网易房产原创报道 “我们都知道这样下去迟早会完蛋的，但是却不知道怎样才能不完蛋。”面对冷淡的市场，华强电子世界一名店家表示十分担忧。2012年底华强北商圈关铺潮发生至今，其空铺率已得到大幅回落，但生意却并无明显好转。
从昔日的第一电子街到规划定位的国际电子商业名城，从关铺潮到地铁围蔽施工到店家再次进场，华强北和其成千上万的商家在迷茫中缓慢转型。日后路应怎么走，一切都暂无答案。
华强北电子街: 缓慢回血商铺空置率回落
东起上步路西到华富路、南至深南中路北抵红荔路，华强北主街长约930米、东西纵横1500米。这不大的商圈里却汇聚了700多家商场，有注册企业1.8万家、个体工商户有2.1万户，是闻名中外的电子集中交易市场，更有第一电子街之称。
据老华强人回忆，从上世纪90年代末开始发展的华强北商圈，在2006年到达发展的黄金期，此后开始走下坡路。
以批发、散售电子元器件和电子消费品两大产品为主的华强北商圈在2010年时初现颓势，由技术革新所导致的山寨市场全面衰退使得以卖山寨手机、MP3等数码电子产品的商家经营遇到瓶颈。
2011年“三年两建”正式被提出，至2012年深圳华强北电子街至少有4000户经营户主动退场，“关、停、并、转”潮一时汹涌。
而2013年2月起，华强北路段因地铁施工限行更致使华强北商户经营雪上加霜。 据悉，围蔽33个月期间，机动车限制通行，原有公交路线将改道绕行，而华强北50%的人流依靠公交供给。围蔽期间，不少商铺客流大降更有商户出走到平湖等其他电子市场做生意。至此，华强北商铺空置率出现高峰。
至今夏，地铁围蔽已过一年半，受多时围蔽之困的商家已逐渐适应过来，退场或进场的商家生意也在慢慢地恢复。近日，记者实地探访发现，华强北电子街的店铺空置率悄然回落。
众电子商城中，如龙胜手机批发中心、中电（万商汇）数码广场和远望数码城等商城的整体空置率基本在5%之内；高科德通讯数码广场空置率稍高，其2层空置率达11%。虽未能恢复到鼎盛时期一铺难求的境况但大规模的空铺现象基本被消除。
此外，商圈中多数电子市场的铺租保持稳定。以华强电子世界为例，该单元市场中，4平方米的铺位租价每月约为2700元，7平方米的铺位租价为4100-4400元之间，而15平方米左右的单房则为6000元每月。据华强集团招商部相关人士透露，华强北电子街一带铺租稳定，华强电子世界营业16年只在2011年涨过一次租金。
商家: 生意大不如前 互联网是个“坏东西”
空置率回落、商家重新进场，电子市场运营方暂时安心，但商家却未能展颜。与空置率同样回落的还有商家的生意成交额。
7月24日，周四的下午，记者再次走进赛格和万商等数码广场，现场可见人流稍显冷清。与中高楼层相比，一、二楼人气较旺，多数以销售手机等数码产品为主。相反，三至6楼等中高楼层不少商户都在拍苍蝇。睡觉的、玩手机、做刺绣的、打游戏的档口员工不在少数。
近年来电子行业不景气，做电子元器件生意的商铺常处于“过冬”状态。与一二楼做电子消费品生意的散卖模式不同，中高楼层多数与企业单位合作做批发性的大单生意
早年在上步工业区开铺卖电子元器件的枫叔前年起搬到华强电子世界。混迹华强北十余年，作为商圈发展的诸多见证人之一，枫叔经历过“忙到有单都没时间下”和“见人走过都问要不要买货”的两个极端。
枫叔的生意现在明显处于后者的状态中，一边跟记者闲聊看到路人走过还不忘停下来吆喝两声。“没办法，现在市场不景气。甭说早几年的黄金期了，就连跟去年相比都差很多，今年为止交易额减少了3成以上。”
谈及原因，枫叔说除了受行业不景气的影响外，更多的是来自于互联网的冲击。用传统的线下销售模式从业了十余年的枫叔表示一时间很难转变过来。
“场内有几个店家出钱跟华强电子网合作的，但是经费不便宜，据说效果也没有非常明显。我们想自己做淘宝，但是又怕很难做起来，一来因为推广费用很高二来没有尝试过这种模式觉得无从下手。互联网真是个坏东西。”
官方：用三年时间逼华强北脱胎换骨
