网易房产讯 股市跌跌不休,一线城市的楼市却涨势如虹。虽然深圳二月的二手房价仅上涨了2.2%,但是上海的二手房价涨幅却达到了7.9%,创下2005年以来的单月涨幅新高。如果说深圳上月上涨6.7%仅仅比2015年全国GDP增长率略高的话,那么上海二月7.9%的涨幅则远超过GDP增长率。由此我们可以再次肯定,深圳的人多地少并非是暴涨的原因,全国一线及核心二线城市楼价上涨的根本原因仍在于货币超发。
3月1日公布的官采PMI数据为49.0,创2011年11月以来新低。财新PMI为48,为5个月来最低,连续十二个月低于荣枯分界线。但是,在1月份达到2.51万亿的天量信贷数据下,深陷泥潭的实体经济被一线楼市彻底忽略。
随着央行进一步降准,客户受到的心理刺激将超过实际的宽松措施所带来的流动性宽松。央行在2月29日的降准,很大程度上是为了对冲外汇占款的迅速减少,并且对当周到期的1.16万亿的逆回购资金量进行一定的对冲。从数据上来看,降准仅能释放7000亿左右的流动性,除了仍不足以弥补到期逆回购外,降准也仍然难以满足外汇占款的减少。从2014年中至今,为了维护人民币汇率,中国外汇储备已下滑7620亿美元。
不可否认的是,目前的货币政策仍然宽松。但是,地方政府调控,主流媒体大肆批判,香港楼市下行,人民币汇率承压,金融市场震荡及美联储加息等因素却将对一线包括深圳楼市的涨幅造成压制。央行放水带来的利好将会受到上述因素带来的利空的阻击,深圳楼市强劲走势有可能在中期遇到一定的阻力。
推售及批售市场清淡过春节
根据深圳中原研究中心监测,受到春节影响,批售市场非常清淡。二月总批售项目个数较上月减少了9个,仅有2个项目拿下批售。不过,虽然仅有两个项目拿得批售,但其中位于龙岗的正大时代华庭(优惠购、楼盘相册、最新报价)项目批售了接近2508套共计17.8万㎡的住宅。所以,本月的总批售套数仍达到了3416套,共计约25.7万㎡。
从推售方面则可以看到,二月有3个项目推售,推售套数总计为356套,批售面积为2.2万㎡左右。在春节带来的冷静期里,客户的报价和经理预期指数都有一定程度的下滑,表明市场在地方政府研究调控政策的背景下,存在一定的观望情绪。不过,从整体来看,二月的批售热度要高于前几年的春节期间,主要是因为上述大体量项目批售的带动。
从推售数据来看,则可以看到除了2013年出现了零推售之外,二月的推售热度是过去四年中推售热度最低的一个春节月份。
当然,由于年末及春节因素影响,再加上本身深圳新房去化较好,库存较少,推售热度从2015年11月开始的下滑走势更为明显,而批售热度的下降速度则相对较缓。
二月的3个入市项目分别位于南山及宝安。其中,南山占比55%,主要是南油馨寓项目入市191套,宝安则主要是领航城(优惠购、楼盘相册、最新报价)及中粮凤凰里(优惠购、楼盘相册、最新报价)项目,总计155套占比达到了45%。
新房成交基本持平 年后待发力
根据深圳中原研究中心监测,二月一手住宅成交5410套,环比下降1%,成交面积为55.69万㎡,环比下降1%。在春节因素及规土局数据滞后的影响下,成交数据并没有超预期下跌,仍然反应了上月的市场成交热度。目前来看,地方政府可能出台的调控政策、金融市场震荡和美联储加息将是未来的利空因素。而虽然其边际利好效应递减,但降准等全国性货币宽松措施却将在一定程度上利好楼市。未来深圳市场的走势,主要看这两种互相反作用的元素的角力。
从深圳2月成交新盘来看,前十榜单中的楼盘均价均超过7.4万/平,新房住宅豪宅化的迹象仍然在显现。二月也有22个楼盘的价格超过了6万/平,占全部楼盘的17.32%。其中,柏宁花园延续上月强势,蝉联全市成交均价最高的楼盘,成交均价达到了10.6万/平。
从成交区域来看,龙岗,龙华及南山分列前三位,其中龙岗成交占比为34%,龙华为28%,南山则为16%。在排名前十的楼盘中,有七席都在南山区,剩下的三个席位分别被宝安、福田和罗湖占据。
春节致二手成交下滑四成 价格再创新高
根据深圳中原研究中心监测,2月二手住宅成交8496套,环比大降44%,主要受到春节因素的影响。二手住宅的成交面积则为67.86㎡,环比也下降44.3%。不过,从价格来看,二月价格继续刷新了历史高点,二手楼价达到了52600元/㎡。值得注意的是,二月的价格环比涨幅有所缓解,仅为2.2%,较上月的环比涨幅下降了4.5个百分点。
2016年2月深圳中原领先指数为745.7点,样本楼盘均价为52600元/㎡,环比上涨2.2%。随着资金流入资本市场及一线楼市,二手市场走出了一波年末至今的上扬行情。不过,从环比涨幅上可以看出,2月份二手房价的环比涨幅下跌较多,达到了4.5个百分点,较上月6.7%的涨幅相差较大。
从区域二手房价格的数值来看,各区分化更加凸显,南山区二月二手均价正式突破7万/㎡,环比上涨了2.55%,涨幅及均价都高于全市水平。同时,福田的二手均价也上涨约1.27%,达到了6.47万/㎡的水平,均价之高在全市各区中排名第二。目前,全市均价上月环比上涨最快的是盐田区,均价为3.15万/㎡,环比涨幅达到了3.5%。在2月,盐田的涨幅也达到了7%以上,或许预示着在全市其他各区均价高企的情况下,除了近来火爆的临深片区外,需求正在逐渐外溢到绝对价格较低的区域。