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“易”眼看房企:谁依旧是深圳人心中的金字招牌?

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大浪淘沙的房地产市场,如今定海神针在哪里?


大浪淘沙的房地产市场,如今定海神针在哪里?

近日,网易房产发起《房地产·新人居》内容策划,探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音,并同步发起“房地产迎来新征程,@深圳人,你怎么看”楼市调查,旨在客观反映当下的深圳楼市现状,了解深圳人对于当下房地产的最新需求与购房逻辑。

在此次针对深圳人买房需求的调查中,网易新闻加入了关于“在当下的楼市大背景下,买房你会选择什么类型的房企”的调查选项。

事实证明,没有深圳购房者完全不在意民营房企在行业下行压力下所遇到的经营困难,买房选择民企的比例如今不到两成,央企国企如今给购房者带来的安全感,占据了行业主流。

有意思的是,在该调查问题的最后,“举例说明所选房企”的填空栏得到了不少深圳购房者的参与,其中,如“招保万金”、“华润中海”、“深圳地铁”等头部房企,以及深耕深圳本地多年的本土房企等,都有不少购房者填写。

事实证明,总有一些房企,他们依旧是深圳人当下心中的金字招牌。

二十大后,房地产走向已非常明确,全面回归公共属性、民生属性,房住不炒下购房者的置业逻辑重塑,住房领域迎来现代化之路。

刚刚过去的金九银十,深圳楼市的新房成交量已明显出现回弹,不仅成交量创年内最高,并且在出现了几个“日光盘”中,有南山福田的豪宅,也有适合刚需上车的楼盘,而11月8日,深圳更是发出首张可售人才住房预售证,尽管细则仍未出台,但如今的深圳楼市,已经是在房住不炒基调下,发展趋势更加健康、全面的深圳楼市。

在这样的新征程路上,此次受访深圳购房者们所填下的“心目中最信赖的房企”,究竟成色如何?从房企角度出发,他们经历了一个怎样的房地产市场,又是如何穿越周期的?

一,

哪些房企在今年的市场下,仍然稳健远行?

截至8月31日,近170家上市房企发布了2022年半年报,其中归母净利润呈现同比下降的有129家,占比高达76.3%;同时,数据显示,2022年1-6月,百强房企全口径销售额为3.47万亿元,同比下降50.7%。

在这样的房地产行业下行周期下,上半年有6家房企不仅迈入千亿阵营,同时保持绿档成色,分别是龙湖、中海、华润置地、万科、金地和招商蛇口。

于深圳,深圳购房者所熟悉的华润、万科、中海、招商蛇口、金地5家上市房企,兼具稳健以及货值空间,是可以重点关注的品牌房企,也均是此次网易调查中,受访深圳人所填写下的“最信赖房企”

再看今年前十个月。

2022年1-10月,TOP100房企销售额同比下降43.4%,百强房企销售额降幅连续5个月收窄。

数据发现,今年1-10月,全口径销售额超过1000亿元的房企有16家,去年同期这一数字为33家;销售额过2000亿元房企去年同期为14家,今年仅剩6家,为碧桂园、保利、万科、中海、华润、招商蛇口。

其中,前十月,碧桂园、保利发展、万科,三强房企处于销售规模绝对领先的地位。

至于深圳市场,

2022年1-10月,深圳TOP20房企流量销售金额达2327.01亿元,同比下滑2%。

其中,排名第一的华润置地是销售金额唯一超过400亿的房企,累计金额相较于去年同期上涨17%;金地集团凭借198.42亿元的累计业绩位列亚军,深铁置业累计业绩达182.71亿位居第三。

与此同时,本土房企宏发集团、深业集团今年前十月也有不俗表现。

与全国楼市表现相似,深圳市场,目标完成率较高的一样多是央国企、以及有央国企背景的优质房企,这些企业凭借其经营稳健、市场信誉高等优势,积极发力加大销售,顶住了今年以来的市场压力。

当前,行业仍在调整期,展望后市,各大房企均表示市场处于筑底阶段,看好未来的发展前景,行业会向着高质量发展迈进。

对这些房企来说,过去十年唯一的衡量标准就是规模,冲规模是行业的“主赛道”,外界只关心这家企业“做得大不大”,而如今,市场更关心这家房企稳不稳,不仅盈利能力是否保持,还有抗风险能力,又是否能够对冲行业周期性风险,依旧让广大购房者信赖。

