深圳"金九"房价同比暴涨58% 今年新房真的不够卖?
2015-10-07 新房篇
网易房产深圳站|记者:陈跃 邮箱: szlsbgt@163.com
网易记者采访到十月即将入市的其中一个全新盘营销负责人,其认为,接下来的银十仍旧会是深圳楼市的小高潮,一来深圳房价并不是完全虚高,二来是因为金九银十随着推盘量加大,市场的热度也会提起客户的关注,同时可选择的项目也比较大,继而使得购房者走出此前的持续观望期。

网易房产原创报道 金九已过,备战银十?然而,在国庆黄金周的第一天,深圳一手新房备案就出现了“零成交”的现象,有网易网友形象评论:出来混,迟早是要还的。

有着“楼市风向标”之称的金九银十,或许在经历了上半年的暴涨与透支后,似乎并没有一如既往地傲娇起来。

在刚刚过去的9月,据市规土委统计数据显示,今年9月深圳全市一手住宅共成交4060套,环比下跌28.1%,成交面积40.9万平方米,环比减少29.1%,而新房均价则为36191/平方米,环比基本持平,同比仍旧暴涨58%.

九月底,网易新闻客户端房产频道发起主题为“今年深圳金九银十 你会买房吗?”的调查问卷,获得了将近3000名网友参与投票。

其中,704名网友投票认为“会,政策利好下打算伺机出手”,占比24.2%,而1449名则认为“房价太高,金九银十也拒绝出手”,占比49.8%将近一半,另外还有26%的网友投票认为“还是观望一下再说”,票数为758票。

库存仅够卖六个月 深圳今年新房真的不够卖?

从投票结果不难看出,今年深圳房价的一轮暴涨,使得大部分人在楼盘促销狂潮到来的金九银十面前,态度已从以往的“看优惠伺机就出手”转变为“拒绝出手”。也有业内人士认为,今年9月的市场情况较比上半年有所回落,但银十的楼市仍旧值得期待。

去年十月份,深圳一手房入市的项目虽然不足20个,但市场整体成色十足。有统计数据显示,接下来的10月份,深圳预计总共将有25个项目开盘或加推,在推盘潮下,深圳楼市又能否重振雄风?

  金九深圳一手房价嚣张领涨全国 成交量却连跌三个月

10月1日,中国指数研究院发布“9月份百城价格指数”,报告显示,金九全国楼市保持平稳回升态势,其中北京、上海等十大城市新建住宅均价环比基本持平。而值得关注的是,深圳同比涨幅继续占据榜首,高达28.5%,1.77%的环比涨幅也为十大城市中的最高值,均价达38767元/平方米。

实际上,看似仍旧嚣张领涨全国的深圳一手房,直到金九已经是经历了成交量三个月的环比连跌。据网易记者统计,9月深圳新房均价36191/平方米,环比基本持平,但4060套的成交量,对比6月的7494套,7月的6414套,8月的5643套,则环比依次下跌了14%,12%,28%。

库存仅够卖六个月 深圳今年新房真的不够卖?

从环比上看,9月份成交量的环比跌幅,相比前两个月还要再次扩大。而从深圳各区的新房成交量看,同样堪称全线下降,原特区关内三个区更是跌幅惊人:福田9月新房成交24套,环比大减72.4%;南山成交438套,环比减少45.2%;罗湖成交27套,环比减少68.2%。

金九遇冷,有业内人士也表示其实不难预料。其认为,因为自今年“330”新政后,二手房的失控暴涨也带动了一手房的疯抢疯涨,从而上半年的疯狂实际上已经提前透支了购买力。

美联物业全国研究中心分析认为,经过上半年的疯涨之后,深圳房价已经处于高位,购房者变得更加理性,对于过高的房价不会疯狂追买。

克而瑞深圳机构高级分析师则认为,只要目前的火热行情不转向,深圳楼市并不会存在去化方面的压力。近期价格在成交量持续回落的情况下可能面临小幅调整,但展望未来的深圳房价走势,则仍将有较大的上升空间。

  深圳新房仅够卖6个月了 房价会否被迫再上涨?

而在库存面前,深圳新房的去化真的仅仅是没压力那么简单吗?

