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媒体大咖说|朱罗纪:"房地产资产定价重估"不是趋势,已是事实

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从房住不炒到业主维权,我们应该怎么看?

房地产行业正处在边际改善过程中。

11月15日,国家统计局在新闻发布会上表示,今年以来,各地区各部门坚持房住不炒,积极推进因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,加大保交楼力度,促进房地产市场稳定发展,效果逐步显现。

据国家统计局新闻发言人介绍,从保交楼情况来看,全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目,完成投资保持较快增长,房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

11月16日,央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告,在保交楼方面特别强调,推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

11月18日,成都年内第三次松绑楼市限购,政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。当然,不止是成都,今年以来,全国已有50个城市发布了超百条优化限购政策的新政,优化购房限购政策的城市正在不断扩容,

研究机构普遍认为,年末的房地产整体融资环境出现了有利的情形,风险进一步扩大的概率正在下降,行业整体正处在边际改善过程中,年内,房地产市场逐步触底企稳可期,购房者信心有望得以修复。

11月17日,中泰证券首席经济学家李迅雷在一场直播中表示,“我们要清醒地认识到房地产的长周期结束了,基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。通过对日本和美国的人口周期、房地产周期的比较,不难看出我们的房地产拐点已经出现。”

拐点已现,未来五年的房地产发展方向也已定调,总结起来八个大字——房住不炒,租购并举。

然而,各种变量仍然复杂。

普通购房者迷茫于买房置业是否还可行,焦虑于房产资产价值是否需做好重估准备,甚至冲动于市场下行、楼盘降价、停工等维权行为。

房地产未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场,站在新时代、新起点、新征程,住房领域现代化之路也已拉开大幕,下一步,在一系列保交楼稳民生政策的接续出炉后,市场销售还需多久能重拾信心实现企稳,市场端的消费力又该如何调整适应趋势?

网易房产此次邀请到多位业内资深媒体人,共同探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音。

(本期专访嘉宾:知名地产自媒体朱罗纪创始人朱文策)

媒体大咖说|朱文策:房地产资产定价重估不是趋势,已是事实

01,近期利好是一个大的止血包,方向是对的,未来还会维持

【网易:如何看待近日的系列楼市利好政策和消息?】

朱罗纪:从年中以来的一系列政策来看,政策主要呈现出两个方面的特征。一个是在需求端支持,持续的稳定市场预期。表现为持续的降息、降低首付,以及各地放宽五限令。但这个政策效果一般,市场信心并没有起色,显示出需求端受到大环境的冲击比想象更严峻,信贷问题已是事实。

另一个特征是以最近的金融16条为核心,通过贷款、信托支持,延期两集中管理,以及放宽预售资金使用监管等政策,显示出支持政策在转向“供应端”发力,缓解房企大面积的流动性危机继续恶化,遏止和避免房企继续出现爆雷违约现象。包括近日央行行长对房地产行业的重新定调,显示房地产已经从“最大的灰犀牛”变成了“对经济健康发展具有重要意义”,都显示出这一倾向。

整体来说,我认为这些利好可以归纳为:是一个大的止血包,政策在纠偏,对去年以来的激进式打压进行纠偏。虽然时间窗口期上看已经迟了,但是方向是对的。相信在未来的一段时间,政策还会维持这个方向。

02,所谓“房地产资产定价重估”不是趋势,已是事实

【网易:房住不炒是大基调,如何看待房地产行业接下来发展趋势?包括如“房地产资产定价重估”的类似观点?】

朱罗纪:对房住不炒我先前表达过多次同样的看法——这是未来房地产长期的基本国策,不会因为某一次不提而有任何变化,所以不要带有短期的侥幸心思是正确的看法。

我们对未来房地产行业的发展判断,一切都要围绕着这四个字去展开。我相信,现在和未来的一段时间,房地产行业的基本特征都将是一个“去金融化”的故事。间或中间有一些政策的调整,但是不改大方向。

这个去金融化的故事包含三条主线,一是房价会展开调整,这个调整原因复杂,有价格过高因素,有政策打压因素,也有宏观环境因素,但总之,所谓的“房地产资产定价重估”不是趋势,而是已经是事实了,比如深圳,类似学区盘、之前涨幅过高的盘、以及与参考价偏离值过大的盘,都已经出现了3-4成的下跌。

