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泰禾要抢绿城代建生意?他们只是想卖更多房子

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地王和拥有“地王体质”的企业,在行业中从来不乏关注度,他们的一举一动都会被置于显微镜下放大成为行业话题。

近日,曾经在深圳市场引起轰动的信达地王,传出引入泰禾代建的消息。后者作为闽系房企的代表,也是多宗高价地的主人。

而自从去年泰禾宣布将代建杭州院子以来,这是公司近期第二次明确提出代建概念。作为轻资产品牌输出的一种方式,代建往往同时意味着,企业不用赤身肉搏去拿高价地,还可以获得高品牌溢价以及高利润率。

对于一直走传统开发的泰禾来说,这无疑是个新尝试。众所周知,最早在行业内打响代建品牌的,是来自杭州的绿城,如今泰禾接连试水,莫非也要分割这块蛋糕?

“真假”代建

虽然泰禾11月份才公布将参与信达坪山地王项目,但双方的合作协议早在9月及签署。9月13日,泰禾集团正式接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务。

一般情况下,代建方在项目中可以获得的收入包括派驻团队基本管理费、委托开发管理费和项目业绩奖励。

其中,基本管理费包含了管理团队的工资、社保、福利等,委托开发管理费则按照项目总销售的百分比划定,业绩奖励则是指超额完成目标时提取的额外奖励。

网易房产了解到,在信达坪山地王项目中,泰禾可以获得的委托建设费用总额为总销售收入(不含税)的百分之三,而此项目预估将实现65亿的总销售收入。以此计算,泰禾集团可获得的该项收入为1.95亿元。

一个可供参考的数据是,在绿城代建的项目中,其可以获得的委托建设费用一般为总销售收入的5%-7%。

值得注意的是,虽然有多个项目使用了“代建”概念,但泰禾似乎并没有将其作为一种特殊的模式予以关注。网易房产在同泰禾相关高层交谈中发现,公司将代建,与合作、并购等手段划归一类,即都是公司多元获取土地的方式。

以泰禾首入杭州的项目为例,当初地块出让时,市场皆认为是泰禾最终夺得。然而泰禾在2015年底,又宣布将以代建方式介入该项目,并定案名为“杭州院子”。

对此泰禾董秘洪再春对网易房产解释称,该地块当时的受让方并非泰禾,而是福建一家名为盛利俊的企业。泰禾在去年12月25日正式受让该公司49%股权,既可以享受作为股东放应得的项目收益和分红,又可以收取品牌输出和管理费用。

一位跟踪泰禾的券商分析师对网易房产分析指出,泰禾并不是真的想要做代建,只是在面粉日益高涨的背景下,必须合理降低土地成本。黑猫白猫,抓住老鼠就是好猫。

成长压力

今年以来,融信等房企在土地市场的激进表现,再次在行业中引发关于闽系房企的讨论。事实上,泰禾集团是最早让这一群体受到关注的企业之一。

据网易房产了解,2013-2014年,泰禾开始布局一线城市,并于北京、上海等一线城市及福建大本营的经济发达区大举拿地,分别花费195亿拿了12块238万方和146亿拿了11块245万方建面的土地。

曾有一家同是福建房企的执董,对网易房产感叹,“对于泰禾这样的企业,我们只能祝福。”

在2015年土地支出稍有回落,仅花费86亿拿下39万方建面项目后,泰禾的土地攻势在2016年卷土重来。

首创证券提供的数据显示,2016年前三季度公司依然保持较为激进的拿地和开发节奏,购买商品、提供劳务支付的现金流同比增长256.24%至267.08亿元。其中不乏深圳坪山(57.20亿元)和上海长兴岛两幅地块(47.44亿元)高价地王项目。

“随着一线城市和强二线城市进入新一轮限购限贷的调控周期、土地市场直接干预力度的提升以及公司债和再融资的收紧,未来土地市场溢价率预期有所回落,公司近期部分地王项目盈利空间面临进一步透支。”

在这种背景下,正如行业中大多数同行所选择的,泰禾也在增加并购、合作的比重。以广深区域六个项目为例,除与信达合作外,珠海和东莞项目均是通过并购而来。

一个有意思的细节是,泰禾在成长路线上似乎更偏向融创,其偏爱拥有融创基因的人才即是一个有力的证明。

有融创内部人士对网易房产表示,这家福建企业一直在向融创员工抛出橄榄枝,其中现任泰禾广深区域负责人的田九坡,即是挖角于融创。

快速周转和充足的货源亦让泰禾获得了跨越式增长。然而逆水行舟,不进则退。既然选择了规模,就只能被规模所驱使。

最近一个月里,协信、华南城大股东的变更让危机感笼罩在行业上空。不论央企还是民企,也不说龙头房企还是中小型企业,多数都如泰禾一样,只能奋力奔跑。

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