据了解,对于房地产市场一般来讲,8-10个月的库存比较正常,10-12个月偏高,消化超过12个月,说明库存积压比较严重,销售去化也会有明显的降价压力。反过来,如果库存低于8个月,那么房价就有上涨的压力。

市规土委数据显示,截至9月底,深圳新房存量情况为374.8万㎡,可售套数为35014套。由于已经连续三个月成交放慢,如果按照九月最后一周成交量来看,深圳当前库存尚属于健康水平。但根据深圳中原的研究数据,深圳8月底的库存去化周期仅为5.6个月,因此深圳近半年新房暴涨,因此低库存还不足以造成房价上涨预期。

库存仅够卖六个月 深圳今年新房真的不够卖?

网易记者通过查询前几年年同期房价数据发现,从2011年至2014年,每年金九的新房成交均价同比涨幅均在4%左右,因此每年都要不少购房者感慨“一年又白干”。然而今年以来深圳新房库存低,今年金九一手房价同比更是暴涨了58%。

对此,美联物业江少杰表示,“从今年看,深圳新房库存一直处于历史较低水平,尤其是下半年以来更为明显,这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系”。其认为,深圳住宅土地供应非常少,加上常住人口自有房率低仅30%,所有的这些因素造成了在几个一线城市中,深圳的住房需求水平最高。

近期也有分析指出,近3年来,深圳平均月薪酬只涨了411元,但是房价涨了16498元/平米,房价涨幅是工资涨幅的13倍,对比惊人。实际上,虽然不少声音认为使深圳的地产黄金十年已经过去,但也有业内操盘手向网易表示,深圳的购房者具有特殊性,不仅更加年轻,更加理性,而且置业居住的需求十分明确,也正是由于深圳楼市的刚需性和活跃性,这不仅是原因,同时这样也才决定了,在深圳房地产是仍旧是一个投资的重要渠道。

深圳房地产研究中心主任王锋也认为,深圳房价快速上涨,既有长期因素,也有短期因素,在城市创业浪潮的氛围下,加上多层次资本市场的支持,深圳迅速成为互联网之都、创业之都,从而诞生的一批富裕群体,这些群体便是深圳近期购房的主力。

  金九购房者热情下跌 银十开发商仍旧看好

网易记者查询发现,去年金九,深圳全市共15个项目进行了开盘或加推活动,如时间再往前推,在前年9月,全市开盘或加推的入市项目则共达到了19个。

而在今年深圳金九,尽管经历了前两周的每周均只有两个楼盘入市,但在金九后半月,开发商蜂拥入市,第三周开盘加推的项目达到了10个,而最后一周也8个项目入市,整体的推盘量超过20个,已经超过了前两年金九的推盘量。

但金九开发商的推盘“热脸”,似乎面对的是逐渐冷静下来的深圳购房者。据深圳中原检测,即将是在周末一天全市推盘量将近两千套的情况下,深圳人的购房热情依旧没有被调动起来。

9月19日,深圳金九迎来首个小高潮,当周周末十盘入市,尽管有部分项目销售率达到9成,但也少见此前动辄千人抢房,屡屡售罄的场面。而在9月第一周,鸿荣源尚峰加推360套68-115平米的二至五房,销售率仅有65%,堪称金九首个滑铁卢。9月第二周,位于宝安的联投东方开盘,推出1400多套76-147平米三至五房单位,最终现场销售率仅五成,也成为今年深圳金九众多开盘加推项目的一个“反面教材”。

另一方面,金九过后的银十黄金周,开发商热情也似乎再次受到打击。今年国庆长假,深圳仅有少量新房面市,并且在营销动作上也没有去年如“承诺无条件退房”那样给力。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄分析认为,9月底开发商普遍加快了推盘速度,而大部分加推楼盘多执行原有价格,涨价情况会稍有暂缓。

数据显示,深圳十月即将入市的项目达到了25个,网易记者采访到十月即将入市的其中一个全新盘营销负责人,其认为,接下来的银十仍旧会是深圳楼市的小高潮,一来深圳房价并不是完全的虚高,二来是因为金九银十随着推盘量加大,市场的热度也会提起客户的关注,同时可选择的项目也比较大,继而使得购房者走出此前的持续观望期。

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