郑州商业地产之殇 去库存超40月

或许再也没有一个城市比郑州更合适拿来作为剖析中国城镇化高速发展的样本了。

现今的中国中部地区经济重镇郑州，在几十年前还是一个偏安一隅的小县城，过去70年间，城市面积扩大了75倍，并还将加速度地成长下去。然而成长的烦恼也随之出现，高速城镇化背后的质量问题、太过依赖楼宇经济带来的商业地产高库存等。

我们本组专题，希望以更近距离、更接地气的角度来梳理、呈现郑州在商业地产发展中的现状和问题，并尝试找出其中症结，还原出中国城镇化高速发展进程中的一个典型样本。

郑州商业地产：去库存超40月

如果评选中原大地上发展速度最快的城市，恐怕非郑州莫属。而要评选全国发展最快的城市，郑州也会位居其备选名单。过去一年，河南省又有200万人从农村变成城市人口，城镇化率上升了1.8个百分点——这相当于是全国平均增速的两倍，发达国家的5~6倍。

郑州市作为省会城市，在河南城镇化进程中担当了最主要的吸纳器角色。未来6年，郑州市将吸纳200万外来人口。

快速城镇化让郑州的房地产尤其是商业地产高速发展。截至发稿，郑州房管局对于《中国经营报》记者获取最新数据的请求未予回复。不过本报获取的一份权威统计数据表明，截至今年7月份，郑州区（四环以内）非住宅可售面积接近1100万平方米。根据去年全年月均20多万平方米的去化速度计算，需要40多个月。

商业地产的高速发展让其面临着销售缓慢、库存量高、同质化严重、空置率低等诸多问题。也不乏诸如郑州地标性建筑“中原之门”烂尾将被拆的现象出现。而在此情况下，未来5年郑州商业还有近900万平方米潜在供应量。

在众多问题中，郑东高铁站是其中“重灾区”之一，开发商普遍采取以价换量，导致与住宅价格“倒挂”，平均每平方米售价低于住宅一两千元。

高速发展

在过去的十年间，郑东新区是中国中部的一个发展热点，整个区域如一个大工地。 2010年河南房地产商会提供的郑州市及其各区的房屋销售数字或可作为佐证：2010年郑州全市共销售办公用房929326平方米，其中仅郑东新区就占去了751390平方米，占全市销售办公用房总面积的80%还多，售价居全市最高。

当年能够显现出郑东新区的火热的还有一组数字：以与郑东新区相邻的金水区为参照，在2010年办公用房销售数字上，郑东新区销售办公用房约是金水区的6倍。然而在商业用房销售数字上，郑东新区仅是金水区的三分之一。

但是之后的趋势让业内人士匪夷所思，大量地产企业依旧涌入郑东新区，尤其在政府规划的高铁商务区疯狂拿地，并最终成为数百万平方米的高端写字楼。如今，这里已是高楼林立。

据河南财经政法大学教授刘社所言，企业在投资中并不清楚有那么多的地产企业也与自己一样在高铁区周边拿地并建设成了高端写字楼，并最终导致同时间拿地、同时间开盘、同时间卖不动。

郑州市相关职能部门是否应该及时进行信息披露并让预警机制发挥作用，是值得注意的问题。根据本报记者获取的信息，在郑州市房管局拿出相关预警时，市场过剩早已注定。

从政府利益来讲，这种局面或许是注定的。楼宇经济相对普通住宅，在过去几年中是一块麻烦少、利益多的事业。也刚好契合郑东新区提出的总部经济、2.5产业。政府的盘算在于不仅可以从土地出让中获益，后续还能够带来稳稳的税收，且这一块并没有太多的条条框框。

记者拿到的一份不完全统计数据报告显示，在2012年郑州写字楼入市高达500多万平方米，这一年开发的写字楼将卖到2020年。

城市再升级

写字楼泡沫仅仅是一个方面的问题，在城镇化进程中就业问题，城镇化带来的交通和教育问题，更隐性一些的各种商业形态落后、人才缺乏问题，都是迫切的。而政府对于形势的判断，对于未来的规划，直接影响到市场中相关企业和机构。

