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媒体大咖说| 从房住不炒到业主维权,我们应该怎么看?

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房地产行业正处在边际改善过程中。

11月15日,国家统计局在新闻发布会上表示,今年以来,各地区各部门坚持房住不炒,积极推进因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,加大保交楼力度,促进房地产市场稳定发展,效果逐步显现。

据国家统计局新闻发言人介绍,从保交楼情况来看,全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目,完成投资保持较快增长,房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

11月16日,央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告,在保交楼方面特别强调,推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

11月18日,成都年内第三次松绑楼市限购,政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。当然,不止是成都,今年以来,全国已有50个城市发布了超百条优化限购政策的新政,优化购房限购政策的城市正在不断扩容,

研究机构普遍认为,年末的房地产整体融资环境出现了有利的情形,风险进一步扩大的概率正在下降,行业整体正处在边际改善过程中,年内,房地产市场逐步触底企稳可期,购房者信心有望得以修复。

11月23日,央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,在保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等六个方面为房地产企业提供支持。

11月28日,为支持房地产市场平稳健康发展,证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。

利好超预期,多支地产股11月末强势涨停,行业信心明显提振,整体板块估值将得以修复。

原房改课题组组长,中国房地产开发集团公司原董事长,汇力基金董事长孟晓苏近日在接受网易采访时候表示,中国的房地产市场长远来看还有很大发展空间。我们在“租售并举”的新发展模式下,应当让居民树立的信心是——房价短期会趋稳,长线仍然会上涨。

中泰证券首席经济学家李迅雷也在近日一场直播中表示,“我们要清醒地认识到房地产的长周期结束了,基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。通过对日本和美国的人口周期、房地产周期的比较,不难看出我们的房地产拐点已经出现。”

拐点已现,未来五年的房地产发展方向也已定调,总结起来八个大字——房住不炒,租购并举。

然而,各种变量仍然复杂。

普通购房者迷茫于买房置业是否还可行,焦虑于房产资产价值是否需做好重估准备,甚至冲动于市场下行、楼盘降价、停工等维权行为。

房地产未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场,站在新时代、新起点、新征程,住房领域现代化之路也已拉开大幕,下一步,在一系列保交楼稳民生政策的接续出炉后,市场销售还需多久能重拾信心实现企稳,市场端的消费力又该如何调整适应趋势?

网易房产此次邀请到多位业内资深媒体人,共同探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音。

01,

【网易:如何看待近日的系列楼市利好政策和消息?】

朱罗纪:从年中以来的一系列政策来看,政策主要呈现出两个方面的特征。

一个是在“需求端支持,持续的稳定市场预期。表现为持续的降息、降低首付,以及各地放宽五限令。但这个政策效果一般,市场信心并没有起色,显示出需求端受到大环境的冲击比想象更严峻,信贷问题已是事实。

另一个特征是以最近的“金融16条”为核心,通过贷款、信托支持,延期两集中管理,以及放宽预售资金使用监管等政策,显示出支持政策在转向“供应端”发力,缓解房企大面积的流动性危机继续恶化,遏止和避免房企继续出现爆雷违约现象。包括近日央行行长对房地产行业的重新定调,显示房地产已经从“最大的灰犀牛”变成了“对经济健康发展具有重要意义”,都显示出这一倾向。

整体来说,我认为这些利好可以归纳为:是一个大的止血包,政策在纠偏,对去年以来的激进式打压进行纠偏。虽然时间窗口期上看已经迟了,但是方向是对的。相信在未来的一段时间,政策还会维持这样一个方向。

呆呆咖啡馆:各种利好不断出台,都在说明一件事情,政府确实想以及真的在救市。

但是这次救市和以往救都不一样,以往救一救,市场就好了,现在不行,光救市场不行,还要救开发商。

救市场,市场已经封冻,大部分地方都不起波澜,可以起波澜的一线城市救市场的措施其实很少。

救开发商,虽然说是国企民企都要救,但是很多开发商基本在icu里插上管子了,有些就等开死亡证书了,如今的救,也就少部分民营企业可以扶墙走出icu病房进入普通病房,真正出院都没有那么快。