而购买端,业内则分析,与政策方向趋同,回归居住属性将是整个楼市接下来的常态,更将是买房人新时期买房逻辑的落点。

换句话说,无论是房企还是购房者,现在到未来,均是“远行者稳进,稳健者远行开发商不以规模定胜负、购房者不以炒房为目标,这才是房地产的真正价值。

“易”眼看房企:他们为何值得购房者信赖

华润置地:今年的拿地大户”】

半年报数据显示,2022年上半年,华润置地实现综合营业额人民币728.9亿元,股东应占净利润人民币106.0亿元,核心股东应占溢利人民币101.6亿元,圆满达成半年业绩目标。

2022年上半年,华润置地实现合同销售金额1210.4亿元,销售面积587万平方米。其中,13个城市签约金额位于当地TOP 3。

同时,根据克而瑞全口径销售金额排行榜,截至上半年华润置地排名第五,较去年全年提升三位。截至2022年6月末,华润置地持有现金1164.5亿元,较去年同期增长22.8%,“三道红线”均未踩线。

值得关注的是,今年前十月,华润置地的新增土地货值排名第一,足以证明华润对行业未来以及自身发展均有强烈的信心所在。

不仅如此,网易了解到,华润置地积极推动“3+1”业务的深化融合和协同发展,特别是华润置地的商业部分在母公司的扶持下,有着不可撼动的规模与先发优势。

华润置地购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元,大幅优于市场平均水平,实现租金收入61.9亿元。上半年,华润新开业6座购物中心,新开业购物中心平均出租率达88.6%。

深圳中原数据显示,目前华润置地在深圳的在售项目,包括了有华润笋岗中心公寓、华润未来城项目以及华润城润玺二期等项目。

02

招商蛇口纾困出险房企的央企代表

2022年上半年,招商蛇口实现签约销售金额1188.3亿元,同比下降32.9%,累计实现签约销售面积487.5万平方米,同比下降36.7%。

截至6月末,招商蛇口全口径销售排名上升至行业第6位,并且有14个城市上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等,销售金额进入当地TOP10。

上半年招商蛇口实现营业收入575.6亿元,同比增长28.9%,但在营收增长的同时,毛利润和净利润同比下滑,各盈利指标创近年来新低,依旧要面对增收不增利的压力。

而今年以来,在当前的行业困境中,在这一轮纾困出险房企众多房企中,招商蛇口是最为积极的国资之一。

4月,招商蛇口曾与佳兆业、长城资产达成合作,

8月,招商蛇口与陷入流动困境的半岛城邦签署合作协议,

9月,招商蛇口与富力集团进行了合作框架协议签约。

深圳中原数据显示,目前招商蛇口在深圳的在售项目,包括了有招商雍和府、保利招商雍山郡、保利招商龙誉、招商东岸等项目。

03

万科业绩全面报喜的稳健龙头

2022年上半年,万科累计实现合同销售金额2152.9亿元,同比降低39.3%上半年,万科在全国41个城市市场销售排名位列前三,其中在16个城市市场排名第一,在17个城市排名第二。

上半年,万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东净利润122.2亿元,同比增长10.6%;利润权益比回升至67.4%,整体利润表现仍明显优于行业平均水平。

截至上半年末,万科现金短债比2.25、长短期债务比3.47、净负债率35.5%,负债结构健康,三道红线均为“绿档”达标。

在中期业绩会上,万科董事长郁亮直言万科历来重视现金流和财务稳健,始终把安全放在第一位,这是万科牢牢坚持的原则,因此,作为行业龙头,万科近些年在经营层面上有一定的安全边际,在规模和债务方面也一直比较克制。

与此同时,万科继续保持行业领先的信用评级,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

值得关注的还有,2022年以来的万科可以说是业绩全面报喜,因为其经营服务业务也保持了持续向好的势头,上半年经营服务业务收入241.1亿,同比增长了30.6%。

如上半年,万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%,9月29日,万物云登陆香港联交所上市。

资料显示,万物云2021年在中国物业管理服务市场按基础物管服务收入计的市占率为4.28%,排名第一。2017年至2019年间,万物云连续荣获中国房地产业协会和中国房地产测评中心“中国物业管理企业品牌价值”第一名,并且还是中国首家年收入破百亿人民币的物业服务公司。

