媒体大咖说|朱罗纪："房地产资产定价重估"不是趋势，已是事实

房地产行业正处在边际改善过程中。

11月15日，国家统计局在新闻发布会上表示，今年以来，各地区各部门坚持房住不炒，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。

据国家统计局新闻发言人介绍，从保交楼情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目，完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

11月16日，央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，在保交楼方面特别强调，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

11月18日，成都年内第三次松绑楼市限购，政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。当然，不止是成都，今年以来，全国已有50个城市发布了超百条优化限购政策的新政，优化购房限购政策的城市正在不断扩容，

研究机构普遍认为，年末的房地产整体融资环境出现了有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降，行业整体正处在边际改善过程中，年内，房地产市场逐步触底企稳可期，购房者信心有望得以修复。

11月17日，中泰证券首席经济学家李迅雷在一场直播中表示，“我们要清醒地认识到房地产的长周期结束了，基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。通过对日本和美国的人口周期、房地产周期的比较，不难看出我们的房地产拐点已经出现。”

拐点已现，未来五年的房地产发展方向也已定调，总结起来八个大字——房住不炒，租购并举。

然而，各种变量仍然复杂。

普通购房者迷茫于买房置业是否还可行，焦虑于房产资产价值是否需做好重估准备，甚至冲动于市场下行、楼盘降价、停工等维权行为。

房地产未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场，站在新时代、新起点、新征程，住房领域现代化之路也已拉开大幕，下一步，在一系列保交楼稳民生政策的接续出炉后，市场销售还需多久能重拾信心实现企稳，市场端的消费力又该如何调整适应趋势？

网易房产此次邀请到多位业内资深媒体人，共同探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音。

（本期专访嘉宾：知名地产自媒体朱罗纪创始人朱文策）

01，近期利好是一个大的止血包，方向是对的，未来还会维持

【网易：如何看待近日的系列楼市利好政策和消息？】

朱罗纪：从年中以来的一系列政策来看，政策主要呈现出两个方面的特征。一个是在需求端支持，持续的稳定市场预期。表现为持续的降息、降低首付，以及各地放宽五限令。但这个政策效果一般，市场信心并没有起色，显示出需求端受到大环境的冲击比想象更严峻，信贷问题已是事实。

另一个特征是以最近的金融16条为核心，通过贷款、信托支持，延期两集中管理，以及放宽预售资金使用监管等政策，显示出支持政策在转向“供应端”发力，缓解房企大面积的流动性危机继续恶化，遏止和避免房企继续出现爆雷违约现象。包括近日央行行长对房地产行业的重新定调，显示房地产已经从“最大的灰犀牛”变成了“对经济健康发展具有重要意义”，都显示出这一倾向。

整体来说，我认为这些利好可以归纳为：是一个大的止血包，政策在纠偏，对去年以来的激进式打压进行纠偏。虽然时间窗口期上看已经迟了，但是方向是对的。相信在未来的一段时间，政策还会维持这个方向。

02，所谓“房地产资产定价重估”不是趋势，已是事实

【网易：房住不炒是大基调，如何看待房地产行业接下来发展趋势？包括如“房地产资产定价重估”的类似观点？】

朱罗纪：对房住不炒我先前表达过多次同样的看法——这是未来房地产长期的基本国策，不会因为某一次不提而有任何变化，所以不要带有短期的侥幸心思是正确的看法。

我们对未来房地产行业的发展判断，一切都要围绕着这四个字去展开。我相信，现在和未来的一段时间，房地产行业的基本特征都将是一个“去金融化”的故事。间或中间有一些政策的调整，但是不改大方向。

这个去金融化的故事包含三条主线，一是房价会展开调整，这个调整原因复杂，有价格过高因素，有政策打压因素，也有宏观环境因素，但总之，所谓的“房地产资产定价重估”不是趋势，而是已经是事实了，比如深圳，类似学区盘、之前涨幅过高的盘、以及与参考价偏离值过大的盘，都已经出现了3-4成的下跌。

