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到2021年光明将有7个商业综合体 万达“曲线”入深

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到2021年光明将有7个商业综合体,业内人士认为应通过打造项目IP、特色体验等避免过剩和同质化。

到2021年光明将有7个商业综合体 区域迎来商业开业潮到2021年光明将有7个商业综合体 区域迎来商业开业潮

重大项目建设涌动无限商机,不少企业纷纷抢滩光明。

作为商业地产的“老大哥”,万达曾多次试图进入深圳,但一直未曾如愿。近日,大连万达商业管理集团股份有限公司宣布,通过公开投标形式,取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权,这意味着万达集团首次进入深圳。根据该集团的预期,深圳即将迎来首座万达广场。

至此,万达投资团队终于就深圳区域“交卷”,但无论就入市时间还是商业体量来说,深圳首座万达广场似乎不具备独一无二的竞争力。而且,据不完全统计,到2021年,除了万达广场外,光明区还有大仟里、龙光玖龙台、勤诚达K+PLAZA等7个商业综合体入市。“外来和尚”万达该如何突围?光明区缘何吸引众多房企抢滩?未来几年内,光明的消费能力能否支撑这超50万㎡商业物业?

抢滩

到2021年有7个商业综合体

5月30日,深圳市特区建发投资发展有限公司在深圳联合产权交易所发布《深圳市光明区乐府广场集中商业物业招租信息公告》透露,将光明区乐府广场44885.93平方米商业对外公开招标,出租期限为9年5个月,租金挂牌价格为48元/平方米/月,免租期限为12个月。

7月18日,大连万达商业管理集团股份有限公司宣布,通过公开投标形式,取得深圳市光明区乐府广场项目集中商业物业承租经营权。万达商管预期将该项目打造为深圳首座万达广场,面积约5万平方米,地铁6号线观光路站将与广场3层直接相连,定位为光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。

据美联物业全国研究中心统计,截至2021年,光明区共有7个商业综合体超50万㎡的商业物业入市。其中,超过10万㎡的有宏发光明大仟里,预计今年下半年入市;5万㎡-10万㎡的有中粮云景广场、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台;5万㎡以下的有绿地新都会、新地中央和盛迪嘉光明1号。

突围

依据居民需求来设置产品

戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁认为,随着深圳整体商业格局由一中心向多中心的演变,越来越多区域商业中心将不断兴起,光明是一个发展中的区域,无论是现有人口的消费升级,还是未来大量外来人口的流入,都将对商业消费升级提出更高要求。

短时间内有如此大体量的商业综合体入市,必然会带来同质化现象。论商业体量来说,万达广场的体量只有5万㎡,比不过宏发光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台;论入市时间来说,预计今年下半年入市的已有宏发光明大仟里和绿地新都会。万达凭什么突围呢?

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,最乐观的做法就是,开发商找到和其他商业体的差异点,把区域外的客户如罗湖、龙岗的客户从东边引到西边去,“这就是非常厉害的商业”。但她转而说,“但是这种跨区域吸引顾客去消费的商业体比较少”。如果做不到这一点,那就把周边的顾客服务好。万达广场素来走“中间路线”,其进入每个城市会有不同的策略,突围重点在于依据光明区域居民的生活需求去设置产品,再就是打造特色商业吸引点,把光明区域外的顾客吸引过去。

潜力

重大项目遍地开花

从全市范围看,光明算是后发地区,目前还看不到高楼林立、车水马龙的景象。光明也是全市少有几个还未开通地铁的区域,辖区本地与外来人口严重倒挂,居民生活节奏相对缓慢,商业配套较市区落后。

这种状况逐渐发生了改变。光明区挂牌成立后,光明随即开始了“开挂式”发展。“打造世界一流科学城和深圳北部中心”成为光明全新发展目标,重大规划不断出台、重大项目遍地开花。当前,光明区规划了一个99平方公里的科学城,占全区面积逾60%,相关配套也都是“高配版”。交通方面,光明区已经规划轨道、城市道路网、公交网,以努力补齐短板。

商机

土储丰富后发优势明显

这些重大项目建设涌动无限商机,不少企业纷纷抢滩光明。

根据深圳中原研究中心监测,2018年光明区共有5个新盘开盘。从整体来看,这些楼盘的销售情况都还不错。以勤诚达正大城为例,据媒体爆料,截至开盘当晚7点,勤诚达正大城一期卖出去大约350套,去化率约6成。而开盘之时市场环境整体转冷,光明区的配套设施正在建设中,勤诚达正大城均价4.6万元并不便宜,其热销从侧面印证了市场对光明的看好。

在半个月前的“史诗级”土拍中,有多位房企投拓部门代表表示,“面积小、总价低”的光明小地块最受全场关注。开拍仅五秒钟,该地块报价已过五轮,并冲到20.12亿元的最高竞价,最终,该地块以20.12亿元地价、19030㎡配建人才房被闪电拿下。

何倩茹看好光明的前景。她认为,深圳的土地并不多,并处于由中心区向外发展的阶段,光明区位于粤港澳大湾区核心位置,土地储备丰富,经济发展后发优势明显,吸引了不少开发商。目前,深圳建房子都偏好配建商业综合体,其中就有大规模的底商。随着光明新盘的陆续入市,所以才集中出现这么多商业综合体。

宋洁指出,光明作为粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点,无论是光明科学城的落地,还是“一廊三带“的高新技术产业布局,都将吸引着大量的企业、人才聚集。

趋势

光明消费能力能否支撑

超50万㎡商业物业?

在地铁6号线沿线,星河cococity、龙光玖龙台等商业综合体的建设速度几乎与地铁同步。今年下半年,光明大仟里将率先开业。在光明土生土长的市民袁颖彤看来,这将是光明第一家现代化商业综合体。

“吃饭、看电影、购物、喝东西,是我们聚会的标配,目前在光明没有一家可以满足我们需求。未来随着地铁开通、商业综合体的落成,我们不用老往市区跑,在光明本地就能解决。”袁颖彤认为,地铁开通能拉近光明与市区的距离,重大项目及商业综合体的落成也将使光明的城市面貌发生巨大变化,她对光明的未来充满期待。

“很多时候,我们还是会选择去市区购物、聚餐,光明本地购物中心都只能满足日常的基本需求。”袁颖彤说,她和很多同学一样毕业后留在了光明工作,和市区发达的商业配套相比,光明在很长一段时间确实相对落后。

目前光明入市及计划入市的商业体多为综合型一站式购物中心,规划了包括超市、影院、儿童游乐场等大量的特色体验业态,目标客群瞄准区域内的大量居住人群。宋洁认为,这一类业态的进驻也代表了开发商、品牌对区域成长及消费升级的信心。

超50万㎡的商业综合体即将入市,对改善片区人民生活的作用毋庸置疑。但光明的消费能力能否承载这大体量的商业?是否会带来商业过剩,进而造成大量商铺空置、转租?宋洁认为,任何商业项目都有1-3年左右的培育期,阶段性空置并不能说明供求失衡的问题;在商业的开发及培育期间,开发商应不断提升自己的硬实力及软实力,如打造项目IP、特色体验,提升商业运营能力等缩短培育期,实现有效经营。何倩茹则认为,这还是个未知数。现在商业体大多依附在新楼盘上,这部分是即将入市的综合体的消费人群,消费能力承载与否要看新楼盘的入住情况。“机会还是有的,看能不能把这些客户留在光明区,这是功力的问题了。”

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