二是,住房双轨制的坚定推行。各地会在住房保障方向上发力,分流商品房的需求量,以此来缓解高房价的负担。

三是,房地产税会推出,以此来平滑住房领域内的“不平等”,并且转变政府财政模式。

这是未来的三个大方向,我认为市场需要在这三个大方向之下来重新理解房地产的未来。这个市场未来依然足够的庞大——相信在未来相当长的年份,都能维持在10万亿+的规模,这个规模依然会制造出许多机会点。只不过现在来看,无论是开发商还是购房者,都处在从泥淖里艰难爬出、活下去的过程里,等这一轮调整慢慢结束,也就是牌局比较明朗的时刻。届时,有些开发商就会重新发动,而整个市场机会才会慢慢的显示出来。在这之前,我们需要耐心的观察。

03,房价会涨,房价也会跌,买房要放弃对未来价格趋势的预测

【网易:对于刚需、改善买房,建议他们如今应该持什么样的心态和策略?】

朱罗纪对于包括房地产在内的所有资产价格而言,价格的波动都是常识,历史不止一次的提醒启发我们:“房价会涨,房价也会跌”这么一个简单的道理。

这个简单的常识,提醒我们,第一,你需要永远确保自己安全,不要过高的杠杆(这一点常识,大部分买房人做不到);第二,你要平淡的心态看待波动,涨太高了会跌,跌太多了会涨。波动是一个常态,不需要每天都关注房价的上下起伏,就像关注股价一样。真正需要观察的,是城市的经济成长活力,以及房地产的供求关系变化。

所以,对于刚需、改善买房,我的建议和以前一样,放弃对未来价格趋势的预测,转为从“当下”思维出发去做策略。如果在“当下”需要房子,并且那个价格是可接受的,最好是那个市场环境又处在“买方市场”,那就可以出手。具体的指标可以参考4个——

1,市场成交量非常底,房子非常的不好卖;

2,市场价格处在下跌过程中,而且是有明显的下跌;

3,房地产的调控政策在变得宽松;

4,首付和房贷利率在显著下调。

买房子住也好,投资也好,预测市场,就是想要抄底,在我看来,都是徒劳而无意义的事。

04,契约精神是市场经济的基石,是所有人都要坚守的基本原则。

【网易:如何看待此起彼伏的业主维权现象,乃至部分过度、过激的维权?】

朱罗纪中国的房地产维权之多之大,这两年非常罕见。主流观点认为,与房价调整有关,与预售制有关。但放眼海外,房价调整的国际大都会有很多,预售制的国家也有很多,但都没有出现像我们这样的情形。我认为,这主要与我们的开发规模大、开发速度快有关,因房子是非标产品,大规模开发难以确保交付质量。这些质量缺陷,在正常市况下也都有之,只是在房价上涨过程中,它被掩盖了,但当房价调整的时候,原来被掩盖的矛盾就非常夸张的爆发了出来。在2008年,深圳有过多次的房价维权,比如第五园、澳城、珑园等等,当时已经引发了市场大量的讨论,可以为今天的经验借鉴。

对于维权,行内各持一词,一派认为:开发商货不对板,无良黑心。另一派认为:购房者不讲契约精神,房价涨了就夸自己眼光好,跌了就砸人售楼处。我认为两者都有部分道理,但如何中立的看待维权,能够令双方都可以达成的共识,我认为应该只在于一点:坚持契约精神。契约精神是市场经济的基石,是所有人都要坚守的基本原则。

所谓契约精神,不是单指某一方面(比如购房者),而是针对买卖双方而言。写在合同里的,没有兑现,便是违反契约精神。没有写在合同里的,事后追偿,也是违反契约精神。是以,在开发商,如果交付的楼盘货不对板,甚至是无力交付导致楼盘可能烂尾,那是开发商严重违反了契约精神,这时候业主的维权是非常正当的行为。而在买家,如果不存在显著的质量缺陷,仅仅是因为降价而心生不忿展开维权,那也一样是买家践踏了契约精神。除非开发商在合同条款里承诺,不会降价。

这是我认为观察维权行为的标尺,诚然大量的维权都是混合的——有因为楼盘质量缺陷或者交付无力引发,也有因房价下降而引发,怎么评估和评价就是一个具体楼盘的问题,并不存在一个一边倒的定论。

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