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长和系分拆酒店上市折戟 内地多项目降价跑量

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长实年内酒店上市的机会已十分渺茫。 本报记者 邝阳升 摄
长实年内酒店上市的机会已十分渺茫。 本报记者 邝阳升 摄

一出市场瞩目的酒店分拆上市大戏,历时不足50天即被仓促叫停,11月25日晚,李嘉诚旗下上市公司长江实业集团有限公司(0001.HK,下称“长实” )发布公告称,原定在今年12月3日刊发有关酒店分拆上市招股书的计划已取消,公司不保证分拆上市事项仍会进行,这意味着长实年内酒店上市的机会已十分渺茫。

港股市况积弱多时,投资者反应欠佳,被普遍解读成是长实搁置上市大计的主因。上市不成,长实转而寻觅出售等其他套现渠道。香港方面已有消息传来,目前已有买家就收购酒店资产事项与长实进行了接洽。长实有关发言人也在接受采访时承认,公司并未就酒店上市制定出确切的时间表,同时,也在考虑其他方案。

以出售资产眼光,李嘉诚是全球第一,相信没有人反对。按照李嘉诚系分拆业务的经验来看,一般都证明事后经济形势处于衰退周期。今年以来,不仅在香港,在内地,包括长实、和黄在内的长和系无论在拿地还是销售方面,都以收缩姿态呈现,收拢资金为王道。

酒店上市计划搁置

今年10月中旬,长实就对外宣布,有意把旗下4家Horizon品牌酒店分拆,以“合订证券”形式在香港主板独立上市,这是继公司打包内地三处商业地产赴新加坡上市后的又一大动作。

“合订证券”即把发行人的不同证券在法律上捆绑在一起,在不能单独转让或交易的基础上所作出的上市安排。而本次计划分拆上市的四间酒店,均位于香港,总出租面积约为332万平方尺,共有4833间套房,平均每平方尺租金介乎7000-8000港元,估计其物业总估值至少达到266亿港元。长实也承诺,分拆上市后,将会把酒店净收益的90%用作分红。

这是被长实内部推崇较高的一项运作。有已从长实离职人士对时代周报记者称,公司还是很看重这次分拆上市计划,在向港交所递交上市申请之前,也早已筹备了近一年时间。在他看来,分拆酒店好处诸多,“可建立一项新公开买卖工具,吸引属意于纯酒店或酒店相关业务的投资者,最直接的结果就是变现酒店价值,释放大量资金用于新投资。而上市成功,日后还可以以注资或者其他形式体现整体酒店的价值”。

据了解,长实旗下酒店总资产价值约431亿港元,包括11间酒店及1间发展中酒店,分拆上市的4间在其中规模较大。事实上,多家大行也进行托举,如摩根大通就发表报告指,长实分拆酒店之举,意在捕捉低息环境下出售成熟物业的时间窗口,市场预期其可因此套现5亿-8亿美元,并将该资金用于回报更高的投资,可助收窄其股价较资产净值的折让幅度。

进展很快,1个月后,长实酒店上市申请已通过港交所上市聆讯。长实也正式发出公告确认分拆,并列出拟于12月3日或之前刊登招股书,而股东须于11月29日前完成过户登记,方可获得Horizon的优先分优惠购楼盘相册最新报价)权,预计集资最多8亿美元(折合约62.4亿港元),并定于11月20日进行上市前推介。

事不遂人愿,推介会并未如此进行,而“以出售形式代替分拆”消息则在投资者中弥散开来。对此,长实发言人仅简单对外回应称,分拆Horizon尚余技术细节未解决的同时,正考虑其他方案。

长实随后在11月25日发布的公告证实,招股书不会于12月3日或之前刊登,上述过户登记截止日期亦失效。长实并没有解释原因,但提醒投资者,公司不保证分拆将会进行,“是否进行交易和全球发行,这完全取决于市场状况及定价”。

投资者担心高位接盘

“香港股市已逐渐失去光芒,市场投资意愿萎缩,导致新股上市各方面,无论平均交易规模、五大新股以至市场估值均受到打击。”德勤中国上市业务组合伙人林国恩对记者分析,今年前10个月,香港IPO融资额创下自2004年以来新低,期内总共有51只新股上市,但仅能募集489亿港元,与去年同期64只新股上市,融资额2214亿港元比较,分别下降19%和78%。主板于今年5月和9月均没有新股挂牌。申请的处理期限已过、申请被拒和自行撤回上市申请个案数量则创自2004年以来新高。以全球融资额计算,香港股市已从第一位下滑至第六位。

