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北京楼市小阳春 “首付贷”热度再起

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因疫情而滞后的楼市“小阳春”叠加西城学区房政策的末班车效应,近期北京市房地产市场出现了一波成交小高峰。中国证券报记者近期调研市场了解到,面对这一波久违的小高潮,各家银行纷纷加足马力满足按揭贷款需求,放款时间较疫情前明显加快。

记者了解到,目前北京高首付政策下,灰色“首付贷”仍有市场,不过近期在监管层的严格表态下,多家银行纷纷严格风控,以经营贷为名套取低成本买房资金不易。

额度充足速度加快

多位中介和银行信贷人士对记者表示,相较于去年,今年住房商业贷款额度充足,放款速度明显加快。

中原地产研究中心数据显示,4月北京二手房住宅网签13161套,新建住宅网签3740套。4月开始,二手房成交量增加。在“五一”小长假中,二手房网签139套,新建住宅网签666套,合计网签住宅805套,较2019年同期总计376套同比翻倍。整体看,市场有望在5-6月延续1.3万套以上的水平。

从需求方面,一部分是前期由于疫情延后的购房需求集中释放;另一部分是由于北京市西城区明确了实施多校划片的最后期限,该期限标准是以获得产权证书时间计。部分学区房房主决定出货,部分买家要抢上单校划片末班车,供需双方皆有需求,这一额外增量也放大了交易量。

银行房贷业务人士表示,目前北京市住房商业贷款额度较充足。由于一季度受疫情影响,线下消费的萎缩导致了银行零售业务普遍出现明显下滑,其中住房按揭贷款也出现骤降。久违的小阳春到来,也使银行较振奋,在符合风控流程的基础上纷纷加快了手续办理和放款流程。

有中介对记者表示,目前在北京一些区,过户的当天就可拿到房本,房本送到银行抵押后,一般5天即可批贷,从近期的一些单子来看,过户后20天商贷就能发放。公积金贷款或混合贷的时间则要长一些。

北京市目前首套房最低为LPR+55基点即5.20%,二套房最低为LPR+105基点即5.70%。外资行与内资行统一利率。

灰色通道犹存

北京目前对二套房尤其是二套非普通住宅有着严格的购房信贷杠杆限制,目前非普标准线下,大量改善型房屋和绝大多数三环内的二手房都成为了非普。按照北京市的相关规定,二套房只能申请银行评估值(一般约为网签价格的8-9成)的两成的贷款。记者了解到,首付不足是大量购买二套房家庭面临的普遍问题。“首付贷”的需求应运而生。

近期随着北京楼市转暖,一些贷款公司的电话活跃起来,记者近期接到了多个贷款公司的电话,均声称能够提供便宜贷款。不少贷款公司甚至应用高科技手段,智能语音先打电话,一旦捕捉到客户有兴趣,第二天工作人员再打电话联系。

记者了解到,“首付贷”主要有三种途径:一种是消费贷通过各种方式作为首付。消费贷做首付的主要局限在于放款期限太短、利息太高、额度太低,一般消费贷的利率在5%-10%之间,额度不超过30万元,还款期限不超过5年。这意味着若30万元5年期消费贷凑首付,这部分每月的还款本金就已经超过5000元,再考虑到利息和手续费,每月还贷压力不低。

另一种方式则是过桥贷款,这种主要用于交易中的短期垫款需求,这类信贷成本高达月息2分。银行并不提供这种服务,一般是一些类民间金融机构或者贷款公司提供这类服务。由于利息太高,仅能做短期资金周转使用。

最后一种就是经营贷,把申请人包装成一家公司的法人、股东或监事,并提供公司流水、交易合同等材料,同时抵押申请人名下房产,向银行申请抵押经营贷。贷款获批后,资金先打到申请公司账户,再转给个人。在这其中,贷款公司一般收取房贷资金的2-3个点作为手续费,同时视流水程度和提款等步骤的难易程度决定是否再额外收费。一些贷款公司承诺能够做出10年-20年期限的抵押贷,更接近于房贷。

“双严”之下难起波澜

尽管有灰色地带存在,但北京目前各家银行风控趋严,同时北京严格调控政策未有放松,不少分析人士预计,北京楼市总体杠杆水平仍将维持在合理水平,不会出现违规资金大量流入推高楼市的可能性。

监管层目前正加大部分地带的监管力度。5月9日,银保监会向社会就商业银行互联网贷款管理暂行办法征求意见,其中包括,互联网贷款资金不得用于购房、股票等用途,单户用于消费的信用贷款额度不超过20万元,到期一次性还本的,授信期限不超过1年等内容。

北京早已明令禁止消费贷、经营贷等资金流入楼市,各家银行都加大了风控,银行在放贷后都会追踪资金。记者了解到,目前北京市多家银行普遍加强了风控。一些银行的消费贷产品信贷资金只能通过对公的POS机刷出,即使找到渠道套出现金,考虑到综合成本,也并不划算。

一些银行加大了对违规抵押经营贷的审核。客户小王由于买房首付不够,希望抵押名下另一套郊区住房获取资金,因此找到了一家贷款公司寻求相关服务。本来都已经按照“掮客”的指示对好了尽调问题答案,没想到信贷员上门调查时问的问题全部“超纲”,小王的企图失败了。“事后了解,银行开始就否了这单,所以才有了后面‘超纲’问题。”小王对记者表示。

一位银行信贷人员表示,市面上用于购房的经营抵押贷不能说完全没有,但真正能成功的并不多。他认为更重要的是,目前北京房地产价格上涨预期生变,且交易成本高昂,大量套取违规资金进入楼市的动机不足,更多是一些特定购房需求迫切的家庭的需求。因此决定了这类资金的规模并不会大到推动楼市价格的地步。

多家研究机构的数据显示,2017年“3·17”调控以来,北京市二手房平均跌幅在15%-20%之间。近两年更是往往小阳春一出现,马上就来一个政策降温。例如2019年3月出现小阳春,北京市迅速颁布政策调低市管公积金贷款额度降温。而今年北京市则对西城区学区房出台政策降温,传达了明确的调控态度。

另一个因素则是高昂的交易成本。按照目前北京市的规定,仅有获取产权证书或缴税满5年且为家庭及个人唯一住房才能免除交易中20%的所得税。获取产权证书或缴税未满两年还涉及到5.5%的营业税。从目前的市场交易情况来看,尽管税费都是买家缴纳,但一旦房屋交易产生前述税费,二手房卖家就需要在售价中让出这一部分费用。种种限制下,短期内房屋转手挣差价几乎不可能。

前述人士对记者表示,“信贷资金只是工具,预期和供需关系才是决定房价涨跌的主要因素。”

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