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万科发布年报:业绩企稳、经营服务业务持续增长,行业寒冬下的房企稳健样本

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3月30日晚,万科发布2022年度报告,在行业前所未有的震荡下,实现营业收入5,038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比上升0.4%;在实现稳健业绩表现的同时,万科也守住了安全经营的底线,保持“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流连续14年为正;开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重挑战下,确保了超过34万套新房的平稳交付;经营服务业务保持高速发展,全口径收入达到512.6亿元,同比增长23.1%。

一位地产分析人士表示,2022年无疑是地产行业史上最寒冷的一年,行业经历了深度调整,化解优质头部房企风险也是首次写入了政府工作报告。在这一背景下,万科能保持业绩的稳定和财务的安全殊为不易。

行业震荡下保持财务安全 营收净利实现企稳

2022年,房地产行业经历了远超预期的深度调整从销售端看,第三方数据显示,全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌,百强房企销售额同比下降42%,销售额超千亿元的房企数量较2021年减半;从供给端看,新开工面积降幅扩大,房地产开发投资同比转负,2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%,降幅较上年扩大28个百分点,全国房地产开发投资同比下降10.0%,为有统计数据以来的首次下降。从融资端看,行业融资能力明显下降,海外债务市场功能失效,房企资产负债表显著承压,境内债展期规模创历史新高,流动性风险频现,并对上下游造成冲击。多种因素叠加之下,行业信心前所未有的脆弱,给企业的经营带来巨大的压力和挑战

在此情况下,万科克服重重挑战实现了稳健的业绩,2022年营业收入5,038.4亿元,同比增长11.3%,归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比增长0.4%;每股基本盈利1.95元,同比增加0.6%。

在业绩表现稳健的同时,万科还保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的抗风险能力。截至2022年底,万科继续保持“绿档”,经营性现金流连续14年为正,净负债率仅43.7%,处于行业低位,持有货币资金1,372.1亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化,融资成本保持低位,期末长期负债占比提高至79.5%,新增融资的平均成本为3.88%,存量融资的综合融资成本为4.06%。健康的财务状况也让万科获得了评级机构认可,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

已开项目投资兑现度近90% 全年平稳交付新房超34万套

2022年,万科开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米,合同销售金额4,169.7亿元,结算面积3,401.4万平方米,同比增长9.1%,结算收入4,444.0亿元,同比增长10.5%。

在2022年的特殊形势下,“保交付”成为行业的重要课题。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加,万科动员全部资源和力量,实现了超过34万套新房的平稳交付,全年竣工面积3,629.1万平方米,同比增长1.6%。为了给客户交付更满意的房屋,万科在53个城市组织了6322场质量共建,邀请9.6万名客户进入工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验,并在交付阶段推进房产证的办理提效,116个项目的客户在收房现场拿到房产证,进一步巩固了消费者对万科的信赖。

与此同时,万科持续改善开发业务的经营管理质量,新增投资的精准度和投后管理进一步优化,全年权益总投496亿,已开项目投资兑现度近90%,过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。2022年,万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目36个,总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

经营服务业务同比增长23.1% ESG入选最佳实践案例

房地产行业进入新时期,万科相信无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度,行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段,开发、经营、服务并重是必然趋势。2022年,在巩固开发业务的同时,万科的经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达512.6亿元,同比增长23.1%,多项业务巩固了业内领先优势。

万物云于2022分拆上市,营收首次突破300亿元,同比增长26.1%万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长,同时蝶城战略初见成效,蝶城数量增至584个,完成38个试点蝶城的供应链改造,对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元,预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流业务保持快速增长万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今,目前综合实力位列行业第一梯队,冷链仓储规模全国第一,2022年实现营收35.6亿元,同比增长17.9%,其中冷链业务实现46.7%的增长。

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一作为全国最大的集中式公寓提供商,万科泊寓2022年实现营收32.4亿元,同比增长12.1%,运营管理租赁住房21.5万间,累计开业16.7万间,年终出租率达95.6%。与此同时,泊寓响应国家纳保政策,在北京、天津、深圳等14个城市,为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面,2022年营业收入87.2亿元,同比增长14.3%万科累计开业商业项目242个,其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个,同时公司内资源协同整合取得较大进展,印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理,提升整体商业资产运营质量。截至2022年底,印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

此外,万科ESG方面表现保持行业领先,获得广泛认可。万科ESG案例成为中国上市公司协会2022年30家A股上市公司ESG最佳实践案例之一,也是唯一一家来自房地产行业的入选公司。万科新建项目连续九年全部满足绿色建筑标准,截至2022年末,万科满足绿色建筑标准的建筑面积累计超3.083亿㎡ 。万科持续推动“5+2”装配式建造体系的应用,新开主流项目的工业化应用比例超过85%。

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