郁亮：经营服务业务都是赚长钱小钱辛苦钱 但是个滚雪球的业务

3月30晚，万科发布2022年度报告，并于31日上午举办2022年度业绩发布会。

会上，万科董事会主席郁亮就两个问题回答了现场媒体提问，一是对房地产市场的方向把握，二则是关于万科的经营服务业务。

“我经常会有点分裂，刚谈完个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。”郁亮所说的，便是万科的经营服务业务生意，也是郁亮口中“赚长钱、小钱，赚辛苦钱”的万科业务。

郁亮在业绩会上直言，经营服务业务的问题是其当天非常想回答的板块，“行业进入新的发展阶段，我们自己有一些观察，无论市场环境还是政策环境，对于经营服务类业务都是越来越看好，越来越看重，这对万科做开发经营服务策略非常有帮助。”

郁亮分析，投资经营性不动产对投资者的吸引力在逐步加强，与过去最大的变化是，经营性不动产能够创造长期稳定的利润，优势正在变得更加明显，市场认识到价值的同时，也预测到它风险低，不像开发业务这样波动快。

其次，按照郁亮的说法是，对万科而言，在经营服务类业务方面有先发优势。“到去年为止，我们把经营服务业务加在一起，对报表贡献是0。我很高兴，我们付完学费了，学费付了好长时间，终于付完了。”

郁亮最后指出，经营服务业务跟开发不一样，它是滚雪球的业务，是个做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量，“所以我觉得这是个有趣的生意，我相信给它一段时间，它一定会对我们的收入、利润有比较重大的影响。”

年报数据显示，2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。

万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。