“我们是当之无愧的第一名，今年我们希望继续保持第一。”近日，恒大地产集团总裁时守明在一次会议上，开宗明义喊出了上述口号。
此前，网易房产曾经独家披露恒大2017年内部销售目标为“确保5700亿、争取7000亿”，这与时守明是次表态的精神契合一致。
时守明曾经担任恒大地产投资中心总经理，负责恒大地产项目拓展；又曾是恒大多个地区董事长，切实领导过一线工作。
2013年，恒大地产进入北京，时任恒大集团副总裁的时守明成为恒大地产北京公司首任董事长。在时守明的带领之下，恒大北京公司开疆拓土，先后摘得豆各庄、东坝、来广营等多个地块。让恒大在北京一时风头无两。
时守明此番4000多字的讲话，主要内容包含两方面，一是对现有成绩的肯定并表达卫冕第一的渴望，另外则是剖析了作为3000亿龙头房企对于调控的预期和应对策略，颇具参考意义。
谈规模：我们希望继续保持第一
时守明提到，2016年恒大作为中国房企的第一是第一次，这年也是恒大发展最关键的一年，恒大全年实现了3700亿的销售，资产突破了两万亿。
从资产角度看，是两个方面组成的，地产方面突破了一万几千亿（具体要看年报），第二是金融资产，突破了一万亿。恒大现在是两万亿规模的房地产企业。
如果对“万亿”字眼感到熟悉就对了，被恒大抢走了第一的万科也在近期被爆出重提“万亿大万科”计划。只不过后者的万亿是指市值。而对于吃瓜群众来说，“万”和“亿”作为计量单位中最大的两个，组合在一起能量，依然不过天文数字。
时守明还将恒大20年的发展历程概括为四个阶段，并纤细阐述这四个阶段背后的战略考量。
1996年-2015年，原始积累的十年。
2006-2009年，进二线城市，就是省会城市郊区。不进北上广深的原因是没钱。这三年恒大把整个管理模式彻底形成了一个体系，为后来的整体大面积快速扩张奠定了非常坚实的基础。
2010年到2013年，抢占三线。当年三线城市基本没有大开发商，都是小开发商、当地本土小开发商，市场供不应求，还有政策优势更明显，在一线城市、二线城市不能取得的政策，在三线城市很多都可以给。
2014年-2017年，从三线城市大规模的重新进入一二线城市。此时恒大具备了资金优势、队伍优势、管理优势、产品优势，可以把这些因素重新大规模参与一二线城市的竞争，就是战略性的调整。
谈调控：市场好的时候卖房子，不好的时候买地、逆周期运营
在谈调控前，时守明先大篇幅阐述了在地产行业中存在多重杠杆现象，并随后指出，接下来的调控方向就是将这些杠杆不断变小。
“中国房地产企业平均利润率在下降，但是企业利润在上升，出现这个的核心原因就是因为杠杆。”所以，虽然房地产企业是微利行业，但因为有了杠杆，有一部分还是利润率很高，利润额很高。
开发企业中存在的杠杆基本有四重，首先是前期拿地，找金融机构配资。“三七、四六、五五可以做到金融机构百分之百出资，这是一个杠杆。”
预售制也是一个杠杆，这是三七杠杆的概念，开发商出30%，另外70%是通过预售，提前把钱收回来。“这个三还不是完全的工程的三，还包括地价，杠杆又进一步加强。”
第三个杠杆是开发贷，在过程中的建设资金还可以去银行再加一次杠杆。第四个杠杆是所谓的税费成本的后置，企业所得税、土地增值税，都是在实际发生后才缴。
另一方面，置业者也在使用杠杆，买房子按揭这是正常的市场行为，70%、30%这种概念是正常的。但是出现零首付、首付分期就把风险又转嫁给银行了。
综合上述杠杆行为，时守明预计接下来的调控政策，首先会在前端禁止金融机构的钱不能进入买地环节，过程中将预售制改为现房销售，开发贷正常审核以及限制买房条件。
“今年的政策是不容乐观，调控会越来越严厉，尤其在热点城市。”但时守明也强调，资金稍微宽松一点的开发商，这时候可以看好机会，适当加大一些前期储备的投资。
“这就是重新洗牌、兼并重组的过程，所以对有实力的开发商，我们要抓住政策的机遇，在市场好的时候我们卖房子，在市场不太好的时候我们买地，逆周期运营。”
本文来源：网易房产
作者：王静
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