刚需客逃离投资客逃离? 东莞惠东2015风水轮流转
2015-11-2 逃离篇
网易房产深圳站|记者:陈跃、郑帆 邮箱: szlsbgt@163.com
长期以来,深圳、东莞、惠州在楼市中一向有着千丝万缕的三角关系。十年风水轮流转,随着深圳房价暴涨,越来越多的深圳刚需客投资客涌入东莞抢房,相比之下,今年惠东的人海战术不复存在,超级大盘们纷纷哑火,进退两难。铁打的惠东大盘,流水的深圳游客,天量库存如何破?

网易房产原创报道 近日,有中介机构研究数据显示,目前东莞、惠州等临深片区来自深圳的客户置业占比已超过7成之多。

毋庸置疑,由于今年以来深圳房价的暴涨,两拨深圳人大举进军莞惠,除了“被外溢”的深圳刚需购房者,实际上还包括了逐渐退出深圳楼市,转投临深片区的投资客们。长期以来,深圳、东莞、惠州三个城市,在楼市中一向有着千丝万缕般的三角关系,着实密不可分。

而除东莞以外,深圳人近几年来,跑得最多的临深片区,则非惠东莫属。毕竟每一个惠东楼盘在深圳宣传时,都会称自己是“深圳东”。在那片海岸线,一大波打着旅游地产旗号的开发商争先恐后圈地盖楼,每年一到夏天,十余个楼盘迎来大战,无数深圳人也被“消费”。

据中原地产数据显示,2009年惠东房价均价为2881元/平方米,2010年惠东房价已快速攀升至5000元/平方米,2011年每平方米均价已达6700元。去年2014年,惠东新房成交均价报收6673元/平方米,价格居惠州之首。

5年之间,惠东房价狂飙4466元/平方米。深圳人在此的买房热情,远远要高于无海景、无品牌开发商、无铺天盖地营销推广的东莞片区。

但来到了2015年的金九银十,如此良辰美景已逐步消散。

十年风水轮流转,以往在深圳人看来,是“买不起深圳房的纯刚需房”的东莞临深区域,今年以来屡屡遭到深圳人“秒杀”,房价不断飙升,凤岗均价破两万、虎门破万、松山湖破万、塘厦破万……中介数据显示,今年前三季度,东莞新房成交量排名前十的区域多分布于临深片区,并且这些区域可售房源不断告急。

而今年的巽寮湾海岸线上,则少了许多热闹,多了几分哑火。在这片投资热土,天量的土地供应多年来催生出的更多的是残忍的价格战。在经过2013年白热化竞争阶段后,惠东滨海市场在2014年趋于平静,而这种状态也一直延续到了今年夏天。

尽管有分析人士指出,未来不仅是投资客,更多的将会是一些潜在刚需也会逐渐向东莞惠州周边扩散,趋势如此虽然过程缓慢。

但不可否认的是,深圳人临深置业的“东莞or惠东”天平,今年已经发生了明显的倾斜现象。

  深圳客今夏入莞"秒杀"抢房 临深镇区房价已破万

2015年金九银十,东莞7成住宅被深圳客买走、深圳客来莞抢房致本地人很烦、深圳客撑起临深楼市半边天……

不少购房者发现,曾经被他们当成置业最后退路的临深片区已经不能和前两年相提并论了,其中变化最大的莫过于东莞临深镇区。凤岗楼盘均价破两万、虎门破万、松山湖破万、塘厦破万……其中涨势最受瞩目的莫过于位于凤岗的益田大运城邦资料团购论坛),该项目2010年开盘售价为8500元/平,随着产品不断推新,价格也一路看涨,截止至2015年10月份的最新销售均价已暴涨至21000元/平,涨幅高达147%。

东莞临深镇区房价不断飙升的趋势让深圳刚需族傻眼。而这,仅仅只是临深片区楼市的一个缩影。

众所周知,深圳房价涨势凶猛迫使深圳客外溢已经成为了临深楼市的常态。东莞合富辉煌最新数据显示,今年前三季度,东莞新房成交量排名前十的区域多分布于临深片区,这些区域可售房源告急。

作为深圳客置业强有力的“后援军”,东莞临深镇区向来是承担深圳购房者外溢的主力战场,不仅仅是因为其与深圳距离近,更因为这些片区处于“房价洼地”。如位于塘厦的金地仟百汇,多次加推皆销售火爆,屡创“时光”佳绩。据金地集团东莞公司透露,金地目前在临深片区共有5个项目在售,而这5个项目在9月曾创下单周销售金额超7亿元的记录,成交客户中深圳客占据9成以上。

“对于临深片区来说,它们从来都是搭深圳的顺风车的。可以说,这个片区的楼盘项目都是瞄准深圳客来制定营销方式和打造产品的,所以成交火爆是意料中的事情。” 链家二手房研究院总经理肖小平表示。

成交暴涨随之而来的就是房价调整。受深圳客批量入市的影响,东莞临深镇区的房价水涨船高,上涨幅度惊人。东莞一手房成交均价更是在9月份创下了历史新高,达10176元/平米。