所以,房地产才是真的一个旧时代结束了,一个新的时代开始了,我们都要准备面对不一样的时代。

李宇嘉:近期楼市的政策利好不断,主要是资金面的,资金面主要是两个方面,一个是推进“保交楼”,另外一个就是房企纾困。

这两个其实都是从资金面来解决问题的,现在我们看房地产风险的爆发,已经出现了蔓延的现象,超出了可容忍范围,蔓延到了稳健经营的民企和部分国企,所以,在这种情况下的话,当这个市场的下降,出现了超出容忍度的事件的话,那有效政策和有为政府就要介入。

风险出现的主要逻辑就是房地产市场的下滑造成,特别是价格,资产价格的缩水,造成了信用的紧缩、预期的悲观,那么金融机构也不敢、不愿意给开发商贷款,担心这个风险和资产价格进一步下跌,包不住开发商的债权,这个是最主要的逻辑。

樱桃大房子救市政策出台的节奏过慢,现在市场信心已经不多了,16条金融救市作用或许也有限,最利好的就是还没有暴雷、已经处在暴雷边缘的房企,比如龙湖、碧桂园、新城这一类,但对于已经暴雷的房企,比如恒大,融创,佳兆业这一类,没有什么作用,只能自生自灭。

02,

【网易:房住不炒是大基调,如何看待房地产行业接下来发展趋势?包括如“房地产资产定价重估”的类似观点?】

朱罗纪:对“房住不炒”我先前表达过多次同样的看法——这是未来房地产长期的基本国策,不会因为某一次不提而有任何变化,所以不要带有短期的侥幸心思是正确的看法。

我们对未来房地产行业的发展判断,一切都要围绕着这四个字去展开。我相信,现在和未来的一段时间,房地产行业的基本特征都将是一个“去金融化”的故事。间或中间有一些政策的调整,但是不改大方向。

这个去金融化的故事包含三条主线:

一是房价会展开调整,这个调整原因复杂,有价格过高因素,有政策打压因素,也有宏观环境因素。但总之,所谓的“房地产资产定价重估”不是趋势,而是已经是事实了,比如深圳,类似学区盘、之前涨幅过高的盘、以及与参考价偏离值过大的盘,都已经出现了3-4成的下跌。

二是,住房双轨制的坚定推行。各地会在住房保障方向上发力,分流商品房的需求量,以此来缓解高房价的负担。比如,深圳最近推出的4400多套人才住房,以及市场预期后续的20个人才住房项目,都对商品房市场实际上在产生比较明显的冲击。这些人才住房的价格只有商品住宅限价条件下的6折,并且这次申购条件非常之宽松,还是非封闭流转,它的买家本身就是商品房市场上的买家。

三是,房地产税会推出,以此来平滑住房领域内的“不平等”,并且转变政府财政模式。我们不知道房地产税何时以及以何种样式推出来,但是,我建议放弃对这个房地产税不会推出的侥幸心思。我的意思是,在我们未来做买房卖房决策的时候,需要把可能出台的房地产税列为一个先决条件

这是未来的三个大方向,我认为市场需要在这三个大方向之下来重新理解房地产的未来。这个市场未来依然足够的庞大——相信在未来相当长的年份,都能维持在10万亿+的规模,这个规模依然会制造出许多机会点。只不过现在来看,无论是开发商还是购房者,都处在从泥淖里艰难爬出、活下去的过程里,等这一轮调整慢慢结束,也就是牌局比较明朗的时刻。届时,有些开发商就会重新发动,而整个市场机会才会慢慢的显示出来。在这之前,我们需要耐心的观察。

呆呆咖啡馆:我对别的城市房地产不熟悉,就不点评了,只能说深圳。

我能看到,深圳这座房地产金融属性最强的城市,以往的金融属性都是用来炒房,现在都用于还贷款,不然很多人的杠杆早爆了,现在市场的情绪已经落到最低点。

而且,深圳一直憋着不出政策,就是不支持炒房,雪上加霜还出来人才房,加上疫情原因,深圳产业也受到较大影响,感觉未来很长的一段时间深圳楼市都走不出来。

李宇嘉:接下来行业的走势,我们认为,供给需求两端的纾困措施,将会起到这个效果,房地产市场,全国的楼市在下一个台阶以后,下降20%-30%以后,站稳脚跟、实现企稳。

