电话会议里的秘密：花样年6亿元吞下万达物业

网易房产 王静 发自深圳

8月2日，2016年第四号台风妮妲登录广深区域，港交所因此取消全天交易。而前日刚刚宣布获得“物业领域收购最大订单”的花样年却是春风得意马蹄疾，迅速于当日召开了电话会议详解交易情况。

网易房产于电话会议上获悉，花样年通过花彩美联合体并成立万象美基金收购万达物业，而该基金的管理者为金融巨头平安，彩生活作为劣后级LP出资。

此次收购的万达物业项目有132个，涉及86个城市，已确权面积4285万平，未确权2121万平，合计接收6406万平米，收购价格在20多亿，其中万达账面有2亿应收款、6亿左右现金，实际支付对价12个亿左右。

花样年表示，本次并购运用基金方式，短时间内并未直接移交给彩生活、美易家，主要是基于以下考虑：第一，短期不纳入彩生活、美易家的上市公司报表，需要给团队一个缓冲期，“根据我们收购经验，并购项目大约在1-2年后能够释放较大的盈利；第二，基金短期也要给劣后级一定的回报。”

暧昧的资管计划：花样年仅出资6亿元？

此次交易对价、规模等细节一直为外界所关注，但对于撂挑子出售的万达来说，此项交易意味着公司在物业表现不尽如人意，自是要三缄其口；而成功收购的花样年则是在交易走漏风声的一开始即较为高调。

但在实际出资情况方面，花样年却并没有给出准确说法，潘军等管理层似有打太极之嫌。网易房产于电话会议上注意到，花样年执行董事及首席财务官林锦堂介绍称，公司于7月初公布了成立有限合伙万象美，花样年与平安各出一半资金。而万象美又作为此次收购的绝对出资方，因此花样年和平安在此次交易中出资比例依然为一半一半。

但当有投资者向管理层再次提问，确认花样年的出资比例是否是12亿的一半6亿时，潘军给出的答复是“差不多吧”。

网易房产翻查花样年7月3日关于成立万象美有限合伙公告发现，四个出资方中，深圳鑫橙和长城嘉信均为金融背景，分别作为一般合伙人和有限合伙人，分别出资100万和10亿元；前海嘉年和深圳嘉信均为花样年的全资附属公司，分别出资100万和9.8亿元。综上，花样年出资总额约占49.49%。

其中，深圳鑫橙的股东方为深圳平安大华汇通财富管理有限公司，长城嘉信的投资人为长城基金管理有限公司和北方国际信托股份有限公司。这与管理层透露的相关数据有一定出入。

潘军于电话会议上还表示，在此次交易中，花样年相比彩生活出资比重更大。“花样年融资能力更强，有资本整合的价值。希望通过花样年在金融方面的影响能力，能为彩生活和美易家提供资本支持。未来并购的标的会越来越少，竞争也会越来越激烈。彩生活更多精力放在专业能力，要出钱，但是出少量钱。”

潘军透露收购细节：花样年并非出价最高者

据此前市场消息，此次竞标万达物业的共四家，除却“花彩美”联合体（花样年、彩生活、美易家）外，还包括绿城物业、万科物业和中民物业。

潘军透露，针对万达物业的竞标共分两轮进行，花彩美两次都不是出价最高者。万达主要考虑三个方面：第一是有比较好的对接能力，第二是跟万达合作过的，了解万达实际情况的，第三是要求和万达没有太强的竞争关系。

“按照这个标准，经历了两轮，第一轮是四家，剔除了一个，那家是新成立的，不具备跟万达对接的能力，他们也是出价最高的；第二轮是跟万科、绿城竞争，花了一个半月的时间。万达详细了解了交接方案，加上团队过往应对能力，第三才考虑价格，我们也是居中的竞标价格；我们认为价格还是满意的，比心理价低；我们对万达整个标准的把握，这次是一个非常专业的竞争。”

网易房产了解到，万达物业住宅分两类，普宅物业费在2元/平/月，豪宅在2.5-4元/平/月。已确权项目中住宅2551万平，物业费平均在3元/月/平以上，商务1733万平，其余未确权2122万平，未来合作面积大约7000-9000万平左右。

已经入伙的万达物业去年实际收入为13.3亿元，其中美易家分7亿元，彩生活旗下开元国际分6.3亿元。但公司管理层随后又补充称，由于开元国际前期仅以顾问模式介入，其收入仅为顾问费。上述6.3亿元收入主体为万象美基金。

在此次收购事项爆出后，市场即已预料到万达物业的利润水平不会太高，否则不会出售。潘军也于电话会议上确认，万达物业利润水平较低，但不愿透露具体数字。只能从其只言片语中推测或许仅是亿元上下的水平。

“我们的目标是2017年利润比2015年翻五倍，可能是几个亿，毕竟今年留给我们的时间只有几个月了，应该只会增长20-30%的水平。今年下半年主要是稳定团队，调整后台系统，把成熟的模式在四季度引入到平台，明年是五倍的提升，在薪酬激励机制，增值服务，成本规划等方面着手。”

跑马圈地后遗症：彩生活需提升品牌形象

据彩生活CEO唐学斌介绍，算上此次收购的万达物业，彩生活管理的物业面积已经将近4亿平方米，毫无争议的全球第一。

“像万达物业这样体量的收购标的，在中国物业管理市场上，是一个绝无仅有的案例，将来也会极少发生。”而这单交易对于彩生活的另一个重要意义，是在中高端市场上掌握了重要资源。

唐学斌指出，彩生活去年收购开元国际的主要目的，即是能够切入到高端住宅市场，现在已经上市和未来准备上市的物业企业，他们都聚集在这样的市场里面。彩生活把开元国际这个品牌收入囊中，对将来打造全系列全生活的服务品牌有非常重要的作用。

而此次开元国际在竞标万达物业的过程中也功不可没，其在被收购前即和万达物业有20多个项目的合作。是次收购成功后，也进一步奠定了彩生活在高端领域的基础。

更为重要的是，在发展过程中，为了快速做大规模，彩生活确实收购了一些品质不太好的物业公司，这对于彩生活的品牌本身带来一些负面影响。“而通过开元国际和万达物业逐步建立高端服务体系，将来也会反过来对彩生活的中端物业带来提升。”

事实上，冷静的市场分析均指出，此次收购短期内并不能为花彩美带来可观收入。“彩生活获得的收益会被基金的优先级拿掉一部分，会被股东花样年拿掉一部分，到底能够有多少实际获利尚不可知。”

不过花彩美经此一役，迅速做大规模，减少竞争对手，扩大与竞争对手的差距却是不争的事实。据潘军透露，开元国际和美易家的规模均实现翻倍增长。其中美易家进入城市由30个增加到100个，“对花样年在商务市场的话语权来讲，会进入到一线战场。”

不过，既然尚不能纳入上市公司报表，此次收购的物业盈利情况可见一斑。赢下跑马圈地的重要一战，花彩美将要面对的依然是快速融合、提升盈利的重要问题。