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对最高院民一庭“不动产婚内共同还贷及增值的计算”一文的评析

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作者:郭璇玲,上海市锦天城(深圳)律师事务所高级合伙人、律师

笔者长期耕耘在家事诉讼领域,就婚内共同还贷房产分割补偿计算标准这一难题,撰写过《离婚时共同还贷房产如何分割——具体计算公式的分析与完善》一文。文章发表之际,恰逢《民事审判指导与参考》总第65期刊登了署名“最高院民一庭”的“不动产婚内共同还贷及增值的计算”(以下简称《最高院民一庭文》)一文也广泛流传。仔细拜读后,笔者认为,该文观点确实具有前瞻性,反映了目前离婚诉讼中涉及房产分割的大部分问题。下面笔者结合自身办案实际,就《最高院民一庭文》谈一点自己的体会,以期抛砖引玉。

一、《最高院民一庭文》的新思路

1、“交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用。”

交易成本被认定为购房的必要支出,并在计算房屋增值时予以考虑,符合客观实际,也较为公平合理。笔者认为需要进一步明确的是,如果是一方婚前购房,则该交易成本系由购房一方承担的购房成本,在核定结婚前的房屋增值时与购房价一并作为成本予以扣减;婚内购房的,则该交易成本应由夫妻双方共同承担。

2、“计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。”

一方婚前出资购房,在结婚登记前已经产生的增值依法属于其个人财产,应当与婚后的增值部分进行区分。同样需要进一步明确的是,如果是双方在结婚前共同出资购房并登记在一方名下的,则婚前增值部分应当按照双方各自的出资比例进行分割。

3、“离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果”。

对于“不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本”的观点,笔者也是持赞同意见。婚前和婚后的房屋增值,是基于双方已经投入的成本而获得的收益,未支付的成本不应参与分配已实现的增值,否则取得房产所有权的一方将获得额外利益,参与还贷一方的合法权益将会被不合理摊薄,导致补偿不公的结果。

上述要点都是分割补偿计算时的重要组成部分,文章对此予以逐一分析,说理清晰,通俗易懂。

二、对《最高院民一庭文》的进一步分析

1、“不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。”

认为婚后支付的还贷利息属于资金被占用,故应作为成本予以考虑,这是现有的各种计算公式中普遍支持的观点,但笔者认为这恰恰是问题的所在:

购房者独自以个人财产支付购房款,或者是所支付的购房款(包括首期款)全部为按揭贷款,或者是婚后用夫妻共同财产购房并共同还贷,只有在这三种情形下,将贷款利息作为购房成本予以考虑才不影响计算,不会影响各自应获得的收益数额。但是,如果是一方婚前出资购房,且首付款为一次性支付,在计算增值的分割时,将婚后还贷利息作为成本考虑,则是显失公平的:贷款让应付的购房款获得了延缓支付的时间、并从而获得了其他投资机会,因此才需要额外支付贷款利息。将婚后还贷利息作为成本计算,将无故摊薄一次性支付首期款一方的投资比例,损害后者的合法利益。所以,除非婚后支付的购房款也是一次性支付到位没有产生利息,否则要么从首付款开始也计算贷款利息并列入成本;要么都不计算利息,按照双方在已付购房款中的出资比例来计算分割增值部分,才能做到准确而公平合理。

2、“审判实践中,有时也会遇到房价下跌的情况,比如购买房产时在一个比较高的点位,婚后夫妻共同还贷若干年后,离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,我们认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二,

一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;

二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

对于文章中的上述观点和理由,笔者认为有待商榷:

1)司法解释三第十条规定参与还贷的一方有权获得“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分” 的补偿,实质就是认定婚后还贷是双方的一种共同投资行为而不是借贷关系,既然是投资,参与还贷一方就应当共担风险、共享利益,而不能在房产增值的时候认定是共同投资从而分享增值部分,在贬值的时候又变成连本带息归还的借贷关系,旱涝保收。“夫妻本是同林鸟,有难临头各自飞”是不值得提倡的,而有难的时候自顾单独飞走,由产权登记一方独自承担婚姻存续期间共同投资的失利,是显失公平的。产权登记一方依法应独自承担的只是婚前以及离婚后的房价下跌风险。

2)房产用于居住还是投资、房价是否暂时下跌,均不应作为产权登记一方独自承担房价下跌风险的理由,法律的准则应当统一一致,无论价格上涨还是下跌,依法均应以分割时为计算时点核定夫妻共同财产价值,按比例分割。

