风景西部独好，宝安又一新盘拿预售，会成为下一个爆款吗？

当下，深圳楼市分化越发明显，东部还是西部？人们各执一词。

房地产大v——《楼兔子》创始人胡春表示，未来的风口依旧在西部，最好选择西部核心的公寓资产。

可见，上车西部已经成为共识。

近几年，深圳楼市的火力也集中在西部。据统计，去年深圳29个日光盘里，西部的宝安、光明、南山就占了21席，占比高达72.4%。

今年以来，在调控加码之下，买房门槛节节升高，宝安、光明等地的新盘依旧成为买房人争抢的香饽饽。

3月，宝安网签住宅1676套稳居第一，环比大涨47.1%，区域内的公寓也引发了排队抢购的热潮。

▲图源：中原地产

昨夜，壹地产观察到：

宝安的汇邦名都花园三期已经拿到预售，本次主要推售了506套建面约33—69平的公寓，均价约3.9万/平；以及391套建面约33-68平的办公产品，均价为3.9万/平，再度引发买房人关注。

01.

工业产值连续三年拿第一

“十四五”启幕，石岩无法再隐身！

为什么越来越多的人偏爱西部？这里有顶级的规划和市政配套，还备受资本的重仓，例如前海自贸区，深圳湾总部基地、会展中心等，目前已经进入红利集中兑现期。

尤其是受到前海一级辐射的宝安区迅速崛起，热门板块气势如虹。

未来如何发展？宝安“十四五”已经明确了方向：将投入5000亿布局“双心一枢三片四带”的发展格局，打造珠江东西两岸融合发展的示范区。

宝安“十四五”开篇，位于深中产业拓展走廊的石岩也迎来了重大升级，将与尖岗山连成一片，成为科创转化的枢纽中心。

未来对接西丽湖国际科教城、光明科学城等重大创新载体，共同参与国家综合性科学中心建设。

事实上，石岩是宝安的产业重镇，有足够的实力来承担科创枢纽的任务。

1978年，这里引进了全国首家“三来一补”企业，开创了“北有小岗，南有上屋”的先河。

2018年—2020年，石岩已经连续三年拿下宝安规模以上工业总产值、工业增加值的第一名，2020年，石岩规模以上工业总产值已超过1757亿元，接近全区四分之一。

2019年，石岩被纳入深圳国家级高新园区扩容规划的重点发展片区，将以智能研发为支柱产业，提供近360万平产业空间，新增400亿的产出。

目前，石岩已有10家上市企业、840家国高企业，还规划了以裕同和欣旺达为龙头的两大千亿级产业集群片区。

国家级高新区+科创转化枢纽，两大定位让石岩华丽转身。截止去年年底，石岩已经新增51个创新平台，成功培育裕同、朗科智能、汇创达3家上市企业，大有发展成为下一个南山科技园的势头。

众所周知，南山科技园培育了华为、腾讯等世界500强企业，高层次、高收入的人才汇聚。租住需求也随之暴涨，带动南山房价一路攀升，迅速成为龙头，尤其科技园的公寓表现最突出。

例如科技园附近的金地国际公寓，2014年10月开盘均价为4.3万/平，今年3月份二手房参考均价为11.07万/平，6年零3个月涨幅为135.53%，非常惊人。

▲图源：链家网

去年年底，在贝壳研究院公布的深圳公寓租金TOP15中，南山科技园的公寓就占了三席，其中华润万象府更是以2.3%的回报率登上榜首。

从链家网查询发现，科技园附近46—60平的1-2房的公寓，月租金在7300—13000元之间，并且出租率很高，收益相当可观。

▲图源：链家网

南山科技园的发展经验表明，高新产业和高净值群体的集中，带来强劲的购买力和承租能力，区域内的租金和房价也会迅速上扬。

此外，石岩处在宝安、光明、龙华、南山四区联动的辐射范围，加上地铁的联通，接下来，将有大量产业、人才、资金聚集，租住需求将迎来爆发式的增长。

02.

地铁13号线撬动西部科创发展轴

石岩正在爆发前夜

深圳楼市发展的历程表明，地铁是区域价值跃升的“神器”，尤其是首次开通地铁的区域，房价将迎来暴击。

地铁6号线通车后，石岩正式步入地铁时代。这也是一条“超级换乘”线，可以与前海、南山、福田等中心区迅速串联，通勤效率急速提升。值得注意的是，汇邦名都花园紧邻地铁6号线官田站、阳台山东站，出行更快捷。

▲地铁6号线示意图

地铁13号线正在建设，目前全线隧道施工已超六成，进展很快。

该线全长约22.4千米，共设车站16座，是深圳西部南北走向重要通道。自南向北串联起深圳湾总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地以及石岩高新绿谷等含金量超高的区域，成为支撑西部发展的黄金科技轴线。

2023年通车后，石岩将直接吸收沿线的产业、人口、资金外溢。13号线之于石岩，正如4号线之于龙华、11号线之于宝安。

▲地铁13号线示意图

据乐有家统计的2016—2020年深圳217个站点周边房价情况：地铁4号线深圳北站5年涨幅高达41.82%，龙华站35.56%，11号线碧海湾站涨幅30.91%。再度证明，地铁盘的涨幅远远跑赢大势。

