“前些日子路过这里还是宝琳酒店，现在忽然摇身一变成为拥有深圳中学学位的住宅了，还叫价11万元/平方米”。这个让诸多周围群众都感到惊讶的楼盘，推广案名为“太子道”，在没有任何户外广告和媒体推广的前提下，在深圳坊间引起热议。
网易房产了解到，太子道前身为祥祺集团开发的鹏大厦。1995年土地获批，2009年竣工，2011年装修运营，其间曾将物业出租予宝琳酒店做经营，后变卖给一家投资公司泰德邦。
而在深圳存在着数十家这样的投资公司，他们以“资产价值的发现者”自居，于城市的各个角落寻找潜在的机会，通过整批购买资产、二次规划、改造、运作、包装、营销，最后将项目散售给购房者，以此赚取中间差价。
深圳市场人士对网易房产分析称，“这些投资机构与炒房团的有着趋同的动机，即囤积房产然后转手获利，本质上没有太大区别。”
然而这些投资机构似乎更愿意用“专注存量运营、推动城市发展”来形容自身的“事业”。甚至，他们的学习对象都是高和投资等以“资产精装修”闻名的房地产私募基金。
深圳中原投资部总经理杨创慧接受网易房产采访时表示，虽然北京、上海也存在类似的投资公司，但这种模式在深圳尤其活跃，是本地楼市不可忽视的一个注脚。
太子道：酒店摇身变成学区房
太子道位于深圳罗湖区文锦北路与田贝四路交汇处，根据公开的放盘消息，项目合计502套房源，分三期推售。
有销售中介曾于论坛曝光称， 项目有42套已内部消化，市面交易460套，共分三批销售，第一批150套，第二批200套，第三批110套，预计定价9-13万。
“说实话这个定价略高，为什么定9-13万呢？这里面是有讲究的，第一批如果卖得好，第二批可能就从9万变成11万或者13万了，如果卖得不好肯定就是9万左右的单价了。”
该消息源还称，该公司以6万元/平方米单价入手，通过“打点”成功从商用性质转变成住宅性质，并进行全新包装改造成21平方米-46平方米小户型上市，以深中学位房大肆炒作，买入成本+装修+打点成本平均7.5万/平方米左右。
“公司太精了，你说他单价高吧，人家却说我卖点是总价，总价200多万的深圳中学学位房哪里有？”
太子道相关人员对此回应称，鹏大厦原来的用途就是住宅，不存在打点问题。也不存在宝琳酒店经营不善卖楼的事实。“宝琳只是租客，业主即原开发商要卖楼，才被解约的，我们是与开发商合规交易。”
据项目上放出的消息，自9月23日开放认筹，短短一天即爆满，遂已于9月24日正式封筹。本来声称9月29日才开的项目，却于9月28日忽然开盘。然而案场保安却对网易房产称，“来了几百号人，都被我们拦回去了。他们都要全款买房，银行的人没办法到我们这里来，所以就没开。真正开盘要国庆后了，销售都放假了。”
了解深圳市场的业内人士指出，这更像是一个蹩脚的托词。“毕竟侨城公寓6平方米鸽子笼88万，和龙园大观仅销售四成却宣传日光被查，让深圳市场的监管风声收紧，太子道100多套房源却认筹700多个，很容易成为焦点事件。”
更有消息指，“太子道准备开盘解筹时，几辆执法车直接开到太子道大堂接管了，把所有保安和工作人员全部赶了出来。”
一个有意思的细节是，案场内的销售人员在被问及项目开发商时，仅回答为“祥祺”，却只字不提投资公司泰德邦。
投资公司：回报率达16%
杨创慧向网易房产介绍称，泰德邦、誉德、海方实业等是几个较为活跃的投资公司。这些公司人员精简，却五脏俱全，小快灵是他们的特色。
一位投资公司员工在其朋友圈写道：投资公司为什么可以在市场立足，梅沙一号的营销方案从筹备到清盘的一次会议，一个星期全部搞定，没有那么多流程，没有那么多畏畏缩缩，等周边开发商反应过来已经清盘。天下武功为快不破，是投资公司立足根本之一。
网易房产了解到，投资公司经手的项目历时短暂，短的仅有几个月，这正好规避了地产开发周期长、资金占用率高的问题。
值得指出的是，这些公司往往会抱团共同推广一个项目。最近在大力推售的商铺项目前海MOMA即为一例。
据了解，该项目前身为花样年·花郡，后被泰德邦等机构买入，包装成为前海MOMA对外进行散售。
网易房产获得的一份《光大信托－花样年前海荟集合资金信托计划》显示，该信托投资于深圳市裕安祥亨投资合伙企业（有限合伙）优先级LP 份额，有限合伙企业联合泰德邦财富收购深圳市花郡投资管理有限公司100%股权，交易对价为总共6亿元，该项目公司受让花样年集团过户的130套商铺（8338平米）。
该信托募集4亿元优先级LP，泰德邦等作为劣后级出资2.3亿元，产品期限为12个月，满六个月可提前结束。单笔认购金额在100-300万的，预期回报率为7.2；超过300万的回报率为7.5%。而项目预期销售回款为8.3亿元。
一位曾在誉德工作过的人士对网易房产透露，投资公司一般会用预期销售的6-7%进行项目改造、包装，这个比例最高不会超过10%。公司给予三级市场转介返点很高，所以地产中介会更爱推荐他们的项目。“一般每套返点3-5%，再加现金奖0.5-1%。”
综合上述信息可以计算，在不计入营业税的前提下，前海MOMA8.3亿销售减去收购成本6亿元，扣除信托融资成本40000万X0.75=3000万，再去掉合计约13%的各项费用（翻新7%+6%返点），最终剩余1亿元左右。以此计算，投资回报率高达16%。
身份暧昧：炒房团还是类基金？
在誉德集团的官网上，这家投资公司这样书写自传：我们的模式是“并购物业-资产升级改造/商业运营增值-退出机制/现金回流”，或“并购物业-资产改造/招商运营增值-沉淀资产/持有资产”。
“我们这种特有的商业模式不仅为投资者带来更高的收益率，而且对房地产市场整体价格上涨的依赖程度较低，对宏观经济下滑、房地产市场波动和行业政策调整的风险抵御能力更强。”
已经投资了远洋新干线、海航城、益田大运城邦、梅沙1号、南油馨寓、奥宸天寓、前海MOMA等项目的泰德邦，则称其投资将重点在资产定向投资、房地产开发、资产重组并购、资产运营方面。
事实上，从操作模式来说，这些投资公司的手法确实类似房地产私募基金中的增值型基金。根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上被分为四类：核心型，核心增益型，增值型及机会型。其中，增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高，达12-16%。
知名房地产私募基金管理机构高和资本擅长的“资产精装修”即为此类，这家机构也是誉德集团等投资公司学习的对象。
网易房产注意到，无论是泰德邦还是誉德集团，其领导人在公开场合均多次大谈城市存量资产改造更新的话题。
“虽然客观上确实会激活一些地产存量。但也会存在诸多副作用，比如原来出租的商铺统一购入后再散售，投资客买到的商铺会面临招商难的问题，这一批商铺失去统一管理也有可能死掉。再比如，太子道11万单价的学区房，那个片区基本没有新房，二手房也就在6万元左右，这个项目出来，会不会带动周边房价？”
本文来源：网易房产
作者：王静
责任编辑：
王静_NO8971
