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花样年的“速度与激情”:已经为弯道超车做好准备

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从“生长”,到“无限可能”,花样年今年450亿的销售目标有信心完成。

花样年的业绩在一个充满不确定性的上半年突出重围。

2020年8月19日,花样年控股(01777.HK)披露2020年半年业绩,并于线上举行2020年半年业绩发布会。花样年董事会主席潘军,执行董事柯卡生,执行董事兼首席财务官陈新禹,执行董事兼地产集团首席运营官张惠明出席了发布会。

财报显示,截止至2020年6月31日,花样年实现合同销售金额约为175.1亿元,同比增长32.9%;营业收入约为92.41亿元,同比增长7.7%;

有数据显示,花样年上半年房企业绩排名第69名,较去年同期上升12个位次,业绩增长步入快车道;

报告期内,毛利约为31.09亿元,同比增长22.5%;毛利率约为33.6%,同比增长4%;

利润约为2.77亿元,同比增长13.4%,撇除汇兑亏损净额影响,期内净利润约为5.58亿元,同比增长97.6%;净负债率78.3%,维持健康水平。

(花样年2020年上半年业绩亮点)

在今年3月份的2019业绩会上,花样年管理层提出,受疫情影响但仍会迎难而上,花样年2020年的销售目标为450亿元,同比2019年362亿元的目标增长25%。同时提出花样年2020年将以一个“飙”字策略贯穿全年,颇有几分“长风破浪会有时”的气势。

8月19日下午,在主题为“无限可能”的中期业绩会现场,潘军表示:上半年我们完成了全年销售目标450亿的39%,至7月底我们已经完成了全年目标的50%,下半年我们平均每个月都将有2-3个全新项目推出,保证了充分的货源,我们对完成全年的销售目标充满信心。

媒体提问环节,花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明也提及:“花样年下半年供货货值达到350亿,也就是去化率在65%左右,货是充足的。其次是目标,目前整体形势大家都可以肯定,包括今年疫情的影响,我们制定了线上线下的模式以及每个月的跟踪、项目的前期安排,做好了充分的准备,有信心在今年完成目标,也必须完成,而且占到一定的规模。”

不难看出,对于花样年今年上半年的成绩单,一众管理层还是满意的。

01

潘军:我们意识到还得有一定的规模

花样年已经为未来弯道超车做好准备

2019年年中,花样年提出“二次创业、弯道超车”的集团策略,在经营方针和人才战略等方面做出相应的调整。这也是花样年首次提出人才战略,在职级、薪酬、绩效均进行了一系列的变革,以及更聚焦、能为二次创业助力的“花花军规”等企业核心价值观。

业绩会上,潘军称“二次创业”的底气来自花样年的基因,也来自过去22年花样年积累下来的鲜明优势。

其现场原话是:“花样年已经为未来的弯道超车做好准备,蓄势待发。”

(花样年2019年起新引进高管统计)

今年上半年,花样年顺利完成组织架构调整以及人才换仓,1月17日,花样年正式宣布任命创始人曾宝宝重回一线,担任花样年地产集团CEO。

同月,花样年引入赵英华担任花样年地产集团副总裁,兼任深圳区域公司总裁、武汉区域公司总裁深圳;5月份,原碧桂园大区营销总经理李万上任花样年地产集团副总裁兼销售管理部总经理。

在19日的业绩会上,花样年执行董事柯卡生现场亦再次给媒体介绍了今年以来新加入花样年的管理层高管,包括花样年集团中国有限公司副首席财务官赵善伟,花样年集团中国有限公司助理总裁兼审计监察部总经理朱斌,花样年地产集团副首席产品官茅勤,以及彩生活集团首席技术官余何等。

外界评论:花样重启,很有牌面。

从更为宏观的视角去审视,花样年眼下正处于一轮“花样年2.0”的巨大升级调整中——在市场战略与团队整合逐步完善成熟后,花样年今年开始将更多的精力放在“追赶”上。

业绩会当日,在面对“过去一年变化太多太大,外界应该如何重新认识花样年这家公司”这个问题时,花样年董事会主席潘军亦首次在公开场合说出了自己的看法。

“过去很多业内大佬都觉得花样年在行业内是有独特个性的企业,总在不断挑战自己,总是做一些非主流的东西,我们认为这也是我们在行业内的价值,我们以此为荣,但是现在也意识到花样年还得有一定的规模,所以这两年开始学习TOP10、TOP20系统性的管理逻辑,引入众多业内大神级人物,共同二次创业,进行一次变革,我们要把速度和原创结合起来,只有具备了这两项能力,才能在未来的十年、二十年,在地产规模下行的同时能活下去。

要“重”还是“轻”,对花样年来说不再是一个问题。


02

大湾区土地储备占比超过50%

深圳有27个城市更新项目在推进

刚刚过去的7月,花样年实现房地产业务合同销售金额约人民币48.03亿元,同比上升30.9%;截至2020年7月31日,花样年累计实现合同销售金额约233.09亿元,同比增长32.5%,紧跟年度销售增长目标。

