一,并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。作为全国最大的集中式公寓提供商,万科泊寓共运营管理租赁住房23万间,累计开业18万间,布局全国31个城市,并保持了业内领先的服务品质和运营效率,累计服务客户超过80万人,客户满意度95%,全年出租率达96%,超过60%客户选择续租。同时不断升级产品体系与服务,在15个城市36个项目中打造宜居的家庭式公寓产品,在10个城市管理超万张有品质的蓝领宿舍床位,并持续深度服务实体经济企业,累计为比亚迪、腾讯、科大讯飞等超过5000家企业提供住房服务,企业客户占比提升至23%,为业务带来了更稳定的客户结构。同时,泊寓还积极响应国家保障性租赁住房政策,在23个城市纳保147个项目,涉及房源10万间。此外,泊寓积极开展社群活动,丰富租户的社区生活,2023年全国门店累计组织发起了1390余场社群活动,为超10万租户打开生活社交圈。

好产品还需要好服务。从帮客户看孩子,到替客户停车,万科物业致力成为客户生活的好帮手,实实在在随时解决业主的生活问题。基于 “五好”服务的实践,万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉,并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。在持续提升服务品质下,2023年万物云实现营业收入334亿元,同比增长10%,其中社区空间居住消费服务收入189亿元,同比增长13%。

有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业

2023年,公募REITs试点持续深入,为万科带来新的发展机遇,将有效解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。正如万科董事会主席郁亮此前表示,REITs对于经营性不动产的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发,能够实现商业模式闭环,推动房企从开发商转变为不动产商。

万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在积极申报中。经营性业务的REITs突破,不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可,也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,实现资产和资金更高效、更良性的运转,保障经营性业务的可持续发展。

事实上,伴随REITs的扩容和发展,万科经营性业务上的能力优势将愈发显现,为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。2023年,万科商业业务实现营收91.1亿元,同比增长4.6%,合计开业203个商业项目,建筑面积1158万平方米,万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今,目前冷链仓储规模保持全国第一,2023年实现营收41.8亿元,同比增长17.2%,其中冷链收入同比增长33.9%。

国资大股东力挺万科穿越周期

面对此轮极具挑战的房地产周期,万科除了自身全力以赴,也获得了国资大股东的力挺和支持。2023年11月,在万科遭遇做空危机时,深圳市国资委的积极表态,对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接,以市场化、法治化方式,推动各项具体支持措施落地。

2024年3月,印力REIT询价公告显示,深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT,认购份额为该基金募集份额总额的29.8%,认购金额约10亿元;2024年1月,深国资旗下投资平台深投控斥资,向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。不仅如此,自2017年深铁入股万科以来,深国资与万科已在多领域持续、深入开展各类合作。2020年6月,万科与深铁共同投资成立合资公司,深化“轨道+物业”领域合作;2022年11月,万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议,在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作,以专业力量助力深圳的城市发展。2023年5月,万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。可以预见,这些既不是深国资支持万科的起点,也不会是终点,未来会有更多支持万科的举措落地。

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