“老炮儿”中海：40岁后，奔向四千亿

中海无新闻。

这场突如其来的疫情，打乱了不少房企一季度的销售与3月份的业绩发布计划，同样“四十不惑”的的国家队队友——招商蛇口的2019年度业绩发布已推迟至4月末，而中海则如期在3月26日提交上了过去一年的答卷。

没有线上直播，没有新上任行政总裁的首次“媒体见面会”，但一如既往，央企血脉+港企作风的“利润王”中海，昨日披露的2019年度业绩也依旧耐打。

• 营业收入1636.5亿元，同比增13.6%；
• 公司股东应占溢利416.2亿元，同比增10.3%；
• 持有商业物业收入41.6亿元，同比增22%；
• 在23个城市进入当地房地产市场占有率前三；
• 资产负债率60.06%，净借贷比33.68%；
• 截至去年年底持有现金954.5亿元；

看，会赚钱的房企，活得有多爽。

另一方面，近三年来，让低调的中海频频输出存在感的，是其在开疆拓土方面的高举高打，

2017年，共买入76幅地块，全年累计新增土地储备1741万平，总地价1106亿港元；

2018年，共买入63幅地块，全年累计新增土地储备1764万平，总地价1443.2亿港元；

2019年，中海对土地的追求保持高涨，全年在内地25个城市和香港共新增53幅土地，全年新增总储备1146万平方米，总地价达到人民币1485.2亿元。

尽管去年新增土储减少，但砸下去的真金白银可是在增加，年报数据显示，如今中海地产总的土地储备八成位于一二线城市。

时间回到2017年度的业绩会上，彼时，以颜建国为核心的中海地产管理层提出了“在2020年实现销售额4000亿港元”的中海十三五规划及目标，

而在今日面对投资者的2019年业绩会上，不同于3月以来陆续官宣2020年销售目标的多家房企，“4000亿”的销售目标并未被中海管理层明确提及，新任行政总裁张智超在现场表示：“考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性，我们会按照‘十三五规划’的目标，全力争取完成任务。”

但这可是生财有道的“优等生”中海啊，

因此，外界对高度市场化的中海依旧抱有很大期待：这艘承载了8923平总土储的大船，已经在驶向四千亿业绩的航道上。

实际上，按照张智超业绩会上给出的数据，目前，中海地产已经取得预售证的在手货量是3100亿元，另外，今年上半年大约新增供货1000亿元，而下半年则是新增供货2700亿元。在不新增土地储备的情况下，中海地产全年的总货量已达到了6800亿元。这意味着，只要去化率达到59%，中海确实就能完成4000亿的销售目标。

过去一年是中海地产成立40周年，董事会主席颜建国曾称中海进入了“不惑之年”。

四十而不惑，当打之年的中海埋着头继续向前走，这可是个“老炮儿”——你问我要去向何方，我指着四千亿的方向。

01、利润为王

中海还是那个中海。

黑夜给了他黑色的眼睛，长期持续的稳健增长则给了他亮眼的盈利能力。

在已经披露2019年业绩的房企中，中海地产416亿元的净利润遥遥领先。而25.4%的净利润率，同样超过了绝大多数的房企净利润率水平，要知道，国内净利润率50强同行的该指标中位数是在15%左右。

再来，是期末中海持有的现金保持在千亿左右，2018年末是1005.6亿港元，2019年末是人民币954亿元。如今手握千亿现金的房企没几个，现金为王是房地产下半场PK的绝对武器，面对未知的2020年则更将会是重头戏。

从2015年至2019年，中海的销售金额分别达1806.32亿港元、2106亿港元、2320.69亿港元、3012.4亿港元、3771.68亿港元，同比分别增长28.3%、16.6%、10.2%、29.81%、25.21%。

2019年的增速依旧不错，自身对比过去五年也依旧处于较高水平，中海还是那个中海。

看客的心早已蠢蠢欲动，无奈现实总是几分欢喜几分忧。

今年前两个月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米，同比大跌39.9%；销售金额为0.82万亿元，同比一样大跌35.9%。

春天还没过，很多小房企已过起了冬，大房企也同样难受。

在十天前的万科年度业绩会上，万科总裁祝九胜便表示，在销售方面，万科2-3月的认购金额同比减少了510亿元。开工比往年整整晚了40天，对新房交付也产生了压力，一季度约有1万个客户存在交付延缓的可能性，预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。

中海方面，2020年2月合约销售金额约为126.7亿元，同比下降约29.2%，合约销售面积约为70.7万平方米，同比下降约36.1%。

业绩会上，中海执行副总裁兼运营总监罗亮表示：“全年损失了两个月的销售时间，对销售增长形成挑战，2月份全行业的销售接近停滞，3月份销售逐步恢复，一、二月累计的销售同比降低了22.7%。”

