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三年三并购 郝建民中海激战

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2016年,账上1024.5亿元现金流留给中海更多施展拳脚的可能。三次收购能带给郝建民一个新中海吗?

这是郝建民执掌中海(HK:00688)的第三年,1806.32亿港元(约人民币1508.09亿元)的销售金额、1260.22万平的销售面积是他交出的2015年度成绩单。

2015年的中海,在并购中建系地产业务、高管频繁离职与中建人事的整合中渡过,利好与负面消息共存。

2015年8月的年中会议上,因着兼并中建地产项目的利好,郝建民宣布将中海的全年销售目标由1680亿港元上调至1800亿港元。从结果来看,中海完成了目标的100.35%,并凭此超过销售额1402亿元的碧桂园,排在万科(2614亿元)、绿地(2301亿元)、恒大(2013亿元)、万达(1640亿元)、保利(1541亿元)之后。

从千亿到一千五百亿,中海花费的时间是两年。2012年,中海销售总额为1115.2亿港元(约896亿元),同比增长28%;2013年,物业销售金额为1385.2亿港元(约1081.68亿元),同比增长24%,与内地房企相较,这是中海真正破千亿的一年;2014年,中海外全年累计销售额为1408亿港元(约1103亿元),同比增长2%;至2015年,销售额1806.32亿港元(约人民币1508.09亿元),同比增加28.3%。

中海宏洋的逆转剧情

至2015年年底,中海外集团土地储备为4144万平,其中596万平是新增土储,来自年内17宗新购入地块。与此同时,附属公司中海宏洋土地储备为1093万平,包括2015年购入的四幅土地并由此增加的165万平土储。

中海宏洋是中海外第一次整合并购的公司,它的前身是一家名为蚬壳电器的风扇和电器制造商,但持有光大地产70%股份。2010年,中海地产完成蚬壳的股权收购并将其更名为“中海宏洋”。此举背后是集团以中海宏洋完成对三四线城市布局的考虑。

不过整合后,在销售方面,中海宏洋对集团的业绩贡献颇为有限。

中海宏洋在2011年的销售额为76.87亿港元,同比上升86.6%,净利润为18.15亿元,同比上升81.3%,销售面积共37.28万平方米;2012年,实现物业销售135.2亿港元,同比升75.9%,净利润为24.01亿港元,同比增长32.2%,销售面积约103.5万平;2013年,销售金额为172.18亿港元,净利润为31.36亿港元,同比增加30.6%,销售面积共163.84万平。可以看出,2011年-2013年期间,中海宏洋销售额和净利虽然一直处于增长状态,但是增幅每年都在收窄。

到了2014年,这是郝建民在孔庆平手上接棒的第一年,资本界亦将此视为郝建民第一年的成绩单。此年度,中海宏洋的销售额为180.6亿港元,同比增幅仅为4.8%,净利润减少至12.67亿港元,跌幅为59.6%。及至2015年,销售业绩为220亿港元,同比增幅为21.8%,净利润为9.2亿元港元,同比下跌32.84%。此两年间,增幅从下行通道转变为负增长通道,中海外将利润下降归咎于以价换量,并称其为刺激销售及优化存货的策略。

多个机构分析师认为,踏入2016年,在国家去库存政策的支持下,专注于三、四线城市的中海宏洋将迎来销售额和利润增长的春天。

新的风暴中心

中海宏洋还需要时间成长。然而业内竞争激烈,行业整合脚步加快,在大浪淘沙的市场洗礼下,中海酝酿了一场新的并购。

2013年8月,中海系抛出整合大计。母公司中建将旗下中建股份房地产事业部、中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。至2015年5月,收购完成。

至此,中海成为中建系中唯一的地产整合平台。母公司多板块的资源支持,是可以预见的最大红利之一。于中海外而言,这是扩大公司经营规模的重要举动,尽管没有明确的数据表明本次收购在2015年销售额上的具体占比,但从2014至2015年的销售增加比例升至28.3%上可见一斑。

诚如年报所视,4144万平巨量土储中足足1000万平来自于母公司的,注入项目涉及北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博及英国伦敦的相关物业。瑞银测评,该批项目毛利率达35%以上,高于中海地产一贯33%的平均毛利率。

2015年,中海外营收上升6.9%至1480.7亿元,净负债率为6.8%。股东利润上升22.5%至333.1亿港元,净利润为 275.6亿港元,净利润率为22.5%。尽管中海外的净利润从 2013年的28%降至2014年23.1%再降至2015年的22.5%,但仍在高位徘徊。

2016年3月18日,香港金钟万豪酒店的会议上,主席兼总裁郝建民对台下的媒体说,2016年中海的销售目标是1850亿港元,同比2015年的销售增幅仅仅是2.4%。

资本界早就习惯了中海的稳健保守,因为在规模之前,郝建民更在意利润。他在席间宣布,净利润目标是行业第一。郝建民有足够的底气,在过去多年间,不管经济周期和市场状况如恶化穿行、演变,中海的项目始终坚守净利润率15%的底线。

自从中海中建业务整合后,公众对新中海的人事安排、两个公司间的作风融合的猜测便没有停止后。2015年底和2016年初,原集团财务总监肖喜学和中海外发展执行董事及总裁陈谊的辞职彻底引爆了这一话题。

中海外和郝建民站在风暴中心,无论是公司还是个人,都需要更好的业绩数据以证明人事变动并未给公司带来过多的负面影响。

另一方面,作为央企的中海有着身份上的尴尬。首先,严格的财政成本把控使中海在招拍挂市场上小心翼翼,不敢随便拿地,在内延式增长上处处受限。其次,为防止国有资产的流失,中海也不能向万科一样在二级市场收购非央企/国企项目,因为没有相关发票向国资委交差。如此一来,中海只能被迫走上并购整合其他央企/国企来获取项目。

2016年,在市场加快整合的背景下,中海外发起了第三宗大规模的公司并购。3月14日,中海外与中信股份旗下的附属公司中信泰富、中信有限公司签订买卖协议以收购相关地产业务。收购完成后,中海将向中信按每股27.13港元的价格定增发行10.95亿股,这部分涉资297.2亿元,并再向中信转让价值61.5亿元的物业资产。

这让中海外重新站在风口上,年报发布会上,座下记者问的每一个问题都与中信的并购相关。郝建民说,希望在5-6个月时间内完成重组交易,并且中信的2400万平土地储备主要位于一二线而非外界流传的三四线城市。

会议结束了,来自媒体的众多疑问还得不到足够的出口和回应。中海外总部在香港,绝大多数高管熟习粤语,来自东北的郝建民也是。他笑着用粤语回应媒体关于“是否已有下一个并购目标”的追问,“就算是有,我也不能告诉你。”言语间,似胸有沟壑。

众人散去,镁光灯撤下,郝建民一行人走进烟雨迷蒙的春天里。2016年,账上1024.5亿元现金流留给他更多施展拳脚的可能,公众好奇,他掌舵下的新中海能获得怎样的成长。

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