探访幸福城：孤立在小产权房中的片区首席豪宅

网易房产踩盘特工队

巡城时间：5月3日

最新价格：开盘价格未定，当前为收筹阶段，冻结十万可享受开盘98折优惠

特工点评：幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目位于深圳龙华传统中心区，周边多是长年累积下来的中低端生活配套以及雨后春笋般的各种类型小产权房，因此目前该区域并不像龙华新区成为深圳的又一置业热点，但未来片区各项改造带来的升值潜力则值得关注与期待。幸福城项目本身虽然是一个分四期开发且为综合体打造的大盘项目，户型亦可圈可点，但当前周围的居住环境如龙华河、工厂，城中村等拖后腿因素带来的一系列影响，广大购房者也需要一并考虑。

幸福城项目概况：

幸福城位于深圳市龙华新区与清泉路和平路交汇处，靠近地铁龙华线终点站的清湖站，地处“龙华传统老城区”，占地7.1万㎡ ，总建面约39万㎡，共1521户，分四期开发，一二三期同为住宅，一期已封顶，二三期当前在建，四期为大型商业结合写字楼的综合体。当前准备开盘的为项目一期，总共为3栋8个单元的高层建筑，主力户型为120—180㎡的四到六房大户型单位，共436户，预计五月中下旬开盘发售。

填补片区豪宅市场空白，幸福城引发关注

“幸福城”——一个还未面市就已经让市场充满遐想的项目名，不仅如此，在项目宣传方面，这座定位为“龙华首席豪宅”的幸福城除拥有3.15米层高这一大亮点以外，同时还以风水的方式形容项目所在的片区资源，引起了不少人对龙华老城区的兴趣。那么，五月即将开售的幸福城，是否真能填补片区的豪宅市场空白，又能给广大改善型置业者带来多少真正的换房幸福呢？为了一探究竟，网易踩盘特工队出发龙华老城，寻找“幸福”！

幸福城左右两边均是紧挨着的小产权房

老城区小产权房当道，大盘幸福城也被夹击

虽然龙华作为当前深圳人置业的又一热点区域，但一般所指的以深圳北为核心的龙华新区，对于传统的龙华中心区，近年来开发项目较少，因此深圳购房者也较少关注。实际上，更往北的龙华老城区是龙华的传统繁华中心区，经过长年的发展无论从各种市政生活配套还是居住人气，都已领先于最近大热的龙华新区。同时，地铁的开通带动了龙华片区的活力，踩盘当天，记者从福田搭乘地铁龙华线到达最后一站清湖站，花费时间不到三十分钟，着实方便。

但记者一出地铁则发现，由于传统的龙华中心区本属于一个生活区与工业区混搭的区域，如今随着外来务工人口越加增多，农民房与各种小产权房更是如雨后春笋，建筑密度只有越来越大，沿途也到处是出售小产权房的小广告与拉客看房的本地村民。不仅如此，小产权房”只顾拼命建房，没有居住规划“的风格也导致如今龙华老片区只见房子，鲜有绿化。在人口如此密集，各类大小货车来来往往的生活环境下，龙华老城区剩下的只有相当严重的尘土飞扬。

且不说片区如今数都数不过来的各栋小产权房，当记者来到幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目门口，首先引入眼帘的却不是幸福城的楼栋，而是夹击幸福城左右两边的”兄弟项目“——金苹果与聚龙华府。值得注意的是，这两个夹击着幸福城的项目不仅是紧密相邻，而且据观察体量和规模亦不小。记者尝试拨打了这两个项目楼梯条幅上的售楼电话，聚龙华府那头明确表示”我们是军产房，价格1万2左右，都是120平以上的大户型“，而金苹果则是遮遮掩掩地表示”我们……和小产权房也差不多吧，反正1万左右的价格，肯定比幸福城便宜多了“。不仅如此，左右搭肩小产权房为幸福城项目带来的，更是以后无论其是否拆迁，都将给项目业主造成或是不拆迁则影响生活质量的近距离接触，或是拆迁则伴随而来的天天尘土污染，噪音轰鸣等一系列长期不良影响。

纵观深圳市场，今年小产权房、军产房有越演越烈之势，而连中介以及普通村民都在幸福城周围甚至地铁站出口拉客卖小产权房，则足以证明小产权房在此处拥有不小的市场。幸福城作为一个建面达39万㎡的纯大户综合体大盘，虽然产品确实填补了片区豪宅市场的长期空白，但所受到小产权房在价格以及客户方面的各种冲击也确实不小。尽管如此，记者还是必须提醒广大购房者：小产权房交易有风险，买卖需谨慎，切莫盲目跟风！

