金地：富贵稳中求

金地集团亮眼的中期财报让资本市场为之振奋。

自8月30日晚披露2021年半年度报告，金地股价连续三个交易日上涨，一路走高，资本市场对金地的评估似乎迎来一个新的契机，也给了金地的投资者们更加明确的信心。

8月31日，金地召开2021中期业绩说明会，金地集团董事长凌克、董事兼总裁黄俊灿，财务负责人韦传军，董事会秘书徐家俊等高层出席。

正如凌克在业绩会上反复提到的“稳健一直是金地发展的基因”，业绩会上关于金地集团未来发展规划的问题，管理层强调了同样的意思，“公司将继续秉持平衡发展观，努力追求销售规模和利润总额的持续均衡增长，未来我们也会持续保持这种发展风格，通过不断提高投资质量和经营效率来实现这种均衡增长。”

今年上半年以来，房地产市场政策频出，调控压力之下，行业前景些许扑朔迷离。但越是这种时候，看清一家企业的基本面就变得更加重要。

上半年销售规模同比增长60%、回归行业TOP10的金地，截至报告期末，其实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，“三道红线”各项指标均稳居绿档。

冲击规模不靠财务杠杆，这位“地产理科生”，富贵稳中求。

01，

金地靠什么重回前十

金地不慢。

财报显示，2021上半年，金地从年初就开始抢跑，报告期内累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.27%，累计实现签约金额为1628.3亿元，同比增长60.22%，也创下了为金地集团历史半年业绩的最高水平。

同期，百强房企的销售规模同比增长平均为36.7%，十强房企则为25%。

2021年金地的全年销售目标为2800亿元，换句话说，上半年已完成全年任务的58%，中信证券预计，金地2021年全年销售额将突破3000亿。

实际上，2016年，金地的销售额才破千亿，2019年突破两千亿，5年时间完成从千亿到三千亿的高增长，“金地的归来”势不可挡。

金地集团董事长凌克在业绩会上表示，金地2016年-2020年的销售规模复合增长率约25%，未来还将持续完善投资布局，提升集团销售规模与综合竞争力。

财报数据显示，截至报告期末，上半年金地集团实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；其中，房地产项目结算面积146.42万平方米，同比上升50%；结算收入294.04亿元，同比上升73.65%。

收入大增的同时，其销售费率和管理费率也在持续下降，2021年上半年按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，在金地内部也创历年新低。

具体来看，2021年上半年，金地的销售费用为10.5亿，管理费用为23.52亿元，对比去年同期分别增加了4.2亿与4.68亿，综合来看，上半年同比增加了600多亿销售，只增加了8个亿的销管费用，费用控制算是优秀一档。

不仅如此，根据财报，上半年，金地共有13个城市的市占率在今年上半年进入当地前十名，并且在上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元，从具体项目看，深圳中心天元项目单盘销售额就超过了50亿元。

来自深圳中原的统计数据显示，深圳中心天元项目为2021上半年深圳公寓成交金额最大的项目，同时也是深圳上半年豪宅成交的成交金额第三位。

业绩会上，金地管理层自信表示，“预计下半年待结转货值充裕，且毛利率水平会较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年也会有一定增长。根据公司修订后的全年竣工计划1450万平方米，较2020年实际竣工面积增长32%。上半年，公司已完成竣工面积354万平方米，约占全年的24%，下半年的待竣工面积达76%，待结转货值充裕。”

下半年的金地，或许还将迎来更好的成绩。

02 ，

“稳”中有进

2021年上半年，房地产市场可以说是“稳”字当头，金地亦是如此。并且，实际上金地的“归队”只是时间问题，要知道，金地扩张的脚步也在继续加快。

报告期内，金地集团集团继续深耕一线城市及核心二线城市的布局策略，通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，通过招拍挂和并购等多种方式，共获取土地81宗。

金地上半年的土地投资总额约924亿元，权益投资额约411亿元，新增土地储备1247万平方米，同比上升92.1%，其中，一二线城市的新增土地储备占比约64%。

上半年为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强战略纵深，金地还新进入南阳、阜阳、 泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂等八个城市，对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备中，三四线城市占比约为41%，较去年同期提升8个百分点。

截至2021年6月末，金地集团已布局全国78个城市，总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，可保障公司未来3-4年的开发需求。

在2016年销售金额突破千亿后，金地2017年开始加大拿地力度与速度，目前其土储超过七成分布于一二线城市。

一面深耕专业、一面开拓疆土的“理科生”，据悉在投资管理方面，要求做到“不拿错地，也不盲目追求热门地块，通过选取安全性、流动性、盈利性三个指标，并搭建了城市投资健康度模式，进行多维综合测算，科学精密地判断地块可否入手。

高度重视现金流管理、强调销售及时回款的金地，截至报告期末，持有货币资金597.92亿元。

对于投资者来说，现金流近六百亿的金地，接下来的下半年扩张步伐才是焦点。

当日业绩会上，凌克回答记者提问下半年拿地计划是否受政策限制影响时说道，“公司财务状况稳健，坚决不追高，理性投资，通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制项目的获取，后续也将保持适度的投资规模，优先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市中进行投资，”

金地总裁黄俊灿在分析集中供地政策时表示，部分第二轮集中供地城市出让中止，主要原因是竞买规则出现了调整，土拍规则的调整，或有助于土地市场进一步回归平稳，在今年三四季度的二三批次集中供地中，金地将结合不同城市集中供地的具体情况，合理安排投资节奏，选择符合投资标准、有潜力的标的，努力做好投资工作。

03，

经营性业务收获果实

进入管理红利时代，房企在提升主业发展质量的同时，均持续关注相关多元化业务的拓展，财报显示，报告期内，金地持有型物业整体经营表现同样持续向好，实现各板块联动发展。

为什么要做持有？

金地集团总裁黄俊灿认为，在行业新形势下，配置一定比例的持有型物业能够平滑地产周期的波动影响，优秀的商业运营能力也可以创造更多的旧改、TOD等项目勾地机会，提高公开市场出价能力。

事实证明，管理层眼光独到，财报数据有力证明了这些平衡布局的先见性。

过去的上半年，金地集团商办物业、产业地产、长租公寓、旗下的稳盛投资等均实现不同程度指标稳步提升，其中，上半年已开业商业及写字楼项目租金收入为8.24亿元，整体出租率约为80%，两个办公项目已接近满租。

在长租公寓方面，成熟期项目的平均出租率保持在90%以上。

沉淀多年的物业服务方面，截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积已达3.1亿平方米，市场拓展能力全国前五。随着规模的进一步扩张，金地物业也将在流程标准化、服务产品化基础上，搭建赋能全行业的共享平台。

金地在业绩报告中提到，2021年上半年全国房地产市场整体平稳增长，销售及投资规模均实现一定幅度的增长，城市间分化明显，部分城市热度不减，但也有一些城市存在较为明显的下行压力。

与此同时，行业政策依然延续了“房住不炒”与“因城施策”的主基调，头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力，保持着领先的竞争优势，但外部环境的高度不确定性对房企投资布局、融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业服务等各方面提出了更高的要求。

金地认为，房地产行业是中国经济的重要组成部分，长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

在金地集团董事长凌克的规划中，金地的未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。

本周的中期业绩已对外传递出新信号，当重回前十、一切向好，对今年上市二十周年的金地而言，新的一轮征程开始了。

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