香港居民胡女士向大岭山镇村民李先生购买宅基地的使用权,在上面建了一栋楼房,但一直未能办理土地过户手续。后胡女士将李先生诉至东莞市第二人民法院,请求法院确认上述转让无效,要求李先生退还购地款65万元,并赔偿建房损失800万元。李先生则认为,胡女士此前明知无法过户,应自担风险。
市第二人民法院经审理认为,依照相关法律规定,胡女士应先向行政主管部门申请处理,在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后,可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼,裁定驳回其起诉。胡女士不服上诉。后经市中级人民法院终审维持原裁定。近日,市第二人民法院通报了此案。
在莞买宅基地建房过不了户
2012年8月,来自香港的胡女士跟大岭山镇上场村村民李先生谈妥,李先生将自己名下的一块宅基地使用权转让给胡女士,面积300平方米,转让款65万元。
胡女士说,当时双方口头约定,付款后她即享有该地块使用权,可以在该地建房自住、出租、转让或继承;李先生不得再将该地块转让或抵押给第三人,否则需返还已付转让款,并按转让款金额的100%承担违约责任;若她已在该地块上建房,还需按违约时房屋市价赔偿损失;李先生应无条件协助胡女士办理相关手续,费用由胡女士承担。
2012年至2015年4月,胡女士分期付清了全部土地转让款。2013年2月,她以李先生的名义申请报建手续,手续通过后,她全额出资建造了一栋六层半房屋,于2014年1月10日竣工验收,工程造价172万元,后又投入几百万元装修,安装了电梯,居住至今。
期间,为确保交易安全,她多次催促李先生签订书面的土地使用权转让合同,但李先生总是以各种借口不肯签订书面合同。她对内地的土地政策及相关法律法规并不了解,后得悉内地的宅基地不能转让给非本集体经济组织的成员,即李先生承诺的日后以她的名义办理土地证及房产证根本无法实现。
未经行政处理法院裁定驳回起诉
2016年4月,胡女士向东莞市第二人民法院起诉,状告李先生,请求法院确认双方的宅基地使用权转让无效,李先生应返还购地款65万元,并赔偿建房损失800万元。
2016年12月,市第二人民法院作出一审裁定,驳回胡女士的起诉。胡女士不服,提起上诉。后经市中级人民法院终审裁定驳回上诉,维持原裁定。
法官说法
该案经行政处理才可起诉
一审承办本案的市第二人民法院欧泽林法官称,根据相关法律规定,胡女士为香港居民,非案涉集体组织成员,案涉土地的转让亦非用于农业建设,胡女士在上面建房,未依法领取建设工程的规划许可。综合所述,胡女士与李先生之间的宅基地使用权纠纷,应先向行政主管部门申请对涉及土地及其地上建筑物进行处理,之后可就因履行合同纠纷问题再向法院提起民事诉讼。故法院裁定驳回胡女士的起诉。(记者 尹金钟)