▲来源：乐有家

此外，近地铁的物业也能获得更高的租金收益，出租也更加活跃。

以高新园地铁站为例，距离较近的麦芽公寓40平的户型，月租金在8000—8500元。而距离地铁站较远的科技园十三区39平户型，月租金仅为4500元，价差将近一倍。

▲图源：链家网

显然，地铁13号线成为了南山租住需求北移的咽喉要道，也意味着石岩将迎来一次重要的交通升级，正式通车后石岩的楼市也将集中启动、全面爆发。

此外，石岩有超百万平的旧改，吸引了华润、京基等品牌名房企入驻。艾美特工业区、石岩总部经济园区等更新单元也在火速推进，并且节奏很快，旧改红利蓄势待发。

从大冲村到华润城，深圳见证了旧改带来的区域价值蝶变，石岩或将刷新这个纪录。

综上，在规划+产业+地铁+旧改的合力下，石岩正处在爆发前夜！而目前区域的房价尚且处在洼地，未来的增值空间更大。

03

70年产权带精装真公寓

汇邦名都花园三期价值几何？

除了上述外部条件的赋能，回到汇邦名都花园本身，优势也非常明显。

首先，项目推售33—69平公寓，价值稀缺。

要知道，自深圳商务公寓停批以来，公寓产品几乎绝版。尤其是在深圳住宅难上车，房票越发珍贵的当下，不限购的公寓产品成为投资、上车深圳的首选，几乎一夜爆红。

深圳链家研究院院长表示，3月份深圳新房公寓、二手公寓成交均有增多。中原数据显示，3月深圳公寓网签1098套，环比大增147.9%，成交面积为7.6万平，环比大涨128.5%，全市公寓成交榜TOP10中宝安占了4席。

▲图源：中原地产

其次，70年产权真公寓，性价比超高。

1、项目70年红本产权+可落户+可按照政策积分入学的特点已经足够秒杀市面一众公寓，此外项目的大盘体量和齐全配套也是一大亮点。

汇邦·名都花园拥有82万平的恢弘体量，是石岩片区标杆级综合体，共分三期开发，整体成围合式布局，涵盖人才居住房、公寓、办公、商业等多种业态。

项目自带建面约7.1万平的汇邦中心ICON MALL，填补了区域内30万+产业客群的商业空白。采用“双首层”立体机构，“环岛型”连廊设计串联起了三大时尚街区。

打造了打造了集餐饮美食、儿童教育、生活配套、休闲娱乐、运动潮牌、精品零售等多种业态于一体的一站式全龄街区Mall。目前华润万家、八合里、周大福、海底捞、万宁、肯德基等知名品牌均已进驻，大部分已经开业。

▲汇邦中心ICON MALL

项目将近一半体量（约45万平）都是福田高端人才住房，预计将有约3万人才在此安家，学术氛围浓郁。

周边还有阳台山及2个水库、5大公园环绕，居住体验堪比尖岗山等豪宅区。

2、项目整体由汇邦与福田区政府联合开发，品质打造更为用心。

据悉，三期全屋多采用一线大牌，高标准的装修工艺，带来绝佳的居住体验，其品质打造在市面一众公寓中遥遥领先。

例如33平户型，小户型、大收纳。全屋采用定制精装，引入绿米联创智能化管理、采用智能家居+中央空调+松下新风系统，家居产品多采用科勒、飞利浦、方太等国际知名品牌，聘请星级物管。

69平的两房做了明显的动静分区，可以满足家庭生活所需，阳台的设计提高了房屋的通透性，优秀的收纳也高了空间利用率。

▲项目样板间展示图（具体以实际交付为准）

整体户型方正，多面通风采光，并且户户带阳台，通燃气。

最后，低门槛入主西部，享受高租金收益。

按照项目预售信息看：一套单价约3.56万/㎡，建面约33平的小户型，总价约为119万。按照首付5成计算，最低约59.5万即可上车深圳西部，并且无需房票。(注：具体价格以正式销售为准）

笔者发现，汇邦名都花园一期66平3房的租金为5000元/月；42平的1房可以租到3500元/月。如果按照一期开盘约3.9万/平的均价计算，42平的户型年租金回报率高达约2.5%，远远跑赢大市。

▲图源：链家网、乐有家

如今项目三期产品已经全新升级，未来的租金收益会更高，甚至连最小33平的户型，很可能与一期中等户型的租金水平持平，享受更高的收益。

此外，项目周边还有6号线、13号线（在建）、25号线（规划中）三条地铁环绕，可便捷去到龙华、福田、后海、深圳湾等地。龙大、机荷、梅观等多条高速路网汇聚，出行非常便捷。

相信随着13号线的开通，大批高净值、高承租能力人群将扎堆涌入，其租金水平也将随之上浮。

楼市预言帝陶文杰先生表示，小公寓是年轻人进入深圳城市核心的最低门槛，尤其核心区+小户型+近地铁+大综合体的公寓值得重点关注。

汇邦名都花园三期亦是如此，试想总价约115万起即可买入地铁13号线原始股，并且无需房票，还能享受70年产权，无论自住或是投资都是一个优选。

转自：深圳壹地产