副总裁郭光辉也补充称，“面临疫情的影响，其实我们内部包括与各个地区进行沟通和排布的时候，也深感压力。”

02、中年“破圈”

中海不再是那个中海。

存在即合理，你可以不喜欢中海的稳健亦或保守，但却无法否认这座大山的存在。

当然，过往多年，大多数观点认为，利润可不是房地产的全部，稳坐“净利润之王”位置的中海，前些年在规模扩张和增速上的落后，是过于保守且无法接受的。

中海啊，房地产可本来就应该是一个强者恒强的游戏。

君不见，万科到2019年末土地储备面积已过一亿平方米，而截至2019年中期，恒大在手土储达到3.19亿平方米，碧桂园同样不在话下。2019年销售额稍微领先于中海的绿地，截至2019年末总土储更已达到1.69亿平米。

实际上，中海没有退路。

因此，还是得回到那个老问题：你（中海）这么能赚钱，但能不能再快点？

2016年末，随着颜建国的回归，中海提出“抢占更大的市场份额，提升行业地位”的十三五规划，当时，董事局主席颜建国这样阐述中海的拿地策略，“每年拿地的货值不要低于当年销售额，这是底线。”

中海的转变，正是从那时候开始绽放。

至去年年底，中海总土地储备为8923万平方米，八成以上布局一二线城市。

都知道房地产来钱快，都知道中海能赚钱，但是运用好这些资金和口碑，让自己在关键布局区域的土储加速度丰富起来的，中海算是高手之一。

3月13日，中海地产官微发布了一则“2020年寻地合作计划”，文中称：诚邀合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，并特别注明：城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

此招一出，普遍好评，人到中年，还是一针见血最省时间。可以说，中海已为新一年的开疆拓土迈出了第一步，也是一大步。在“海纳百川，合作共赢”这样简单的口号背后，悄然隐现中海接下来更大的棋局和野心。

眼下的中海，在尝试突破，也需要突破，用现在流行点的说法叫——“破圈”。

在中海2019年年报的主席报告书中，有这样的描述：尽管房地产行业增速放缓，2019年全国商品房销售额仍接近人民币16万亿元，我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心，保持战略定力，坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构，合理有序配置资源。

这是呼应了去年3月20日，在中海2018年°业绩发布会上，颜建国表示：中海的业务分为三个层级，分别是为公司的今天、明天、后天的发展布局，今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

来看去年的中海年报，

从商业物业收入上看：2019年，中海商业的物业总收入达到了41.6亿元。根据中海年报的信息，3年后，中海商业的收入预计超过100亿。

从已运营的物业规模上看：中海集团系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，合计总建面积达到438万平方米，已经发展成为国内最大的单一业权写字楼发展运营商。

03、新名字新班子

中海还会是那个中海吗？

没有人知道，该怎么去形容四十岁的中海才够贴切。或许就像张亚东在节目中说过的那样：因为我年轻过，所以我可以理解你；但你们没有老过，所以你不会理解我。

去年10月23日，中海地产集团公告称，因公司综合发展需要，公司名称由“中海地产集团”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

“中海之变”，正如恒大地产更名为恒大中国、保利地产更名为保利发展、龙湖地产更名为龙湖集团一样，更名去除“地产”字眼，弱化地产开发主业的色彩，从而开始多元化转型的尝试。

而一家企业的个性和发展方向，除了会体现在其使用的企业名称里，也表现在公司管理层结构。

一个月前，2月7日晚，中海地产发布人事变更公告，颜建国将不再兼任公司行政总裁职位，张智超获委任为公司执行董事及行政总裁。

四年间，中海地产再次更换行政总裁，在其四十年发展史上，迎来了历史上第五位掌舵者。

张智超何许人也？

公开资料显示，张智超现年40岁，2001年从东南大学建筑工程专业毕业后，加入中海地产集团上海公司，其后在集团不同业务部门工作，先后还担任过苏州公司副总经理、合肥公司总经理、无锡公司总经理及苏州公司总经理、北方区域公司总经理等职位。

新任行政总裁张智超的上任，还具有一定的“中海意义”。

除了是中海最年轻的行政总裁，实际上，2019年1月已出任中海地产副总裁的张智超，当年正是以2001届“海之子”，也就是第一届中海地产校招生的身份进入中海地产的。

四十年已然逝去，一代人终将老去，但总有人正年轻。

中海还是那个中海，年轻的团队接过指挥棒，向下一个四十年长征路走去，他依旧是那个“老炮儿”，准备大干一场。