二是，住房双轨制的坚定推行。各地会在住房保障方向上发力，分流商品房的需求量，以此来缓解高房价的负担。

三是，房地产税会推出，以此来平滑住房领域内的“不平等”，并且转变政府财政模式。

这是未来的三个大方向，我认为市场需要在这三个大方向之下来重新理解房地产的未来。这个市场未来依然足够的庞大——相信在未来相当长的年份，都能维持在10万亿+的规模，这个规模依然会制造出许多机会点。只不过现在来看，无论是开发商还是购房者，都处在从泥淖里艰难爬出、活下去的过程里，等这一轮调整慢慢结束，也就是牌局比较明朗的时刻。届时，有些开发商就会重新发动，而整个市场机会才会慢慢的显示出来。在这之前，我们需要耐心的观察。

03，房价会涨，房价也会跌，买房要放弃对未来价格趋势的预测

【网易：对于刚需、改善买房，建议他们如今应该持什么样的心态和策略？】

朱罗纪：对于包括房地产在内的所有资产价格而言，价格的波动都是常识，历史不止一次的提醒启发我们：“房价会涨，房价也会跌”这么一个简单的道理。

这个简单的常识，提醒我们，第一，你需要永远确保自己安全，不要过高的杠杆（这一点常识，大部分买房人做不到）；第二，你要平淡的心态看待波动，涨太高了会跌，跌太多了会涨。波动是一个常态，不需要每天都关注房价的上下起伏，就像关注股价一样。真正需要观察的，是城市的经济成长活力，以及房地产的供求关系变化。

所以，对于刚需、改善买房，我的建议和以前一样，放弃对未来价格趋势的预测，转为从“当下”思维出发去做策略。如果在“当下”需要房子，并且那个价格是可接受的，最好是那个市场环境又处在“买方市场”，那就可以出手。具体的指标可以参考4个——

1，市场成交量非常底，房子非常的不好卖；

2，市场价格处在下跌过程中，而且是有明显的下跌；

3，房地产的调控政策在变得宽松；

4，首付和房贷利率在显著下调。

买房子住也好，投资也好，预测市场，就是想要抄底，在我看来，都是徒劳而无意义的事。

04，契约精神是市场经济的基石，是所有人都要坚守的基本原则。

【网易：如何看待此起彼伏的业主维权现象，乃至部分过度、过激的维权？】

朱罗纪：中国的房地产维权之多之大，这两年非常罕见。主流观点认为，与房价调整有关，与预售制有关。但放眼海外，房价调整的国际大都会有很多，预售制的国家也有很多，但都没有出现像我们这样的情形。我认为，这主要与我们的开发规模大、开发速度快有关，因房子是非标产品，大规模开发难以确保交付质量。这些质量缺陷，在正常市况下也都有之，只是在房价上涨过程中，它被掩盖了，但当房价调整的时候，原来被掩盖的矛盾就非常夸张的爆发了出来。在2008年，深圳有过多次的房价维权，比如第五园、澳城、珑园等等，当时已经引发了市场大量的讨论，可以为今天的经验借鉴。

对于维权，行内各持一词，一派认为：开发商货不对板，无良黑心。另一派认为：购房者不讲契约精神，房价涨了就夸自己眼光好，跌了就砸人售楼处。我认为两者都有部分道理，但如何中立的看待维权，能够令双方都可以达成的共识，我认为应该只在于一点：坚持契约精神。契约精神是市场经济的基石，是所有人都要坚守的基本原则。

所谓契约精神，不是单指某一方面（比如购房者），而是针对买卖双方而言。写在合同里的，没有兑现，便是违反契约精神。没有写在合同里的，事后追偿，也是违反契约精神。是以，在开发商，如果交付的楼盘货不对板，甚至是无力交付导致楼盘可能烂尾，那是开发商严重违反了契约精神，这时候业主的维权是非常正当的行为。而在买家，如果不存在显著的质量缺陷，仅仅是因为降价而心生不忿展开维权，那也一样是买家践踏了契约精神。除非开发商在合同条款里承诺，不会降价。

这是我认为观察维权行为的标尺，诚然大量的维权都是混合的——有因为楼盘质量缺陷或者交付无力引发，也有因房价下降而引发，怎么评估和评价就是一个具体楼盘的问题，并不存在一个一边倒的定论。