笔者认为,文章中的“不动产升值率”与“分步计算法”虽然简明易懂好操作,但是对于司法审判来说,更重要的是公平合理。文章中的计算公式可能造成分割价值不均,需要继续完善。

三、计算公式的量化比较分析

“甲男2004年购房一套,当时价格18万元,甲男首付8万元,从银行贷款10万元,契税等其他费用1万元,婚前甲男还贷本息合计5万元(笔者注:结合下文数据,此处本金为3万元,利息2万元)。2008年甲男与乙女结婚,房屋价值41万元,产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。”

笔者将借文章中上述案例,通过量化分析方法,去对计算公式进行验证。

1、文章提倡的计算公式的验证

“第一步应先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%;

第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元,非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有,甲男应支付给乙女10万元补偿款。”

 ?在不考虑法官行使自由裁量权、同样按均分的情况下,假如将房屋判决给女方、男方取得经济补偿,根据文章的计算公式,计算如下:

1)男方获得的婚前补偿:

第一步计算婚前升值率,即房产结婚时价格除以(购房价+已还利息+其他费用)=41/(18+2+1)=195%;

第二步计算所得补偿款,即首付款加上其他费用加上个人还贷部分的和,乘以不动产升值率(8+1+5)×195%=27.33万元

2)男方获得的婚后补偿:

第一步先计算诉争房产的升值率为200%;

第二步计算男方婚后所得补偿款,即首付款加上其费用加上个人还贷部分加上共同还贷部分一半的和,乘以不动产升值率(8+1+5+10×50%)×200%=38万元;

3)男方获得补偿合计为27.33+38=65.33万元;

4)女方取得房产,将获得90-65.33=24.67万元。

   ?通过上述验算可以发现两个问题:第一,男方婚前获得的补偿27.33万元,明显少于实际应获得的利益(结婚时房屋价值41万元减去未偿还贷款本金7万元=34万元);第二,当分配方案对调的时候,任何一方取得房产均会获得更多利益,即使男方婚前补偿按照34万元计算,女方也可以获得90-34-38=18万元,远比女方选择经济补偿获得的利益大得多。由此可见,文章中“不动产升值率”与“分步计算法”仍不能体现公允合理。

2、笔者建议的计算公式及验证

 ?1)婚前的房产分割补偿计算公式

原则为:个人支付购房款+个人支付购房款/双方总支付购房款×房屋增值=个人应分得的房产价值

具体为:首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金)/(首付款+税费等购房成本+婚前共同还贷本金)×(结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)

2)婚后的房产分割补偿计算公式

原则为:婚后个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2+(个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2)/双方总支付购房款×房产增值=个人婚内应分得的房产价值

具体为:

婚后个人还贷本金+夫妻共同还贷本金X50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+双方个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)

说明:

A、上述公式是仅考虑平均分割的情形,不考虑酌定情节,婚后补偿计算公式中涉及共同还贷本金及对应增值部分的50%是可变量,可由法官根据实际情况酌定幅度。

B、婚后如有父母出资还贷,视为对自己子女赠与的,当作个人投入计算。

C、没有相关投入的项目按0计算。

D、 “个人投入”和“共同投入” 均不包括贷款利息。

E、婚后购买并共同还贷的房产,与“婚后的房产分割补偿计算公式”原理相同,其中的房屋增值计算为:离婚时房产价值-购房价-税费等购房成本。

具体验算:

男方可以获得的婚前补偿:8+1+3+(8+1+3)/(8+1+3)×(41-18-1)=34万元;

女方可以获得的婚前补偿:0元;

男方可以获得的婚后补偿:7×50%+(8+1+3+7×50%)/(8+1+3+7)×(90-41)=43.47万元

女方可以获得的婚后补偿:7×50%+7×50%/(8+1+3+7)×(90-41)=12.53万元。

如果判决女方取得房屋所有权,则女方应补偿男方34+43.47=77.47万元,女方获得房屋价值为90-77.47=12.53万元。

根据上述公式计算,无论女方是取得经济补偿,还是取得房屋所有权,其所获得的利益均是同等价值,分割补偿的方案并不因人而异。

       以上观点为笔者个人所思所想,或有不周,欢迎指正。

 注:

    1、作者简介:郭璇玲 上海锦天城(深圳)律师事务所高级合伙人、深圳市律师协会民事法律专业委员会主任。

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