走在华强北的街道上，不难看到一块竖立着的写着“加快转型升级步伐，打造国际电子商业名城”的巨型牌匾。
据悉，1、2、3、7号地铁线经过华强北。其中，一条和主街完全重合，另三条穿行其间。交通的便捷程度可想而知，这也为打造华强北成为国际商业名城奠下基石。
按照计划，深圳地铁7号线将于2016年完工，届时华强北的商业面积将从原来地上46万平方米扩建为地上地下共200万平。
在深圳市政府的规划中，封路三年是华强北从“中国电子第一街”升级为“国际电子商城”的好机会。
福田区委书记刘庆生此前接受媒体采访时曾表示，福田区希望用三年封路时间，逼着华强北商业街脱胎换骨。
刘庆生称，以前的华强北虽然繁荣，但总被侵权和假冒伪劣、山寨等恶名所困。而2012年 “三打两建”后得到相应的整顿，整体环境大有改善。
虽则如此，实打实的“脱胎换骨”还需要深入病灶。如今的华强北所面临的城市更新问题、商业运营模式的革新和自主研发、电商发展等核心问题依然悬而未解。
现今华强北的商场超过8成系建于上世纪80年代的工业厂房，不论是工程规划抑或是施工质量都无法支撑华强北转型成为国际电子商业名城的目标，旧改迫在眉睫。然而，受困于更新成本过高、即使能顺利改造但改造后随地涨价的铺租店家亦难以承担等现实问题，旧改规划出台5年至今仍未有实质性的进展。
此外，正如枫树经受多时的困扰——华强北的大部分商铺以分散经营为主，仍然固守传统的线下销售模式，在电商冲击下无还手余地。而同时，电子街内各个商铺的产品同质化严重，长久来靠打价格战来争夺市场份额，既自伤又伤人。
各方都迷茫 “吃粥吃饭”靠商家自己
上述问题无一不剑指华强北电子经营商户的核心危机。因受电商冲击而转变销售模式；因同质化严重更要进行自主研发、革新商业运营模式、掌握核心优势；因分散经营享受不到资源共享的品牌优势更要有意识进行行业的并购整合……
“听上去很简单，但真的要做到是非常非常难的，每一项操作起来都不容易。”华强北街道办副主任刘仁根说。
深圳市电子商会执行会长、深圳华强实业股份有限公司副总经理程一木有言，在所有的转型操作上应先明确华强北的定位方能往下走。
“要知道华强北是什么才能决定以后怎么做。华强北不是条普通的商业街，所以转型也不能往普通的商圈或商业街去打造。”在他看来，华强北电子街规模大、商品种类齐全、市场体系相对完善，却也不免有发展的瓶颈。
“事实上，华强北早就在转型了，所有事物都在悄悄地发展。华强北转型不是一夜之间的，也不是说政府和商家商量好了要转型华强北才开始转型的。”
程一木注重思辨，多次强调市场这只“看不见”的手。所以，“我也是迷茫的，同样不知道华强北转型要怎么转，只有市场才知道。”
他表示电商是行业发展的必然趋势，大规模的市场并购行为随时都有可能发生，经过分销商间的和渠道的压缩后，市场或许会更健康的发展。
虽然有政策规划的指导，但个体商家都组成的市场主体才是华强北电子街转型、经营的核心。“市场是个大浪淘沙的过程，转型中肯定会淘汰部分商家，适者生存。”
同样从事电子产品生产和交易的某深圳国企二把手受访时亦表示，在这个过程中的每一方都是迷茫的，包括政府。商家是迷茫的，不知道该怎么去做电商怎么去升级自主创新研发。“现在一切都没有答案，他们只能靠自己。”
在对刘仁根的采访中，“靠自己”一词亦被数次强调。对既定的城市经济基础上，微观意义来说，商家个人的视野和能力是最关键的要素。
华强北及其成千上万的商家要怎么转型？一切都暂无答案。
有观点称，只要完善全产业链，把华强北原材料市场和终端市场之间的其他产业环节全部打通，让电子企业从“山寨”走向设计和自主研发，就能打造全新的电子产业高地。却怎知这不是看上去很美？(陈淑贞）
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本文来源：网易房产
作者：陈淑贞
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