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招商蛇口上半年营收575.63亿 新增土储419万平方米

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网易房产讯,2022年8月29日晚,招商蛇口(001979.SZ)披露2022年度中期财报,管理层在半年报告中指出,房地产市场发展逻辑已经发生了根本性变化,过往房地产行业高速发展的基 础,即人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”已消失或逐步减弱。在购房者信心 不足、部分房企已出现现金流危机的情况下,房地产行业将重塑格局。虽高毛利红利不再,但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在,经营稳健、财务安全的企业将在这一轮行业调整中获得可持续发展的机会。


2022年是招商蛇口的“品质年”,其中,“品”是持续做优产品质量,提升服务质量,夯实公司品牌;“质”是在新形势下推进“三个转变”落地——从开发为主向开发与经营并重转变,坚持价值导向把握好规模与成长的关系;从重资产为主向轻重结合转变,加大轻资产业务的发展力度;从同质化竞争向差异化发展转变,培育特色、形成品牌,提升能力、形成文化——全面提升发展质量。

半年报显示,2022年上半年,招商蛇口实现营业总收入575.63亿元,归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。2022年上半年,公司“加速去化”与“开源节流”双向发力,开发业务稳中有进,非开发业务聚焦专业化与市场化,进一步深化转型发展。

2022年上半年,公司累计实现签约销售面积487.51万平方米,累计实现签约销售金额1,188.27亿元。整体位列上半年全国房企全口径签约金额排名第6,较去年同期提再升一位。其中,上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十位,城市深耕成效进一步凸显。

在业务稳中有进的基础上,招商蛇口“三道红线“全部绿档。财报显示,招商蛇口滚动监测三道红线监管指标,截至6月末均处于绿档范围。

与此同时,招商蛇口充分发挥企业信用优秀的优势,在上半年采取了中短期稳杠杆和优结构的融资策略,加码债务结构稳固、风险可控。公司全面落实降本增效举措,严控资金成本,加大公开市场融资力度进行债务结构调整,紧抓LPR下行的市场窗口,充分发挥公司信用优势进行高息债务置换,降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%,较年初降低38BP。

招商蛇口投资管控进一步加强,聚焦“强心30城”,深耕其中“6+10城”,夯实投资质量。1-6月,公司累计获取土地27宗,新增计容建面419.87万平方米,权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。实际上,截止8月末,招商蛇口又持续在上海、深圳等一线城市获取多个核心地块。公司持续打造精品计划2.0,强化方案设计质量、施工质量管控,通过推广828技术,利用数字化技术加强精细化施工管理,同时全面推行精益交付管理,全流程提升产品品质。

在持有业务上,招商蛇口聚焦经营性优势赛道,加码“双百战略”逐步落地。

2022年上半年,招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革,以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力,在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。

具体来看,集中商业是着重打造的业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个,布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。据悉,得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合,常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%,开业率达91%,开业首日客流破15万人次,经营效益与品牌影响力持续提升。

写字楼方面,上半年,招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目,首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言,进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式,有利于助力公司持有业务的发展。

公寓方面,在多项政策利好下,招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系,通过建立营销联动机制,统一全国渠道及客户资源,加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施,不断提升核心运营管理能力及品牌价值。

至于酒店方面,招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已成功揭牌,预计年内正式对外营业。目前,公司运营管理中的酒店共14家,包括国内12家,国外2家;酒店业务全周期操盘管理能力不断优化,打开自有酒店品牌市场知名度可期。

招商蛇口高质量综合发展的重要板块——园区业务,目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。公司持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设,通过存量园区改造,提升项目品质;通过产业链梳理,引进核心产业并做好上下游资源配套,加快专业化园区的打造。招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列,以及创新孵化基地——招商创库。

值得注意的是,随着科学技术的发展,加快数字化转型,赋能主业发展也成为当前新时代的新议题。招商蛇口持续保持科研投入力度,其中数字化工作结合公司业务发展和管理需要,重点围绕“经营管理”、“开发管理”、“持有赋能”、“客户经营”、“智慧空间”五大业务板块规划相应的项目群,深化数字化创新应用,赋能公司业务发展。全面提升各业态的数智化和数据化管理水平,以提高经营效率、优化客户服务为重点,深挖典型场景,打造标杆项目,完善对业务的支撑。

有市场分析认为,招商蛇口销售韧性好于百强房企,财务稳健,融资优势突出。随着政策持续发力房地产温和修复,下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情,招商蛇口作为央企龙头,销售表现确定性强,业绩布局优良,三条红线稳居绿档,融资优势明显,中长期看好公司投资价值。

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