一路之隔的龙华河当前只是一条臭水沟

臭水沟2014年动工改造，老城区能否华丽变身？

此前记者就听说龙华河河水长期受污染已变成臭水沟，更有垃圾遍布、余泥渣土堵塞河道、蚊虫滋生等问题，导致附近居民频频向媒体反映“龙华河现今两岸居民生活不能开窗”。

而走出幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价）售楼处不远，记者则发现，原来臭名昭著的龙华河与幸福城项目仅一条小路之隔。邻近幸福城的龙华河河段目前确实不仅仅受到污染已经干涸，发出恶臭，并且龙华河旁边也已经成为了建筑垃圾的填埋地，工地货车在此处来来往往，这些或许也与片区众多争先恐后修建的小产权房有一定关联。但据幸福城销售人员表示，虽然目前的龙华河确实只是影响生活的臭水沟，但相关部门已发布了龙华河最新的改造方案，且将在2014年动工。让我们期待此次龙华河的改造不再是以前的“越治越臭”，而是能够真正还原这条龙华地区客家人居住地的重要水道，为整个龙华片区带来华丽转身。

幸福城周边的各项市政配套有待升级

生活配套基本满足，高端配套有待升级

环顾幸福城周边，除了一些满足基本生活配套的小餐馆、小型超市以外，便是一个需要耗时半小时辗转几个路口才可抵达的大润发超市，真正高端、大型的生活配套并不像之前宣传的那样便利。记者感觉，莫非所谓的“传统的龙华繁华中心区”已被时代淘汰？

据关注幸福城的客户反映，项目规划有四期之大的幸福城不仅没有社区幼儿园，周边学位也只划到了较为普通的清湖小学，学位质量让众多客户失望。并且项目南面的各项高端配套如“文化广场、艺术中心和五星级酒店”，其高端气息也需要打折对待。

记者当天实地走访中发现，龙华文化广场的当前规划和绿化确实较为粗糙，加之临近广场的几条公路每有车辆经过便会尘土飞扬，实地探访时记者就吃了不少的灰尘，确实与“高端配套”一词还有些差距，且更接近于“脏乱差”。据附近的居民介绍，平时出入广场的多为外来务工人员家属，周边还不时有各种小摊贩出没，人流比较复杂，加上广场缺乏必要的管理和清洁，因此呈现出来的只是一种“只可远观不可亵玩”的现状。同样，项目另一高端配套“龙华唯一五星级酒店维雅德”属于在建状态，当前目测也尚且看不出任何高端气息，并且紧挨着酒店旁边也有一处小产权房已经在动工修建。

幸福城150平米户型入户花园阔绰

大户产品尺度阔绰，3.15米层高成亮点

此次幸福城推出的一期产品中，除了少量88平米三房单位，其他均为改善型的大户型单位。其中120平米四房单位方正实用，较为可惜的是双拼户型。而记者参观幸福城152㎡的样板房时，一进门的入户花园展示则着实让人心动，整体的样板房展示也不错，确实彰显出了幸福城的豪宅感。不过该户型参观下来，记者却发现了整个户型有且仅有一个两米四的生活阳台，并且厨房尺度也十分紧凑，无论是生活所需还是景观视野方面则成为了该大户型绝对的弊端。

而180平米的复式六房单位则从开间尺度亦或梯户比、样板展示方面都支撑起了幸福城的豪宅定位，作为片区内少见的复式产品，相信该户型产品值得龙华片区追求复式生活的改善型客户关注。与此同时，正如幸福城主打的”层高3.15米“所言，幸福城的户型层高确实相比现在市场上层高不超过3米的其他户型产品要感觉开阔舒适得多，也成为了幸福城豪宅定位的一大亮点。

网易房产踩盘特工队踩盘总结：

片区虽有机遇，项目定位太高恐骑虎难下？

虽说龙华老城区当前豪宅市场空白，且各种改造将为片区带来潜力与机遇。但当前处于认筹阶段的幸福城（优惠购、楼盘相册、最新报价），其销售人员告诉记者，幸福城是片区首席豪宅定位，与其他项目不在同一个档次，面对的客户也是高端类型客户。而综合同为龙华老城区的两个项目，龙华花半里（优惠购、楼盘相册、最新报价）大户型单位均价约1万8/㎡，而锦绣御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）均价1万9/㎡，如此一来，莫非幸福城的开盘均价当真要跨过2万/㎡？幸福城现场销售对记者的提问并没有否定，只表示肯定会参考周边价格。而后现场有看房客户向记者表示，幸福城项目此前花了重金邀请了范冰冰等明星助阵，就怕是为了要卖高价。如果真的开盘均价达到2万/㎡，可能自己也会考虑深圳北片区的一些新开楼盘。

幸福充满挑战，改善置业还需从长计议

幸福城所在的龙华传统老城区当前确实问题多多，不仅各种小产权房霸占了大半壁江山，且周边各项配套以及龙华河现状影响，让人感觉确实”幸福充满挑战“。而作为购买大户型产品的改善型置业客户，一般已经脱离了刚需置业的初级需求，而追求的是生活舒适，房子保值增值等多方面的一步到位。因此，记者建议，改善置业者需要的并不是抢占开盘折扣而慌忙出手，而是从长计议再三考量。