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不止有地王 龙光悄悄在深圳收购了500亿货值地铁物业

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龙光实际上正在进行一批收购合作类的项目,大部分已经签订合作意向,部分已经签订收购合约的项目,折合货值超过500个亿。这些都将保证公司在深圳未来发展的可持续性。

借壳黄了的龙光地产 悄悄在深圳收购了500亿货值地铁物业

尽管借壳中国著名轻工业品牌中国嘉陵回A一役,让龙光地产初尝败果。不过这家和“地王”常相伴的地产新贵,看上去并未受到太大打击。

在8月12日针对投资者的半年业绩电话会议上,龙光地产CFO赖卓斌透露,未来龙光将继续加大在深圳的投资力度,除了1200亿的现有储备外,公司实际上正在进行一批收购合作类的项目,大部分已经签订合作意向,部分已经签订收购合约的项目,折合货值超过500个亿。这些都将保证公司在深圳未来发展的可持续性。

网易房产了解到,龙光地产目前在深圳市场的销售90亿元左右,公司未来目标是在深圳做到前三,相当于深圳单个市场接近200个亿的销售。“然后公司会将深圳的成功业务模式会复制到上海及周边城市和北京及周边城市。”

算帐:光明新区地王毛利率会超30%

资料显示,龙光地产连续3年砸下300亿夺下深圳三宗地王,包括总价地王龙华红山地块、龙华单价地王、以及光明新区地王。未来盈利成为投资机构共同关注的问题。

对此赖卓斌以6月8日140亿拿下的光明新区地王为例称,“总价确实不低,但单价很划算,楼面价27000元/平方米,项目属于双地铁的上盖物业,位于轨道13号线和6号线的交汇处,到深圳湾及福田CBD都仅有20分钟的车程。”

而早前6月2日地铁6号线沿线上塘站另一地块,由中国金茂和中国电建竞得,楼面地价57000元/平方米。赖卓斌对比周边在售项目表示,光明地王项目的毛利率会超过30%,净利率相信肯定会有10个点以上。

“从价格对比上看,光明新区这个项目整个的盈利空间是非常好的,公司计划明年二季度入市,最快明年五一可以入市,开盘售价不会低于5万。整个项目,由于体量非常大,总建筑面积达到了72万平,预计到销售周期结束,整体均价会超过6万。”

网易房产获悉,截至今年6月30日,龙光地产土储面积为1408万平方米,足以应对未来5-6年的开发及销售需求;其中超过70%的可销售面积位于深圳地区。虽然一直因地王的高调为外界所知,但其平均土地成本仅为每平方米3409元。

根据新近披露的中报,龙光地产目前的毛利率在33.3%,核心利润率13.6%,赖卓斌总结了公司保持高利润水平的三点主要原因。

首先是土地储备结构集中于深圳及周边,受益于整个深圳市场的高售价;其次,龙光地产也信奉高周转打法,拿地后3-4个月后便可动工,6-9个月后已经可以进入预售,降低利息成本;最后,建筑起家的龙光,平均每平的建筑成本可以控制在2750块钱,相较于业内3000/平米的建筑成本,龙光的项目每平米会多250-200元的利润,这方面将对核心利润率贡献多1-2个点。

模式:地铁沿线与合作收购

据赖卓斌介绍,目前龙光地产于深圳的6个项目全部都是地铁轨道交通沿线物业,和地铁上盖物业。公司对轨道交通和地铁上盖的布局确实是在战略层面进行考虑和执行。

“这些物业无论从销售还是持有经营,轨道交通沿线和地铁上盖物业的价值都要高很多,整体溢价至少比周边高20%。销售或出租也相对比较容易。这对于公司经营价值是非常高的。所以从过去龙光在拿项目的时是有意拿轨道交通周边和上盖的地来布局。”

以龙光·玖龙玺为例,该项目去年底开盘价格为55000元/平方米,现在最新售价超过75000元/平方米,后续还有400套房源,预计整体均价会超过8万元/平方米。

网易房产了还解到,龙光地产在南山区通过收购合作的方式拿到了另外一个地铁上盖,折算销售货值超过100个亿(不包括在原有的1200亿货值中)。这种项目的开发周期较长,预计三年之后才能进入预售。赖卓斌称,此类项目楼面地价相对于招拍挂非常有优势,楼面价在20000元/平方米左右,有很大的溢价优势。

另外,平安的影子频频出现于龙光的地王项目中也颇受外界关注。赖卓斌也明确指出了双方的合作方式。

“因为深圳拍地交款的条件十分苛刻,拍下来之后5天之后要付全款。所以要和平安这样的财务投资者合作,通常是用股+债的模式。”

网易房产了解到,双方前期会按照出资比例来付土地款。作为回报,在项目进入开发之后,龙光的开发贷和按揭贷业务会独家给到平安。即前期拿地+开发贷+按揭贷整个流程都会和平安和合作。这样平安将获取额外的业务机会,对于融资机构来说深圳的项目无疑是稀缺资源。

双方前期的合作主要是为了公摊地价。“项目一旦进入预售,公司其实是不需要钱的。所以在合作时,都会有约定公司是有回购权的,也就是可以按照之前商定价格把合作部分的股权回购回来。所以每一个项目到了交房结算的时候,龙光都是拥有100%的权益的。”


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