行政征收启动迎重生蝶变，南苑新村与美好未来有约

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“天气是冷的，心里是暖的。”

这样的形容，来自南苑新村的老业主们，尽管深圳本周持续受到寒潮和冷空气影响，但

他们说，心中出了大艳阳，又何惧那点冬寒。

12月15日，南山区城市更新和土地整备局发布了“南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示 ”。因公共利益需要，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）规定，现拟对南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内房屋实

施征收。

同日，南苑新村项目行政征收办公室正式挂牌，这意味着，搁浅了整整十三年的深圳“旧改老大难 ”——南苑新村迎来重大转折，向着依法更新的方向、皆大欢喜的方向迈进了一大

步。

征收提示发布后，自然得到了深圳多方的支持与叫好，南苑新村这样的“城市伤疤 ”，

如今成为了南山区首个城市更新行政征收项目，在不远的将来，相信南苑新村会迎来一次重

生蝶变，而南苑新村的业主们，他们也终于不再需要寄人篱下，不用再去羡慕其他旧改业主

的喜迁新居，他们可以在一个崭新的南苑新村安居乐业、落叶归根。

于深圳，城市更新不是新话题，但多年来极为人们所关注。

因为城市是有生命的，年轻如深圳，更是需要自然丰盛、裂变生长，然而，要想持续建设创造一个既有高度、更有温度的深圳，面对那些制约了这座城市可持续发展多年的短板和

疾患，便需要找准问题和病因，有序推进，依法更新。

这才是城市发展的未来，才是城市更新的正轨。

如今征收启动，旧城造起新梦，于南苑新村、于老业主们、于深圳，都与美好的未来有

约。

01 ，

“ 明天，我们将住在一个怎样的南苑新村？ ”

2010年4月，南苑新村等八个老旧小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制

定计划》第一批计划，是深圳城市更新首批八个旧住宅小区改造项目之一；

2022年11月，项目专规正式印发批复、挂网公示；

2023年3月，项目启动行政调解工作，后续，涉及拆迁户1400余户仅剩余极个别留

守户未签约，签约率已超99%；

2023年12月，南苑新村正式启动行政征收工作。

蜕变的脚步越来越快，更新的终点越来越近，让南苑新村的老业主们不禁激动发问：“明

天，我们将住在一个怎样的南苑新村？ ”

要知道，南苑新村体量大且地段最好，地处深圳南山中心，这是广东首个 GDP 超8000

亿城区，经济总量连续10年稳居广东省区（县）之首，连续六年位居“ 中国百强区 ”第一，

短短30多年时间，南山区上市企业超200家，一批行业领军企业从这片土地走向全球。

所以寸土寸金，是深圳南山区最真实的写照，本来也该是南苑新村13万平土地范围的写照，一方面，南苑新村紧邻桃园地铁站，北侧就是南山区政府，周边还有欢乐颂商圈、南山区人民医院、南山图书馆、博物馆、文体中心、荔香公园等生活配套，可以说，其地段、

交通、周边环境都很成熟。

另一方面，极少数“钉子户 ”的存在却使得旧改搁浅十余年，不仅严重违背的政策初衷，

更极大损害了公众利益，滋生了大量安全隐患及社会不稳定因素。

面对这样的城市问题，最简单的方法自然是“推倒再来 ”，然而这也并非一件易事。

搁浅了的旧改不会是这座城市的弃子，凤凰涅槳 ，他们值得更好的规划和未来，并且，城市更还承载着老业主们对生活的美好向往，不仅是一种城市建设和管理手段，更体现出的

是一种现代的城市文化、城市社会的价值取向。

网易新闻了解到，2012年起，作为项目改造主体的万科就已全面介入南苑新村旧改工作，万科的对于城市发展、对于南苑新村的改造，对于片区的未来，都有着深度思考和全盘

的规划。

从规划之初，万科就“发展方向选择 ”、“增量潜力落实 ”、“场所环境营造 ”、“改造责任落实 ”几个更新单元规划重点进行了思考和判断，在全面提升建设品质，促进城市整

体功能的完善提升的基础上，致力于实现土地效益的最优配置，实现城市整体环境优化。

万科的方向判断是极有道理的，事实上，南苑新村不仅地理位置优越，周边还集聚大型区级公共服务设施，临近前海深港现代服务业合作区、高新技术产业园区、后海中心区等重点片区，地处公共服务组团核心位置，肩负为其提供高品质的综合配套服务职能，而其现状建设水平已无法与区域定位相匹配，亟待通过整体拆除重建打破空间发展的瓶颈，在空间建

设和配套服务方面对接区域发展新格局。

基于此，南苑新村项目的整体更新目标，将涵盖“协同各类公共配套资源，补齐城市服务职能关键短板 ”、“构建开放式街区空间，重塑高品质生活情境 ”、“提升产品价值，铸

就桃园路景观轴线上的新经典 ”三大内涵。

想要谋求蝶变，首先就是要在更新目标上下足格局和功夫，举个例子，万科的第一个更新目标方向，便是通过项目更新，整合周边公共配套资源，强化与市区级教育、医疗、文体设施对接和联系，探索在商业购物、休闲娱乐、品质居住等与周边公共配套服务形成互补发展的可能性，从而能为周边重点产业片区提供亟需的配套服务职能，补齐产城一体融合发展

