首批消费基础设施REITs“起航” 华润商业REIT正式获批

11月26日，证监会以及深交所官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润商业REIT”）已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。

此前的10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，华润商业REIT即作为首批消费基础设施公募REITs正式获批。业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，看好市场未来发展潜力。

高能级城市核心商圈，稳健运营的优质底层资产

有关资料显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元，其中华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”，因此获得了来自投资人的更高关注。

青岛万象城位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈——这里不仅是青岛城市核心商圈，同时也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

今年上半年，青岛万象城抢抓消费复苏机遇，营业收入上半年同比增长10.9%至3.31亿元(还原减租影响),平均出租率超过98%，稳定维持高位。

“这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉记者，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。

华润商业REIT招募说明书也强调，优秀的运营管理和深厚的会员基础是项目未来保持业绩持续增长的关键。

作为青岛万象城的运营管理方——华润万象生活，已建立卓越的品牌招商、精益运营、大会员体系、数智化运营、平台赋能、优异团队六大核心能力，将持续助力青岛万象城发展。

在其运营赋能下，青岛万象城在会员发展上显著领先于当地其他购物中心，自2015年开业至今，青岛万象城已积累会员人数逾百万，占青岛常住人口的10%。而庞大的会员规模和深度会员运营体系也充分保障了项目未来的稳健运营和长期增值潜力。

坚持长期主义，综合实力强劲的稳健发起人

当下，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，业内普遍认为，中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，如华润置地等实力强劲、旗下优质资产充足的稳健发起人，也因未来具备更高的“扩募”可能性，而吸引了更多投资者关注。

一方面，作为行业领先的城市投资开发运营商，华润置地坚持巩固“3+1”一体化业务组合模式，在经营性不动产业务领域深耕超过二十年，是国内最早发展购物中心业务的开发商之一，已培育出“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产品线以及大量优质商业资产。

这意味着，除首发资产青岛万象城外，未来华润置地还有大量优质商业项目可作为底层资产入池。记者多方了解获悉，截至2023年6月末，华润置地旗下持有在营的购物中心67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产管理规模超2,000亿元，符合现行消费REITs发行标准的准资产还有约20个，且主要聚焦于一二线城市或省会等高能级城市，未来或将有机会启动扩募计划，为华润商业REIT以及公募REITs市场带来更大的想象空间。

另一方面，华润置地近30年来坚持长期主义稳健发展，也让投资人更有安全感。

其2023年半年报显示，华润置地坚持“有利润的营收增长和有现金流的利润”经营策略，各项核心业绩指标稳中有升：营业额增长至人民币729.7亿元；股东应占溢利同比增长29.6%至人民币137.4亿元；核心净利润同比增长10.9%至人民币112.7亿元。

记者多方了解获悉，随着消费基础设施REITs获得政策支持，华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业务增长极，将抓住消费REITs发展机遇，通过积极参与首发及后续扩募，力争打造行业领先的REIT平台，构建商业资产“投融建管退”业务闭环。

而华润置地等产品实力行业领先、综合实力强劲、发展稳健的发起人携优质资产的主动积极参与，将为REITs市场良性发展循环带来示范效应，推动REITs市场长远健康发展。