一手好牌打臭了 华侨城为补仓截和深圳万科

虽说生意场上讲究以和为贵，但逐利的本性也让一些企业似乎并不那么在乎同行间的“和气”。

网易房产此前最先报道的万科与深华发深圳光明旧改一事，再生枝节。近日，根据深华发A公告透露的光明旧改的最新进展，华侨城作为第三方在该项目中横插一脚。

深华发称，公司大股东有意将下属全资或控股子公司，名下位于武汉及深圳的优质地块与深圳华侨城房地产有限公司展开合作。其中，深圳地块即指深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。

值得一提的是，虽然深华发一心想要解除与万科的合作协议，并于2016年8月15日向深圳万科发出《关于撤销合同的通知》，但深圳万科未予回函。如今该合作案还在仲裁阶段。

在仲裁案没有明确裁决结果出炉的情况下，深华发就急不可耐地与第三方华侨城达成新的合作协议，令深圳万科大为光火。

深圳万科相关人士对网易房产透露，万科态度坚决绝不撤让，要求深华发继续履行合同约定，并支付违约金。至于对华侨城方面，万科亦表示，曾两次发函知会华侨城方面，提示过诉讼风险；明确表示了万科不会退出该项目。

在龙头地产企业龙盘虎踞的广东地区，拥有先天模式优势的华侨城如今俨然有“吊车尾”的趋势，每年200亿左右的规模不痛不痒，段先念的抱负和地产平台的现状出现了错配的尴尬。

光明旧改浑水

深华发表示，公司与深圳万科及万科光明合作期间，由于合同约定的主要条件相互矛盾，政府旧改部门已经明确表示拒绝接受本项目《搬迁协议》备案及实施主体申报。

同时，鉴于目前房地产市场发生重大变化，导致项目所需缴纳的政府地价已经远远超过签订《合作经营合同》时双方预计的金额，因存在以上问题导致项目难以继续履行，项目一直处于搁置状态，为避免拖延项目的开发进度，董事会同意公司解除与深圳万科及万科光明签署的相关协议。

根据深华发与华侨城子公司恒祥基签署的新的《旧改合作合同》，武汉中恒集团及深华发向深圳万科发出解除《合作经营合同》的通知，并约定武汉中恒集团应在解除与深圳万科的《合作经营合同》后，促成包括公司在内的相关各方签订《拆迁补偿安置协议》，完成“华发旧改项目”实施主体的确认工作。

针对华发旧改项目的权益分配，双方仍比照原补偿方案约定武汉中恒集团占49.5%，公司占50.5%，但项目公司的亏损、经营风险或与之相关的合同责任导致的损失风险由武汉中恒集团承担。

网易房产了解到，该项目目前还存在拆迁纠纷。深华发A在此之前曾将这块工业用地租给八个租户，但截至目前仍未达成搬迁协议，仍有多家租户不愿搬走。

华侨城A总部和深圳公司的相关人士在接受网易房产采访时，均表示目前没有任何信息可以透露，也不会对万科及光明华发旧改项目做任何评论。

需要指出的是，深华发和万科的友谊或不止终结于深圳这一块土地上，此前双方就武汉项目用地达成的协议也岌岌可危。深华发公告中明确表示是大股东“名下位于武汉及深圳的优质地块”与华侨城展开合作。

网易房产获悉，深华发大股东中恒科技在武汉五里墩拥有近300万方旧改土地，其曾于年初一月份与万科就五里墩B地块签订开发协议。该地块总建面59.2万方，为集高端商业、5A甲级写字楼、高品质住宅于一体的城市综合体。

而深华发A在回应网易房产时则语焉不详。公司董秘办公室相关人士称，与华侨城的协议只是框架，而且是由大股东出面签订的，公司对于详细内容并不了解。与万科的仲裁案也未知何时能够完结，因此无法给出光明地块后续的计划。

华侨城迷途

为了一个旧改项目不惜与万科翻脸，此举在深圳市场人士看来，除了补仓的迫切性，就再无更合理的解释了。

网易房产了解到，华侨城在深圳的可售资源寥寥，仅有本部项目和恒祥基平台零散货源支撑销售。与招商合作的龙山项目，按照欢乐海岸模式打造，预计明年开始进入销售通道；与招商的另一个大空港地王项目也面临自持以及可售部分多为商业的困扰。公司对于纯粹住宅地产项目的渴求可见一斑。

事实上，华侨城在拿地方面有天然优势。公司传统的模式是利用自身的综合开发能力，单次获取成片大规模的土地，形成文化旅游、酒店、商业和住宅等多种业态有机组合。这种综合开发的模式，既有利于资源获取和统筹规划，又解决了长短期收益不均衡和短期现金回流 的问题。

但一手好牌在华侨城手中却打得略显艰难。有了解华侨城的分析师对网易房产分析称，受累于2010年拿下的上海苏河湾地王，华侨城在去年之前已鲜少拿地。这直接影响了公司的储备和销售。而近期在一线城市获得的项目也需要时日才能消化。

比起不能货如轮转，华侨城内部的问题更加棘手。上述分析师透露，华侨城目前尚未建立起全国化公司应该有的区域架构，仍然采取项目制管理。一个可以佐证的例子是，上海项目公司隶属于深圳华侨城房地产，上海的拍地亦是由深圳方面派代表进行举牌。

更为重要的是，华侨城的激励制度也不完善，导致上下员工积极性不高，“做多做少没什么差别，员工怎么会卖力工作呢？”该人士还指出，华侨城如今明确提出要加大在一二线土地的投资，在没有配套机制的前提下，去参加充分市场化的竞争，很容易吃力不讨好。

网易房产了解到，段先念统领华侨城集团以来，提出了“地产+文旅+城镇化”的发展思路。新战略驱动下，华侨城集团出面在全国加速开拓布局，仅今年5-11月就集中签约投资近5000亿元。

“段先念有着强烈的抱负，现在盘出这么大的盘子，势必需要一个融资平台。华侨城A将来应该是这样的角色。”

不过，地产圈从来不缺伟大的抱负和恢宏的蓝图，或许华侨城A内部的革新更为迫切。