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“广州200亿建光谷成空城”、“世界上最大鬼商城-东莞华南mall”、“深圳华南城陷资金困局”......随着中国商业地产“泡沫论”的甚嚣尘上,国内被称为“空城”、“鬼城”,被质疑“资不抵债经营受困”的商业地产项目很多。

但这些被唱空的商业地产项目,哪些是真正的困窘不堪?哪些又仅仅是常识缺乏、商业炒作、一叶障目造成的假象?网易房产选取案例,对珠三角那些“被唱空”的商业地产进行了一线调查证实。

新华南MALL阵痛后已重启 商业经营多难题悬而未解

   “没有那样辉煌,也没有如此惨淡”或许是对地处东莞的新华南MALL的

最好描述。

   作为中国大型商业项目的一个典型代表,华南MALL经历了坎坷和阵痛,

目前处于重启和调整期的华南MALL改变定位和方式,空置率控制在36%的正常水平,酒店、游乐场、候机楼、住宅等目的性较强的消费项目经营不错。

 

   但在传统商业的板块,旧伤新痛,新华南MALL 由于恶性循环影响商户信心,造成的招商难题;初期商铺散售造成的产权纠纷、规划和运营难题仍有待解决;通过零售商铺回笼现金的方式并非商业物业运营的长效方式;同时,地处东莞万江的华南MALL作为郊区综合体的超级样本,也将面对国内不成熟的业态运营的风险。

 

   不论如何,国内企业在开发和运营大规模郊区综合体上,并不成熟,而综合体作为未来城市人口的居住方向,我们更愿意看到的是,新华南MALL若成功,给国内同类业态运营带来的,将是不小的突破。 [详细]

东莞新华南MALL

 
新华南MALL
    经过阵痛期的华南MALL中目前有麦当劳、真功夫、KFC等品牌入驻,酒店、欢笑天地、候机楼等目的性较强的消费项目经营不差。
 
“最大购物中心”与“最大鬼城”

  “华南MALL作为中国大型商业项目的一个典型代表,经历了坎坷和阵痛。”在网易房产的采访中,新华南MALL投资商北大资源集团如是表述。

    的确,2001年筹备,2002年动工,2003年开盘,2005年试营业至今,华南MALL一方面披着“世界上最大购物中心之一”的荣誉,另一方面却又长期顶着“最大鬼城”的头衔,备受质疑。

    当商界传奇人物胡桂荣怀着再造传奇的心愿,试图在万江片区的荒野中造出“立足珠三角,辐射全中国”的美式超大购物中心时,这个颠覆性和超体量的商业体曾经引起轰动,2003年开盘初也曾有过10万人次的日均人流量。

    但即使百万人群,也仅仅是猎奇。

    开业不久,在商户纷纷撤场的压力下,2006年三元盈晖以股权转让方式将华南MALL交予北大资源集团,2007年正式更名为“新华南MALL”,系列重组和挑战也随之展开。

空置率36% 部分消费项目经营不差

  如今,新华南MALL调整了5年有余,随着北大资源和三元盈晖方面对媒体的态度日渐开放,华南MALL空置率超过80%的传闻,也在今年的官方回应下,有了“36%”的准确空置率数据。

    “新华南MALL正在营业的商业面积超过了30万平方米,空置的商业面积不足17万平方米。”三元盈晖方面就向网易房产表示,2012年新华南MALL的万达电影院更是接待了超过70万观众,游乐园接待游客达100多万,SPAR超市每年人流量100万以上。

    记者实地查访也发现,华南MALL中是尼罗河酒店、欢笑天地、城市候机楼等目的性较强的消费项目,经营都不差。

    不过,在传统商业的板块,旧伤新痛,新华南MALL似乎还有很多问题,并未解开。

 
新华南MALL
    目前华南MALL商业部分仍冷清,开业推迟。业内认为初期形成的恶性循环已影响后期商户信心。
 
统一招商还是又遇困境?

  “我在这里面工作3、4年了,反正觉得人气一直不好,而且租金很贵,这些商店都是进进出出,做不长久。”保洁陈阿姨指着时尚百货区域临街的几家铺面告诉网易房产,有些店铺去年搬走了,有些则一两个月前撤场了。

    在东莞工厂直销中心区域,网易房产也发现,商场内几乎所有商家都在打折清货。

    “我们租期到了,不做了。这里的商家几个月后都要撤场。”直销中心一户商家就告诉网易房产,大多商家是因为租约满期所以撤场,很少商家续约,但听说也不能续约了,开发商方面要统一招商。

    据了解,新华南MALL2009年规划了超3万平方米打造“东莞工厂直销中心”,有600余个商铺和百货式商场,专为东莞工厂打造营销平台,能提供从工厂到终端消费的“一站式”服务。

    颇为新颖且符合东莞实际的“直销中心”为何不再继续?重新招商是否属实?就此网易房产向三元盈晖和北大资源方面提出疑问,却未得到正面答复。其仅指出,2013年华南MALL会有一些大的招商动作,目前招商比较顺利,预计到今年年底,A、D区会正式开业。

重新开业阻力重重?

