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行业震荡下万科财务状况安全稳健 经营服务业务实现双位数增长

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2023年以来,地产行业的严峻形势远超预期。据相关数据显示,新开工面积降至近十年来同期最低,上半年300城住宅用地供求规模同比下降均超三成,全国房屋新开工面积同比下降24.3%;开工面积骤降的背后,是销售状况的持续低迷,百强房企6月单月同比降幅超20%,市场下行压力进一步加大。在此背景下,截至8月18日,约有近80家房企披露上半年业绩预告,其中超过6成预计亏损,累计总亏损额超千亿元。

在这一背景下,8月30日晚,万科发布2023年半年报,实现营业收入2008.9亿元,归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。在行业环境剧烈动荡之下,万科继续坚守安全底线,财务状况良好,经营性现金流连续14年为正;开发业务经营管理质量进一步加强,高品质项目的稳定量产能力提升,上半年已开项目整体投资兑现率达93%;经营服务业务保持双位数增长,全口径营业收入同比提升11.9%。

业内人士认为,时至今日,随着越来越多曾经快速扩张的房企陷入危机,行业发展模式面临全方位重构,对于房企的衡量标准也在重新定义——以增长论英雄的时代走到尽头,市场远超预期的深度调整、房屋居住属性的回归、城市和客户需求的多样化,决定了企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力,才是新时期的核心竞争力。行业风雨飘摇下,万科仍能同时实现财务一如既往的安全健康、住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑,实为不易。

财务安全体现企业韧性 上半年已开项目投资兑现度达93%

纵使行业震荡,万科依然保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的安全韧性。作为业内稳健经营的代表,万科始终保持着安全健康的现金流状态,经营性现金流连续14年为正。在近两年房地产市场信心极其脆弱的环境下,万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业,从去年至今,万科境内累计发行信用债396亿,居行业第一梯队。同时,万科的债务结构进一步优化,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,持有货币资金1221.8亿元,对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的财务状况也让万科获得评级机构认可,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

与此同时,万科进一步改善开发业务经营管理水平。2023年上半年,万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米,销售金额2039.4亿元,销售回款和销售金额总量相当,继续保持了一贯的高回款效率。万科坚持高质量投资,聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目32个,项目总地价718.6亿元,投资金额中,一二线城市占比100%,上半年已开项目整体投资兑现率达93%。存货去化也在加速,年初库存去化率同比提升8个百分点。

此外,行业由规模扩张转向高质量发展,产品力是未来企业最关键的竞争力之一,万科持续推动产品系列化和标准化,提升高品质项目的稳定量产能力。通过强化产品线建设,万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用,以“拾系”产品为例,目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用,其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%,苏州“朗拾”首开239套全部售罄,现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋,万科也在持续优化交付过程的服务,上半年在53个城市组织了9939场质量共建,邀请了5.8万户客户走进工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验,并在交付阶段推进房产证的办理提效,83个项目的客户在收房现场拿到房产证,进一步巩固了消费者对万科的信赖,截至6月底,万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。

经营服务业务营收达267.3亿,多赛道领先优势进一步巩固

随着行业转向新发展模式,市场对经营性不动产的认知将逐步改变,经营服务业务创造稳定现金流的优势也将开始显现。拥有业内最全转型赛道布局的万科,在巩固提升开发业务能力的同时,经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势,实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。

万物云实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长,同时蝶城战略进一步推进,上半年蝶城内新增在管项目个数188个,并推进150个蝶城供应链改造,覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造,万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

物流业务综合实力稳居行业第一梯队。万纬物流上半年实现营收19.5亿元,同比增长17.0%,其中冷链业务取得快速发展,营收同比增长30.3%。万纬继续保持着行业领先的出租率,高标库稳定期出租率为85%,冷链稳定期使用率为79%。

长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元,同比增长10.6%。业务布局全国34个城市,共运营管理租赁住房22.5万间,累计开业17.39万间,出租率达到95.9%。同时,泊寓积极响应国家纳保政策,截至报告期末,在北京、天津、深圳等19个城市,为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面,上半年营收43亿元,同比增长7.3%,其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%,销售额同比增长28%。截至上半年,万科商业业务累计开业203个商业项目,公司内资源协同整合取得较大进展,年初地产区域BG委托印力管理的34个项目,上半年销售额同比提升29%。

未来,伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进,经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环,万科经营服务业务的发展也有望进一步提速,为公司的长期价值增长提供新的来源。

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