网易了解到,近日,第四届新财富最佳上市公司获奖名单正式出炉。凭借公司信息透明、诚信治理以及可持续发展表现,万科在4153家参评A股上市公司中脱颖而出成功登榜,荣获第四届新财富“最佳上市公司”与“最佳ESG实践奖”,这也是万科连续第四年获评新财富最佳上市公司奖。

深圳中原数据显示,目前万科在深圳的在售项目,包括了有万科都会四季、万科深国际和颂轩、万科启城家园等项目,前海项目万科瑧湾悦也已开展厅和样板房,预计近期入市。

04,

金地:重回前十,更已无债一身轻】

2017年,开始追赶前头部队的金地喊出“3年冲击销售2000亿元”的口号,快速爬坡后于2019年完成目标,2021年全年实现销售额2867亿元,重回行业前十。

今年上半年,金地累计实现签约面积419.2万平方米,实现签约金额1006.1亿元,实现营业收入281.12亿元,同比下降18%;毛利率为21.18%,较去年同期提高6.93%。

今年上半年,金地集团的销售货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域,在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

其中,深圳、上海两个城市的销售规模分别超过了150亿元和130亿元。

10月27日晚间,金地集团披露三季度报告,今年前三季度,金地集团实现营业收入约530.75亿元,归属股东净利润增长至33.63亿元。

更重要的是,今年以来,金地集团如期完成了多笔境内外公开市场到期债券的兑付,债务融资加权平均成本进一步降低至4.5%。

截止到三季报披露日,其年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。

深圳中原数据显示,目前金地在深圳的在售项目,有位于光明的金地明峰府项目。

05,

深铁置业:左手开发TOD日益成熟,右手持股万科获可观回报】

7月21日,深铁置业首次荣获2022年度深圳市房地产开发行业综合实力第一名,该“深圳房地产开发企业践行社会责任暨行业评价发布会”由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局指导,深圳市房地产业协会主办,深铁置业已连续6年获深圳市房地产开发行业综合实力前三甲。

今年前十月,2022年1-10月,深圳TOP20房企流量销售金额达2327.01亿元,深铁置业累计业绩达182.71亿位居第三,仅次于华润置地与金地集团。

近年来深铁集团“轨道+物业”模式与城市日益深度融合深圳每公里与地下空间接驳面积地下空间的开发体量、城轨TOD指数等指标均居全国之首

深圳地铁之所以连续多年实现较好盈利,房地产开发业务作出了主要贡献。

2021年,站城一体化开发业务占到深圳地铁收入的71.7%。

2022年上半年,深圳地铁实现营收119.75亿元,其中有86亿元来自站城一体化开发业务,净利润约6.23亿元,利润主要来源于站城一体化开发业务板块,包括住宅、商业和保障房项目,大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。

上半年,上述项目营业收入为86.08亿元,毛利49.28亿元,毛利率57.25%。

除此以外,作为万科大股东的深圳地铁,持有万科29.38%的股份,而伴随万科的稳健发展与盈利,对万科的投资也让深圳地铁每年都获得相当可观的回报。

“易”眼看房企:谁依旧是深圳人心中的金字招牌?

归根结底,在此次的“房地产迎来新征程,@深圳人,你怎么看”楼市调查中,近两千名深圳购房者的投票结果告诉我们——深圳40年来,从万科到招商,亦或是从金地绿景深圳如今已经有太多优秀的、值得深圳人信赖的房地产开发企业。

这些企业,有如万科这样从深圳进步走向全国、甚至迈向世界的500强开发商,也有扎根深圳,从小项目做起,逐步改变了一个片区生活面貌的本地开发商,如京基、卓越、鸿荣源、绿景等,这些深圳本土房企以丰富的开发经验、优秀的操盘手法,在行业中崛起和坚持,在深圳这座城市同样留下了不少优秀的项目作品。

2022年的深圳楼市,从企业到市场,积极、正能量的风向应该要更加清晰。

整体上看,房地产行业依旧会是一个有序的、永远存在的十万亿量级行业行业地位如今仍巍然不动,财务数据长期坚挺一直都被视为行业的“灯塔”、被购房者选择为值得信赖的“金字招牌”的房企,也是新起点下,值得我们在当下关注和支持的行业航向

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