  不过,网易房产在MALL中以游客身份询问现场的工作人员时,得到的答复却是部分区域开业时间将推迟到明年,原定于5月举行的签约仪式,也已延迟,具体时间仍然待定。

    “延期是否有招商方面的不利原因?是否已确定新的签约和开业时间?”对于网易房产的问题,华南MALL招商部总监回复称,签约延期是受到“拆桥”等工程延期的影响,目前其负责的餐饮、教育、美容板块的招商已完成一半多,比较顺利。

    不过在世邦魏理仕的华南区董事刘蔚海看来,华南MALL没有实现规模集聚效应,还造成了恶性循环,一次开发规模大,出租率低,已经影响后期商户信心,导致东莞本地及外地的商家不敢进驻。

    据了解,世邦魏理仕曾于2007年6月与华南MALL正式签署物业及商业顾问服务协议。

 
新华南MALL
    华南MALL当初散售80%商铺回笼资金,卖前没有经过详细策划,也没有经过科学招商,运营肯定有问题。
 
商铺散售留遗患

    在这背后,“部分产权被出售”被刘蔚海在内的不少业内人士视作影响新华南MALL日后招商运营的重要症结之一。

    曾多次考察该项目的中国商业地产联盟秘书长王永平就指出,虽然北大资源集团接手华南MALL之后,对业态进行了调整,但新华南MALL散售了部分商铺,特别是临街商铺,导致业态难以规划。

    而资金方面,网易房产也了解到,华南MALL最初的25亿资金来自三个渠道:一是利用公司自有的10亿元资金;二是农业银行东莞分行已为华南MALL提供了10亿元的授信额度;另外的5亿资金,则是源自华南MALL售出的商铺。

    据有关机构核实,未收购之前,华南MALL购物中心80%的商铺物业权已经出售给散客小业主。而这部分商铺的散售,无疑从资金到招商都给新华南MALL的调整制作了不小的阻力。

资金之困施压运营

    世联地产董事长陈劲松就指出,目前国内综合体“25.6%定金和预付款”,“自有资金、自筹资金”和“国内贷款”三种最普遍的筹款来源,使得自有资金和自筹资金成为开发商的最大痛点。

    “自有资金中的相当一部分来源于信托,来源于短债长投,融资成本非常高,综合融资成本为15%-20%,现在的租金回报是远远达不到的。”陈劲松谈到,资金来源的短缺,直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。而卖之前没有经过策划,也没有经过招商,运营肯定有问题。

    值得提出,在新华南MALL的招商简册中,网易房产发现,2013年北大资源集团将再度投入数亿元用华南MALL的项目建设。

    在华南MALL的新定位中,除“立足娱乐,带动餐饮,整体推进”以外,“发展零售”仍是新标准之一。

    80%散售商铺解决情况如何?商铺资金是否已回收?再度投入的数亿元,将如何运营,又会否商铺回报率多高?对于以上问题,华南MALL方面却并未回应,只表示当项目有最新动态时会主动对外发布。

 
新华南MALL
    新华南MALL定位为“立足东莞,辐射珠三角”。
新华南MALL
    但似乎三级城市东莞尚无足够支撑力,郊区综合体在国内也无成功易复制的模式。
 
三线城市"大MALL"乏撑力

    实际上,华南MALL的种种传言和讨论背后,作为商业零售业的最高形式之一的“超大规模购物中心(Shopping-mall)”,如何适应国内二三线城市的普通民众,才是焦点之一。

    在网易房产的采访中,对于不少住在项目附近的居民而言,每周来新华南MALL一两次,大多也只是带孩子玩玩逛逛买些生活用品,偶尔看场电影。

    “这里没什么店可逛,店里的各种品牌,我们也基本上不会买。”在万江汽车站附近打工的阿娟就告诉记者。

    而对于东莞本地的中上阶层,他们的购物习惯更集中于东城、南城片区。“南城、东城是老城区,商业生活配套都很齐全,本地人大多更喜欢住在那里。很少人会跑这么远过来专门购物的。”家住南城的东莞司机赵师傅这样认为。

    实际上,对于华南MALL的选址和定位问题,项目总经理高铁栓就曾坦言,将一个体量如此庞大的项目选在东莞这样一个三级城市,而且选址在万江区人烟稀少的地区,没有考虑本地土壤对新生事物的适应性和包容性。

国内郊区综合体模式之困

    不过,在传统商业板块,仅仅就中国的郊区购物中心而言,并非无成功的先例。

    永旺在北京昌平区开设了的在华的第一家商场,不仅结束国内郊区购物中心的败绩,营业额一路看涨,还带动区域住宅氛围的形成。

    “不过,永旺模式不是那么容易复制的。”王永平就表示,作为专业的郊区购物中心运营商,日本75%的郊区商场都是由永旺运营的,因此其有足够的经验来运作类似的项目。

    而且最关键一点在于,永旺拥有强大的自主品牌产品。而永旺本身作为商品零售商,其购物中心几近一半的商铺、专卖店也都是由永旺自己来营运的,非租赁模式使得整个商场能维持整体性和稳定性。

    “中国的商业地产开发商往往重视销售收入,而在美国其实更重视租金和运营。中国开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型,中国商业地产商的考验也即将开始。”陈劲松也指出。

    实际上,新华南MALL如此大体量的综合体在三线城市并不多见,但另一方面,生活在综合体则是未来城市人口的居住方向。如何将超级MALL的“东莞样本”变成一个成功案例,既是华南MALL要面临的问题,也是中国蜂拥而至的大多数综合体应该考虑的问题。华南MALL若成功,给国内同类业态运营带来的,无疑是不小的突破。[详细]

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