某不愿具名的港股分析师也对记者表示,长实也在不停地市场摸底,但遇上市况波动,认购气氛不如预期。据他介绍,长实酒店上市计划最初希望预计集资10亿美元(约78亿港元),投资者反应并不理想,所以才把规模降至8亿美元(约62.4亿港元)。

尽管如此,投资者也并未买账。“这次分拆业务名为酒店套房,但其实是酒店式公寓。” 有券商基金经理对记者介绍,虽然目前90%左右的入住率还不错,但酒店旅游业与经济形势挂钩度非常高,“十一”黄金周期间,中国内地赴港旅游以及购物的热度有所下降,未来如果酒店租住率不如以往的话,也自然会影响到股价,这是投资者必须留意的风险。

“李嘉诚善于灵活处置和重组企业集团业务,在多元化思路下,动态剔除盈利黯淡的业务,吸纳有前景的产业。”上述基金经理还称,但李嘉诚系内公司搞分拆,由时机到包装到宣传到定价,一贯都是系内专业人士和系外高手悉心安排,经常以摸顶价定价,而分拆的业务上市后股价就一路下滑,这也是目前投资者所担心的,怕在高位接盘。

早年,长实分拆TOM科技网和长江生命科技高价上市,但现价已比上市价分别跌逾四成和六成。近年,长和系又分别以房产和商业信托形式分拆汇贤及和记港口上市后,表现也欠佳,现股价比上市价分别跌两成。

中房信研究总监薛建雄也对记者介绍称,目前资本市场对长实酒店计划的接受度低,还在于长实方面并没有形成一个强大的酒店运营品牌。

种种原因,长实酒店分拆上市计划最终还是未成行,转而与机构投资者直接谈出售,希望能反映酒店的合理估值。《华尔街日报(博客,微博)》爆出的消息显示,目前已有买家就收购酒店资产事项与长实进行了接洽。

“李嘉诚系并不缺钱,逻辑判断上,不能把他所做的分拆和出售业务看成是一般公司资金链紧张的对策。年中报来看,长实净负债仅6.4%。在地产业务这一块,包括和黄在内的长和系在一定程度上是在收缩。”有分析人士指出。

内地多项目降价跑量

长和系的收缩姿态,在内地楼市表现明显。

尽管在今年8月份举办的长和系中期业绩发布会上,李嘉诚等一众高层都强调称,“内地不会紧缩,我们会继续投资,很多人都没想到,去年到今年,我们在内地一直都在买地。”但盘点长实和和黄这几年在内地的拿地速度,就可窥变化。

2010年11月,在阔别内地土地市场33个月后,李嘉诚以超人归来姿态再露面,在28天内连下4城,旗下长和系两家公司以合作形式共斥资逾73.8亿元,席卷大连、重庆、南京、上海等城市。

2011年,长和系在香港拿地仅18万平方米,但在内地市场合作拿地5幅,新增土储达100万平方米左右。

长和系两家公司仅在今年5月份,新获上海青浦区域的一幅地块。号称要自行独立进军内地房地产市场的长实,除了拿地方面,亦未在收购项目上有所进展。

此外,长和系在内地的销售策略已作出调整,以低于市价快速出货回笼现金。今年4月份,长和系楼盘御沁园28000元/平米左右的均价首次开盘,被市场质疑贱卖。是截至目前上海长和系众多别墅项目中最便宜的一个。

该项目曾出现于上海市规划和国土资源管理局8幅拟收回和督促开工的闲置土地名单中的。从上海网上房地产显示的数据来看,截至目前,该楼盘此前推出的175套房源仅有6套未售。

“这跟他们的低开策略有一定的关系。”薛建雄透露,其实2010年的时候,这个项目的预期价是在5万元/平方米。而当地的中介人士告诉记者称,该项目周边绿地梧桐院的联排别墅在去年7月份的报价就已到了3万元/平方米。

同样,位于广州番禺的珊瑚天峰豪宅,也被指从每平方米16000元的水平大幅降至11000元,降价幅度超过三成。而长和系位于重庆项目珊瑚水岸的售价,也由此前15800元/平方米降到13500元/平方米,降幅15%。

“港资企业大多都是运作很成熟的企业了,他们对市场更敏感,长和系动作那么多,说明他们对楼市不看好,至少今年折腾不出什么了,所以才急着回笼资金,年底业绩也好看点。”上海地产业内分析人士对记者称。

高盛报告也指出,经过价格策略调整,长和系在内地今年可按计划完成销售目标150亿元。美林在其研报中也指出,内地楼市业务的销售提升,为长实提供了增长动力,上半年入账销售增长了1倍,为EBIT(息税前利润)贡献超过25亿港元;另外,上半年长实及和黄的物业销售达100亿港元,租金收入更有正面惊喜,相比去年上升37%。

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