的关键短板。

如今的城市更新项目，不仅要服务于旧社区的更新，更要使新社区融入片区与城市，南

苑新村与改造主体万科所承载的，也是这样的希望。

从项目行政征收办公室的规划沙盘可以很清楚地看到，完成更新后的南苑新村，不仅有契合片区城市发展要求和区位价值，以轨道站点为依托，打造辐射前后海中心区的现代生活 “ 品质住区 ”，还有配套周边目标人群的消费需求及习惯所打造的、承担提升区域商业活力

和丰富公共活动重要职能的、精致、开放、多元的“体验式商业街区 ”。

更让老业主们欣慰的是，在万科的规划深耕与功能创造下，不仅要让南苑新村重新跟上

这座城市的步伐与面貌，变身城市耀眼的新名片，更重要的，还要让项目更新的利好，在城

市中人人可见、可感、可享。

所以，蝶变后的南苑新村，还将兼具有以轨道1号线桃园站和桃园路为依托，延续沿线商务办公功能，为高新技术产业园区和前海深港现代服务业合作区提供便捷产业配套服务的“商务办公功能 ”，以及衔接深圳大学、南山文体中心等公共设施的目标人群的休闲娱乐需求，编织以公共活动和市民生活为线索的城市服务脉络，定期举办以文化、娱乐为主题的

商业活动，聚合区域人气的“休闲娱乐功能 ”。

总的来说，随着未来南苑新村城市更新的持续推进和兑现，届时，南山中心将新增一座

高颜值、全方位的大型现代化住区，整体片区的居住生活价值也将会得到完善和升级。

万科十年的努力，与南苑业主们十年的期待，是双向奔赴的。

12月15日，行政征收办公室挂牌后，不少老南苑新村的业主们看着改造效果图和新

沙盘，这一次更坚定了要给这段跌沛流离的人生路画上一个迟来句号的决心，

他们都相信，再来南苑，即是归家。

02，

城市更新的“万科力量 ”

城市，最终是面向未来的，我们可曾想象过，脚下这座城市，她的未来会是怎样的？

作为“城乡建设与生活服务商 ”，万科想象过，不只一次地想象过，也不只一次地实践

过。

在日新月异的城市发展大潮中，探究城市更新的新路径、新生活，重塑城市空间，激发老城活力，优化城市功能，升级产业结构，助力实现人民对美好生活的向往，推动中国城市

生活现代化，一股“万科力量 ”不可忽视，且功不可没。

网易新闻了解到，2006年，万科开始参与全国范围内的城市更新，到了2021年，万科顺应时代的潮流，成立专门的团队，立足大湾区，在南方7市（广州、深圳、佛山、中山、珠海、东莞、福州）深耕城市更新业务，项目数量超过70个，计容面积共计超过5000

万㎡。

城市更新，即从城市功能优化、环境质量改善、产业空间升级、治理能力提升等多个维度出发，打造宜居、宜业的幸福活力城市。而每一次的城市更新，则都是一次动态发展的进程，如何妥善处理好新与旧，快与慢，近与远，局部与整体，发展与安全等关系，每一次都是全新的考验，每一次也都是全新的美好，万科的城市更新工作始终秉持助力城市绿色发展、文脉传承、焕发生机的初心，科学研判，因地制宜，让这些更新的美好，出现在了建筑，出现在了街角，出现在了文化，出现在了万家灯火之中。

案例是最好的证明。如距离南苑新村距离仅一公里的“南头古城 ”，地处珠江入海口东岸，见证了近1700年的郡县变迁史，彼时，深圳市委市政府和南山区委区政府高度重视南头古城的保护与利用工作，委托万科集团承担并快速推进相关具体工作，改造范围内总用地

面积约28万平，总建筑面积约35万平。

2019年2月，项目正式启动，万科对古城采取有机更新的方式，进行精密细致的活化改造及品质提升，在保持原有规划与结构，即保留明清、民国、改革开放、新时代各个历史时期代表性建筑的特色、精华与风韵的同时，将南头古城打造成记录深圳城市发展史的鲜活

博物馆。

2021年，南头古城被评为“深圳十大特色文化街区 ”之一，并先后获颁 IFLA ASIA-PAC

亚太地区景观设计奖及2021世界建筑节 · 中国（WAFC）杰出设计奖等国内外重大奖项。

时至2023年，这座网友称之为“很新的古城 ”，已成为深圳具有代表性意义的一张网红名片，是深圳最具历史底蕴的文化街区，如今更是不少香港同胞每周来到深圳后都会慕名

而来的必去打卡点。

没有人会反对，从城市更新结果而言，南头古城是一个绝对成功的万科案例、深圳案例。