业内人士表示,东莞临深片区的房价接下来还会上涨,深圳客已不局限于在临深片区购房,目前其购房区域逐渐扩大,将会更加深入东莞各大片区,如长安、莞城等。

刚需客逃离投资客逃离? 东莞惠东2015风水轮流转
东莞临深片区楼盘开盘价格今年屡创新高

  跨城置业或成常态 内在风险需警惕

当前,许多深圳刚需年轻人对于深圳目前的房价无可奈何,而去临深片区置业仿佛也成为了一个难题。

“塘厦、凤岗的房子是便宜,可是要整天往返两座城市,交通拥堵不说,以后教育、医疗这些都是问题啊。”有购房者表示,自己也去过临深楼盘考察过,但是一想到以后孩子上学和医疗、社保等问题,就打退堂鼓了。“再说了,以后如果想换房子,也不确定难不难转手。”

在深圳这样的购房者不在少数。尽管临深片区楼市成交一片火热,但是这些人群出于各种考虑最终还是没能下手。

肖小平表示,购房者应该考虑清楚置业目的是什么。“在临深片区购房自用兼投资的想法是不成熟的,购房者应该明确到底是要投资还是自用。一般来说项目都会给你描绘一幅很美好的蓝图,但我个人建议是不要轻信,因为这些太长远的东西比较难做比较,最好是衡量一下这些规划是否能在3年内实现。”

尽管跨城置业存在种种风险,但有不少深圳购房者表示冲着临深片区的价格洼地也愿意在那里买房。“深圳一套房子的首付可以全额买东莞的房子,你不得不承认这是个巨大的诱惑。”在东莞置业的詹小姐表示,东莞圆了他们的置业梦,而这个梦在深圳却曾经饱受过高房价的碾压……

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惠东片区365天都有大批中介进行"打街霸揽客"

  惠东滨海楼盘2015年哑火? 天量库存如何破?

与东莞临深片区今年“全面告捷”截然不同的是,今年以来,深圳人或许很难体会到以往惠东楼盘的“永不停战”。

自2011年以来,惠东海岸线上十多个海滨度假大盘林立,深圳人都知道的是,每每夏季到来,平静的巽寮湾则可谓是短兵相接、各显神通,火药味十足。时至2015年,有业内人士指出:惠东真的越来越难卖了。

与东莞临深片区的刚需定位不同,被赋予“投资+度假”功能的享受型惠东楼盘,如今正呈现出“需求减少,供应却见涨”的尴尬局面。实际上,经过2013年白热化竞争阶段后,惠东滨海市场在2014年趋于平静,而这种状态也一直延续到了今年夏天。

在深圳二季度以来房价暴涨的大背景下,越来越多的深圳客无论是刚需亦或投资,都更多地往东莞临深片区转移,而这些片区的各个楼盘也自然“有求必应”,该开盘的开盘,该涨价的涨价,用火热甚至火爆来形容绝不为过。而如此一来,铺天盖地的广告宣传中,也显得惠东的超级大盘们今年的“推盘声音”越喊越小声,一度哑火。

“铁打的惠东大盘,流水的深圳游客”,进入2015年,惠东以往的人海战术已不复存在,除了依旧打着白菜价的碧桂园项目,其他惠东各大开发商貌似都在静观其变,看如何击破当下惠东滨海楼市“进退两难”的局面。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾极度担忧惠东楼市出现泡沫,其表示,经过多年发展后,目前惠东片区逐步成熟,但短期内来看,惠东楼市供应量巨大,仍然有滞销的可能。

整体推盘出现哑火的背后,除了东莞楼市分流了部分客源,当中折射出的,仍旧是惠东“天量库存”的问题所在。业内人士表示,惠东滨海片区的开发量太快太大,相当于要用一年的开发量去吞掉未来三到五年的需求量,因此正面临着巨大的销售压力,供应量大的楼盘将遭遇数年来最大挑战。

据了解,相对于前两年的海量供应,2015年惠东楼市的供货量锐减,预计今年全年的供应量约9921套,新增供应面积预计达93.95万平方米,相比去年同期要下降了35.33%。

  惠东金九供应环比暴增465% 成交却跌了8.69%

据惠州世联行研究数据显示,今年上半年惠东一手房成交呈现“三降”,上半年商品房共成交6693套,成交面积68.59万平方米,同比下降1.63%,而上半年成交金额为44.71亿元,同比下降6.10%,成交均价为6519平方米,同比下降4.54%。

而根据惠州中原地产的最新监控,在刚刚过去的金九,惠东的一手住宅供应达到2409套,环比暴增465.49%,供应面积22.61万平方米,环比同比大幅增长了156.58%。

但在成交方面,则并没有像新增供给那样出现“井喷现象”。惠州中原数据显示,9月份惠东一手住宅成交1125套,环比下跌了8.69%,成交面积9.31万平方米,环比下跌了9%,成交均价为7441元/平方米,环比微跌1.12%。

业内人士分析道,尽管金九供应激增,但其成交数据需要银十之后或许才能真实呈现,而即使成交失色,但事实是,惠东当前稀缺的滨海资源仍旧受到各家开发商青睐,仅今年上半年,惠东滨海沿线成交经营性地块15宗,共计64万平方米,成交金额达到8.44 亿元,土地表现远在惠州中心城区之上。

有分析师认为,由于上半年股市大幅震荡,对惠东滨海投资项目的负面影响会较大,同时由于惠东巽寮湾本身可游玩的项目较少,除了滨海资源至今少有其他旅游设施,因此客源局限,置业热变得越来越理性,所以预计未来几年内,整个惠东供应量过大,淡季空置率高的问题将越来越突出,部分“玩不转”的项目可能销售会受到较大阻碍。(网易记者 陈跃、郑帆)

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