谈论郑州，郑东新区总是一个绕不开的区域。其产业缺乏是核心争议所在。

河南大学经济学教授耿明斋曾在2011年接受本报记者采访时表示，如果说郑东新区存在什么不足的话，也是郑东新区的产业支撑相对比较滞后，这是郑东新区现在以及未来需要值得注意的一个问题。

官方给出的数据是该区70%的收入源于土地出让金。媒体对此有一个更加易懂的词语：土地财政。

如今几年过去，土地财政依然占据主流。作为郑东新区最后一块土地，龙湖副CBD制造出一个又一个地王。每亩土地价格高达一两千万元。

事实上，依靠土地增值是解决龙湖区域各项投入的重要手段，以郑东新区为例，土地卖完，未来发展依附何在？郑州市的规划似乎回应了这一点：一个面积与“老郑东新区”相当的区域已被规划，成为大郑东新区的一部分。这里地产商已经开始动手淘金，但是本报记者的调查却显示，市场需求和房价高企或导致库存加剧，计划延缓。

在河南本土商界和学界，对于城镇化带来的商业形态落后早已关注到。五星级酒店“扎堆”，却鲜有赚钱的。商场遍地开花，但运营能力普遍差强人意。郑州花园路区域的商战早就暗流汹涌。万达和郑州本地开发商建业紧挨着建设大型商场，尽管附近商场早已被业内人士认为过剩。

“我还很少看到有城市出台关于商业区和商业网点的规划，商业区和商业网点是两回事。在这方面还是个新问题。”河南财经政法大学教授刘社说，这也是城镇化过程中出现的新问题，这就好比20年前谁会想到停车场的问题，而现在家家都遇到停车的问题。

快速城镇化

不妨暂且将目光移至1927年，当年冯玉祥主政河南，对一个叫郑县的小城进行了第一次规划，一部名为《郑埠设计图》显示当时规划面积为10.5平方公里。

1954年，河南省会从开封迁到郑县，正式改名为郑州。这奠定了郑州成为大都市的根基，但是真正让郑州快速发展起来的，还是最近一二十年。历经七次规划，郑州市政府的宏大规划版图将涵盖1700公里范围。而最新的规划是到2020年，郑州都市区建成区面积将达1000平方公里以上。

2014年年底郑州全市建成区面积达412.7平方公里。近70年来，郑州市区的面积扩大了75倍，其中近十年增大70%。郑州面积平均以每年10平方公里的速度增长。

规划赶不上城市发展需要，城市框架越拉越大。这体现在城镇化率方面是满满的骄人成绩：2014年河南省城镇化率45.2%的数字。

不过在中国区域经济学会副会长肖金成看来，想赶上全国平均水平，也是河南方面的一个目标，但是起点是比较低的，没有必要急于求成。

如果现在比全国水平差两三个点，几年的努力是可能赶上的。但是如果差十来个点，这样要赶上，尤其是在五年内赶上，这个是不怎么显山露水的。能够在2030年赶上全国平均水平，我觉得就已经非常不错了。

肖金成质疑快速城镇化背后，政府靠什么提供大量就业岗位，如果没有这么多的就业岗位，靠什么生活。

城镇化水平不是一个单纯的统计问题，也不是一个单纯的户籍问题。我觉得盲目地为了获得一个指标，是没有意义的。

河南财经政法大学教授胡星亦表示，传统的城镇化重速度轻质量，导致质量不高，“半城镇化”严重，“房地产化”严重，人的城镇化与地的城镇化不协调。今后在推进城镇化的进程中，关键是提升城镇化的质量。

而矛盾的是，政府正是将发展契机和解决发展中的矛盾，押宝在城镇化和核心增长极上。