数据显示,7月份TOP100房企中有超7成实现单月业绩同比提升,增幅多在20%以上,而花样年则以32.5%的同比增长居于房企前列。

远远不只是重回主流赛道,在投资拿地、加速抢占市场这件事上,花样年比我们想象的要坚决。

2020年至今,花样年在招拍挂市场持续出手,且合作开发的一系列动作十分高调。张惠明于业绩会现场概况道:“花样年在选取合作对象的过程中,也是精挑细选。我们和中交、中粮等央企合作,有助于我们学习借鉴其成熟的运营管理经验,借力较低的融资成本。和首开、龙湖、东原、美的等优势区域的品牌房企合作,有利于我们深耕区域,强强联合,实现1+1大于2。跟中梁、旭辉等快周转房企合作,有助于项目实现高周转,提高资金回款效率。”

事实证明,花样年不仅加起了速度,重拳出击之下土储收获颇丰。

截至2020年8月18日,花样年新增18幅土地,新增总建筑面积约300万平方米,新增总可售货值438亿元,并新进入重庆、佛山、绍兴、郑州、南通等新一二线城市,旨在为未来销售增长打下坚实基础。

截至2020年6月底,花样年的规划土地储备建筑面积达到3731万平方米。业绩会上,花样年董事会主席潘军说道:“我们土储的优质有两个突出的体现,一是集中于全国五大都市圈,一线城市和二线城市占比超过90%。二是粤港澳大湾区土地储备占比超过50%,而大湾区的土地,最主要是我们的城市更新项目。”

“大湾区旧改之王”,是花样年的目标。

(花样年土储分布)

长达十年时间的耕耘,花样年目前在大湾区有46个城市更新项目处于不同的发展阶段,大部分位于深圳,并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市,预计规划总建筑面积约1954万平方米,储备总货值3845亿元。

去年5月,花样年于深圳专门成立了城市发展运营有限公司,专门进行城市更新项目的拓展和孵化。潘军在业绩会上透露:“目前城发公司在岗129人,而今年给他们的编制是158人,还在持续招聘扩张,可见花样年在资源方面对城发公司的重视,把城市更新作为公司发展的一个重要优势来打造。”

据了解,花样年目前在深圳有27个城市更新项目在推进当中,项目分布覆盖深圳全市十个区,规划土储面积约732万平方米,占城市更新总规划土储面积的约37%,预计总货值约2055亿元人民币,占城市更新项目规划总货值的约53%。

潘军表示:“深圳马上就要迎来经济特区建立40周年的重要日子,我们相信深圳必将迎来更多的政策利好,作为深耕深圳的花样年,未来在城市更新业务上必将迎来更好更快的发展。”


03

彩生活上半年融资成本大减

潘军就过去一年的调整做出回应

“地产开发”+“社区服务”双引擎发展,是花样年业务结构的一个特点。

值得注意的是,2020年上半年,花样年社区业务依旧贡献了近30%的营业收入,且近几年一直维持着这一水平,继续成为现金流的“稳定器”。

物理上有个“飞轮效应”,指的是如果要让静止的飞轮转动起来,最开始的几圈必须使很大的力气,但随着飞轮转得越来越快,达到某一临界点后,只需稍加外力,便能让飞轮依旧快速转动,而且不停地转动。

而花样年多年来在社区服务领域的布局和收益,就带着飞轮效应的痕迹。

彩生活财报显示,2020年上半年,归属于控股股东的净利润为人民币2.36亿元,同比增长9.5%。

截至2020年6月30日,有息负债规模为人民币22.5亿元,同比下降14.7%;报告期内,融资成本约为人民币8800万元,同比下降20.1%。

截至2020年6月30日,彩生活合约管理总建筑面积为5.63亿平方米,其中已产生收益的总建筑面积为3.64亿万平方米。项目覆盖全国279个城市,并进入越南等海外市场,服务社区共2850个。

2014年,花样年旗下彩生活登陆港交所,成为首家在港上市的内地物业企业。在市场和房企都远未审视到物业价值的时候,多年前的彩生活已是物业江湖的王。过去一年来,彩生活进入管理方面的调整阶段,也引发投资者关于调整成果、调整周期、何时重回较高增速轨道的疑问。

对此,在8月19日上午的彩生活2020年中期业绩发布会上,潘军回应,彩生活争取到今年底,最长不超过明年中期,希望把之前在管理细节方面做得不到位的地方进一步优化,通过这些工作,让彩生活的管理质量进一步提升,提高效率与资金回笼。

“我们认为虽然上半年增长速度慢了一点,但增长质量在提升,这也为未来更进一步提升规模打下坚实的基础。”潘军称。

彩生活首席执行官黄玮表示,去年9月份彩生活做出的架构调整,主要是基于战略性调整。“彩生活原先更偏向于互联网思维和逻辑,去年我们把线上和线下这两条线都作为公司的核心战略,齐头并进。”

黄玮透露,接下来彩生活将立足于把核心竞争力固本清源,塑造标杆项目,包括进一步总结彩生活曾经引以为傲的低成本运营模型,塑造100个城市的标杆项目,让市场看到在这种模型下物业公司既能挣钱,同时也能让业主满意服务的双赢结果。

以及在互联网方面,通过彩生活自身打造的新“北斗七星”进一步提高管理效率,降低用工成本,以及继续联合京东、360,继续探索社区场景,社区服务赋能,挖掘潜在商机和收入来源。

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