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和记黄埔楼盘收取诚意金每笔10万 涉嫌违反规定

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记者日前在采访中发现,该项目涉嫌在销售过程中收取诚意金,每笔涉资为10万元。

位于北京东四环与东五环之间的御翠尚府,是李嘉诚旗下和记黄埔(北京朝阳)地产有限公司(以下简称和记黄埔)在当地的首个住宅项目。北京住建委官网信息显示,御翠尚府为逸翠园二期推广名,这批房源于2011年11月26日拿到预售许可证,然后开盘销售,合计上市房源为486套。本月25日,和记黄埔将对剩余房源进行整合后二次开盘,主要为大户型。

《每日经济新闻》记者日前在采访中发现,该项目涉嫌在销售过程中收取诚意金,每笔涉资为10万元。

据御翠尚府销售代理商方面的一些人士透露,在该楼盘预售证未发放之前,开发商就已开始收取诚意金。对于这一说法,御翠尚府售楼处相关销售人员也未予否认。

记者试图与和记黄埔方面取得联系,但截至发稿时,尚未获得其正面回应。

有法律人士指出,倘若上述情况属实,则属于违规操作。

销售员证实收取诚意金

近日,记者以“购房者”身份走访了御翠尚府销售代理商之一的21世纪不动产,一位销售员表示,“要是有意向,哪天你有时间的话,我带你过去看一下现场,那里有沙盘、户型介绍等详细资料。届时若合适,你可以提前预订,以诚意金的形式操作。待(2月25日)开盘时,你就有优先购买权了。”

为了进一步打动“购房者”,该机构另一位销售员接着介绍说,自去年10月开始,就不断有客户提前交纳诚意金预订,而在交诚意金的时候,客户与开发商之间不需要签订购房合同,只是先行排号,有优先购买权。

“现在也不好判断就一定买。”面对记者这个“购房者”抛出的疑问,对方说,“所以建议你马上去现场看一下,相信看了现场后你就会确定的。届时你可以先交10万元诚意金,先排号。”根据介绍,交完10万元诚意金后,如果客户没在约定的时间内购房,视作客户自动放弃,开发商会将10万元诚意金全额退还。

记者以“购房者”身份在御翠尚府另一销售代理商北京美联物业一家门店暗访时,也遇到了类似情况。

一位隶属于和记黄埔的销售人员证实说,“客户确实可以先行交纳诚意金。”并称,如果有意向,可以先交10万元诚意金,客户认购后,这笔钱会自动转化成定金;如果最终未能认购,开发商会把钱退还。

不过,一位业主向《每日经济新闻》记者反映说,开发商退还10万元诚意金的时间是60个工作日之内。据他介绍,去年11月27日(该楼盘当日开盘)前其被要求交纳10万元诚意金,否则无资格参加当天20时开始的摇号选房。交纳诚意金时,开发商也对其介绍,如果客户没有选中房子可以退款,但开发商并未明确告知退款时间“需要60个工作日”的事实。待自己确定不买房而要求退款时才被告知,10万元诚意金的退还时间为“60个工作日之内”。按照60个工作日的退款时间计算,中间需要跨越元旦、春节,自己于2月底才能拿回先前交纳的诚意金。

记者就此与御翠尚府售楼处销售人员沟通。一开始时,销售人员一再肯定地说:“如果不买,就直接退给你。”但当记者以北京美联物业一家门店工作人员所言的“60个工作日退款”质询时,对方才改口说“60个工作日之内退给你。”其同时强调,去年11月前后交纳诚意金的第一批客户,后来退款的事宜不存在任何障碍。

涉嫌违反住建部规定

如果21世纪不动产与北京美联物业上述销售人员的说法属实,则表明御翠尚府开发商在未获得预售证之前便开始收取诚意金。事实上,未获得预售证便收取类似诚意金等操作方法,一直为政策严打的对象。

2010年4月13日,住建部颁发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)。其第一条便是:“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”

一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者分析说,御翠尚府自去年10月在尚未获得预售证的前提下,便开始收取一笔10万元的诚意金。如果此消息属实,其行为涉嫌变相的非法集资,该做法或也违反了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第九条的规定。该规定内容为:商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

对于违反《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》相关规定的处罚,该通知第十六条明确指出:“要责令限期整改,记入房地产信用档案,并可暂停商品住房网上签约;对拒不整改的,要依法从严查处,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门,限制其参加土地购置、金融信贷等活动。”同时,第十七条进一步指出,“对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为,应当记入房地产开发企业信用档案,公开予以曝光。”

律师:或违反合同法公平性原则

事实上,仅是御翠尚府在去年11月27日20时摇号选房前向消费者收取诚意金的行为,就被一些律师认为“存在非法集资等嫌疑”。

北京市大成律师事务所律师付明德向《每日经济新闻》记者指出了两个疑问。首先,御翠尚府开发商收取诚意金的协议是不平衡协议,有关60个工作日内退款的约定是无效的。

据介绍,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定,消费者在消费过程中享有知情权与选择权,而开发商在摇号选房前收取诚意金,在某种程度上剥夺了购房者的知情权和选择权。“在选房前消费者还未能充分了解相关房源的情况下,被要求交纳10万元诚意金,显然是对消费者知情权的剥夺;而在消费者交纳了诚意金,后来未能认购的前提下,硬性规定60个工作日内才能退还的行为,又剥夺了消费者的选择权。”付明德说。

其次,他还认为,有关60个工作日退还10万元诚意金的做法,客观上造成了一段时间内,御翠尚府开发商无息占有一笔资金使用权的事实,这一事实违反了“任何非金融机构都不能吸收公众资金”的相关法律规定。

在接受记者采访时,广东大公威德律师事务所律师王厚伟持类似观点。王厚伟表示,首先,房企收取诚意金,没有法律依据,如果大量收取诚意金,就存在非法集资的嫌疑;其次,在选房前收取诚意金,虽难以找到消费者被逼迫的证据,但在交纳时,消费者内心肯定有被逼迫的心理,因此此举也违反了合同法的公平性原则。

《每日经济新闻》记者日前已就上述问题联系和记黄埔相关人士,但截至发稿时,尚未得到对方的回应。

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