市场需求端的疲弱是与供给端的冲击有关的,供给端如果开发商资金链继续紧张,然后继续打折促销,那么这个对需求端的恶化是很明显的。

需求端一个方面是不敢买开发商的房子,担心交付不了,第二个,也担心买了以后跌价,那么,只有当政策对供给端的风险进行纾困,那么供给端的风险冲击能够打住了,那么需求端才能稳定下来,这是行业走势,当然,供给端风险的这个纾困也有赖于需求端。

就是说需求端一定要这个有所恢复,那么供给端的保交楼,风险处置才会有一定的进展,因为只有你自己有造血功能以后,那么金融机构才会给你融资。

资产重估的话,我觉得这个观点还是挺有意义的,就告诉我们每一个人,过去那种房价快速的上涨是不可持续的,过快上涨有加杠杆的因素、投机炒作的因素,资产配置的因素。

当我们说新时期,不再允许你加杠杆,不再愿意房地产绑架中国经济,导致系统性风险,这种情况下,原来由这个开发商冲高地价,再通过涨房价购房者买单,这种逻辑已经不可持续了。

这个不可持续,并不是房价在高位就不下来了,房价在高位可能会下来,因为你过去的逻辑不存在了,加杠杆买房也就不存在了,投机炒作退出了,这个时候资产重估还是有一定道理的。

樱桃大房子房地产行业大势已过,全国的人均住房面积已较高,只有少数热点城市住房还存在短缺问题,加上人口增量也在急剧减少,楼市不可能再重复2009年和2015年的大救市了,房价已处于高位,而经济增速下滑明显,楼市若再来一波大刺激,只会积累更大泡沫。

03,

【网易:对于刚需、改善买房,建议他们如今应该持什么样的心态和策略?】

朱罗纪:对于包括房地产在内的所有资产价格而言,价格的波动都是常识,历史不止一次的提醒启发我们:“房价会涨,房价也会跌”这么一个简单的道理

这个简单的常识,提醒我们:第一,你需要永远确保自己有“安全垫”,绝不要过高的杠杆(可惜,这一点常识,大部分买房人做不到);第二,你要平淡的心态看待房地产波动,涨太高了会跌,跌太多了会涨。波动是一个常态,不需要每天都关注房价的上下起伏,就像关注股价一样。真正需要观察的,是城市的经济成长活力,以及房地产的供求关系的变化

所以,对于刚需、改善买房,我的建议和以前一样,放弃对未来价格趋势的预测,转为从“当下思维出发去做买房策略。如果你在“当下”需要房子,并且那个价格是可接受的,最好是那个市场环境又处在“买方市场”,那我觉得就可以出手。

先前给过具体的参考指标,如下4个——

1)市场成交量非常的低,房子非常的不好卖;

2)市场价格处在下跌过程中,而且是有明显的下跌;

3)房地产的调控政策在变得宽松;

4)首付和房贷利率在显著下调。

买房子住也好,投资也好,预测市场,就是想要抄底,在我看来,都是徒劳而无意义的事。

呆呆咖啡馆:刚需和改善买房我都是建议可以出手的,只是现在要分开建议。

首次刚需有一类人群,可以去准备人才房的申请了,特别是对未来没有信心收入不高的群体,他们不想炒房只想拥有一套房子,6折的人才房其实很适合他们,买了就是安居乐业;

另外一类就是有经济实力的刚需,这类还是建议商品房,毕竟商品房才有选择,社区品质也会好很多,未来生活的品质是不一样的。

改善买房,我个人觉得现在的低谷,可能不是最低,但是一定不会一直低下去了,要知道深圳的购房需求已经被压抑很久,总会回暖的,个人觉得现在出手是不错的时机。

李宇嘉:刚需和改善需求,其实资产价格国家是不太愿意资产价格出现很明显的下跌,2023年的年中前后,资产价格可能会稳住,那么所以在这种情况下的话,刚需和改善买房,我们讲应该现在是买方市场,大家可以去这个仔细的去观察和去看一些项目,看一些包括新房二手房。

对于刚需和改善来讲,在资产价格稳定住、在供需两端都稳定住的情况下,大概提前半年入市,也就是入市看房,然后,多看一些二手房和新房进行比较。

我们认为,如果某一个城市某一个片区,如果二手房的挂牌量没那么大,新房的折价也没那么高,这个是应该可以关注的。

樱桃大房子刚需和改善有需求就买,没需求就不买,以后投资需谨慎,也不要再背太高的杠杆,因为楼市高速增长的时代已经过去了。

04,

【网易:如何看待此起彼伏的业主维权现象,乃至部分过度、过激的维权?】

朱罗纪:中国的房地产维权之多、之大,在全世界都非常罕见。主流观点认为,与房价调整有关,与我们的预售制有关。我认为不然,放眼海外,房价发生过显著调整的国际大都会有很多,推行预售制的经济体也有很多,但都没有出现像我们这样的情形。在我看来,这主要与我们的房地产开发规模大、开发速度快有关,因房子是非标产品,大规模开发难以确保交付质量。这些质量缺陷,在正常市况下也都有之,只是在房价上涨过程中,它被掩盖了,但当房价调整的时候,原来被掩盖的矛盾就非常夸张的爆发了出来。在2008年,深圳有过多次的房价维权,比如第五园、澳城1618、天安珑园等等,都推出了“昂贵”的房价补偿,当时也引发了市场大量的讨论,可以为今天的经验借鉴。

对于房地产维权,民间各持一词。一派认为:开发商货不对板,是无良黑心。另一派认为:是购房者不讲契约精神房价涨了就夸自己眼光好,跌了就砸人售楼处。这两派的观点,几乎是鸡同鸭讲,无法同频。经常是,你说你的,我说我的。

我认为,两者都有部分道理,但如何中立的看待维权,能够令双方都拥有可以达成的共识,应该只在于一点:坚持契约精神契约精神是市场经济的基石,是所有人都要坚守的基本原则

所谓契约精神,不是单指某一方面(比如购房者),而是针对买卖双方而言。写在合同里的,没有兑现,便是违反契约精神。没有写在合同里的,事后追偿,也是违反契约精神。是以,在开发商,如果交付的楼盘货不对板,甚至是无力交付导致楼盘可能烂尾,那是开发商严重违反了契约精神,这时候业主的维权是非常正当的行为,应当支持。而在买家,如果楼盘本身并不存在显著的质量缺陷,仅仅是因为降价而心生不忿展开维权,那也一样也是践踏了契约精神。除非开发商在合同条款里承诺,不会降价——像2008年的天安珑园、桑泰丹华那样。

这是我认为观察房地产维权行为的标尺,诚然,大量的维权行为都是“混合”的——既有因为楼盘质量缺陷或者交付无力引发的部分,也有因房价下降而引发的部分,怎么评价就是一个个具体楼盘的问题,并不存在一个一边倒的定论。

呆呆咖啡馆:业主维权这事也要分开看。

一类就是真的该维权,质量有问题,产品不合格,都是可以维权的,购房者很多都是六个钱包积攒一辈子的血汗钱,开发商真的不可以在质量上出现大问题。

房地产发展这么多年,连个漏水问题都解决不了,个人觉得是有问题的。我们去商店买东西,货不对板是可以退货的,房地产退货就非常麻烦。未来政策应该给开发商更多限制,或者修改目前的预售政策。

当然,现售政策现在无法执行,开发商都没钱了还强行现售,都是死路一条,路要一步一步走,饭要一口一口吃,未来是要走到现售那步的,或者就学香港或者国外,交了首付后,后面的等入伙后继续交。

另外一类维权,则是真的过度了,现在业主都是杯弓蛇影,看到别的的楼盘都在维权,就觉得自己不维权吃亏了,而且认为维权不会损失什么。

这种维权我只能很遗憾,愿赌服输,我们未来可能真的要接受一个事实,就是买房可能会亏钱。

房地产暴涨的时代已经过去了,每个人都要有认清现实的勇气。

李宇嘉:其实业主维权的话,我认为主要还是房价下跌了。房价下跌,特别是2020年疫情后买房的这波人,肯定是跌价了。

所以在这种情况下,就各挑各方面的毛病,这肯定是一个原因,但是开发商如果确实承诺的东西没有兑现的话,这也会给业主抓住把柄来维权。

樱桃大房子业主维权一是这几年房屋质量确实不好,因为限价,开发商没多少利润,所以很多会偷工减料来压缩成本,二是房价下跌,引发业主心态不平衡,所以希望通过维权来弥补损失。


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